Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz.

➡️ Anayapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.

ÖZET:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre anataşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup, nitelikleri itibariyle mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki/malikleri tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz.
• Aynı Kanunun 5711 sayılı Kanun ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Kanunun 45. maddesinde ise anayapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması  gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
• Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında iptali istenilen kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından….. kat malikleri kurulu kararlarının iptali yönünden süre yönünden davanın reddine karar vermesi doğru olmayıp iptali istenilen kararın KMK’nın 45. madde hükmü şartlarını taşıyıp taşımadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi         

2020/2029 E.  ,  2020/2488 K.

• Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
• K A R A R
• Dava dilekçesinde, ….. numaralı işyerlerinin batı ve kuzey tarafında yer alan ve sitenin ortak alanlarından olan 500 m2’lik açık alanın üzeri, işyerini kiralayan firma tarafından kapatılarak 500 m2’lik ortak alanın işyerine katıldığını, bu durumu öğrendikten sonra noter ihtarıyla ilgili firma olan …….. ….şubesine göndererek sitenin ortak alanını boşaltmaları istendiğini, ilgili şirketin cevabı ihtarında 27/07/2015 tarihli apartman yönetim planı ile apartmana ait bahçenin 29 yıllığına sulama giderlerinin karşılanması karşılığında bahsi geçen alanın kullanımının 25/26 numaralı işyeri maliki ….kiraladığı, apartman yönetimince yetkilendiril…..le 25/26 numaralı işyeri maliki …..arasında ……6/08/2015 tarih ve 13209 yevmiye numarası ile kira sözleşmesi   imzalandığını beyan ettiği, apartman karar defterinde dava dışı şirketin bahsettiği genel kurul kararlarının bulunmadığı, bahsi geçen sözleşmeye ulaşıldığında sözleşme ekinde 28/07/2015 ve 31/07/2015 tarihli iki sayfadan ibaret kararların bulunduğu ancak bunların hangi karar defterine ait kararlar olduğunun anlaşılamadığı, apartmana ait …..16784 yevmiye numarası ile onaylanmış karar defterinde bu kararların bulunmadığı, apartman yönetimi teşkil ettirilmeden ve apartman sakinleri haberdar edilmeden alınan bu kararların yok hükmünde olduğunu beyanla ……25/26 numaralı iş yerlerinin batı ve kuzey tarafında yer alan ve sitenin ortak alanlarından olan 500 m2’lik açık alanın kiralanmasına ilişkin sözleşmenin ve dayanak kararların iptali ile davalının ortak alana haksız müdahalesinin önlenmesi istenilmiştir.
• Mahkemece davanın kısmen kabulüne, …….7/08/2015 tarihinde onaylanmış 12529 yevmiye nolu Günışığı sitesi yönetim kurulu karar defterinde bulunan; 31/07/2015 tarihli “A Blok altı 25/26 numaralı dükkanlar etrafından bulunan 500 m2 alanlı açık alanlı sahanın 29 yıl süre ile 25/26 numaralı bağımsız bölüm sahibine kiralanması” yönündeki genel kurul kararının iptaline, 28/07/2015 tarihli site yönetimimin oluşturulmasına yönelik iptal talebinin reddine, dosya içerisinde bulunan 02/04/2018 tarihli bilirkişi raporunun 12, 13 ve 14. sayfalarında kırmızı çizgi ile sınırlandırılmış ve ok imleci ile gösterilmiş ortak alanlara davalı tarafından yapılan müdahalenin önlenmesine ve eski hale getirilmesine karar verilmiş, hükmün taraflarca istinaf edilmesi üzerine……i 26/04/2019 tarih 2019/264 – 2019/416 karar sayılı ilamı ile I)İstinaf talebinin değerlendirilmesi açısından; davacıların istinaf talebinin reddine, davalının istinaf talebinin kısmen kabulüne…… Mahkemesinin 2017/299 Esas- 2018/1242 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, II)İlk derece mahkemesi hükmünün yeniden kurulması açısından; davanın kısmen kabulüne, 28/07/2015 ve 31/07/2015 tarihli kat malikleri kurulu kararlarının iptaline yönelik davanın reddine, ortak alanda projeye aykırı müdahalenin giderilmesine yönelik davanın kabulüne, inşaat bilirkişisi …..8 tarihli raporunun 12, 13 ve 14. sayfalarında kırmızı çizgi ile sınırları belirtilen ve kırmızı ok imleci ile gösterilen kısımlara davalının müdahalesinin önlenmesine ve bu kısımların mimari projeye uygun hale getirilmesine, davalıya projeye aykırılıkları gidermesi hususunda kararın kesinleşmesinden itibaren 2 ay süre verilmesine karar vermiş, hüküm davacılar vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
• Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ile ortak alana müdahalenin önlenmesi istemine ilişkindir.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre anataşınmaza ait ana duvarlar, avlular, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerlerden olup, nitelikleri itibariyle mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki/malikleri tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz. Aynı Kanunun 5711 sayılı Kanun ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yine Kanunun 45. maddesinde ise anayapının dış duvarlarının çatı veya damının kiralanması  gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
• Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında iptali istenilen kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından….. kat malikleri kurulu kararlarının iptali yönünden süre yönünden davanın reddine karar vermesi doğru olmayıp iptali istenilen kararın KMK’nın 45. madde hükmü şartlarını taşıyıp taşımadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
• Ayrıca dosyanın incelenmesinde, davalının kat maliki olduğu işyerinin, sürekli faydalananı olan kiracı şirketin davaya dahil edilmediği anlaşılmıştır. Bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek karar sürekli faydalanan olan kiracının   da hukukunu yakından ilgilendirdiğinden mahkemece usul ekonomisi de gözetilerek kiralanan bağımsız bölümün kiracısının da davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek anataşınmazın tapuya kayıtlı cari yönetim planı tespit edilerek gerekirse yeniden keşif yapılması sureti ile davalıların ortak alanlardaki kullanım payını aşıp aşmadığı araştırılmalı, varsa projeye aykırılıklar yönünden eski hale getirilmesine ve ortak alan olan yerlerde müdahalenin meni açısından bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu nedenlerle taraflara ait tüm deliller toplanarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması da bozmayı gerektirmiştir.
• Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 06/07/2020 günü oy birliği ile karar verildi.
• ….

• Kira sözleşmesi kapsamında verilen depozito bankaya yatırılıp değerlendirilmemişse bile gerekli hesaplamalar yapılarak güncel değeri üzerinden iade edilmelidir.
• Sözleşmede kiracının yaptırdığı harcamaların talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm olsa bile bunun zorunlu ve faydalı masrafları isteyemeyeceği anlamına gelmediği…
• Her yıl 12 adet senet düzenleneceği ve kira ödemesi esnasında ödeme yapılan ayın senedinin iade edileceği – Teminat Senedi – Senet  bedellerinin ödendiğinin kiracı tarafından ispatlanması gerektiği…
• Apartman yönetimi, yasadan ve yönetim planından kaynaklı yetkisince borç ve alacak sözleşmeleri yapabilir.
• Kişisel ilişki düzenlemesinde, velayeti babaya bırakılan çocuğun beyanına itibar edilmeyerek çocuk ile anne arasında yatılı şekilde kişisel ilişki tesis edilmesi isabetli değildir.