Herkes İçin Adalet
“..Tapu bedelinin imzadan sonra ödeneceğinin sözlü taahhüdü/kalan tutarın ödenmemesi/hile/tapu iptal tescil davasının kabulünün gerektiği..” Hukuk Devamını Oku
Müteahhidin aynı daireyi birden fazla kişiye satması-Sözleşmenin danışıklı işlem-muvazaa nedeniyle geçersizliği iddiasının her türlü delille kanıtlanabileceği-Tapu İptal ve Tescil Davası
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi-Zorunlu Dava Arkadaşlığı-Alacağın Temliki
Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki başlıklı 6100 sayılı HMK’nın 12. maddesinin birinci fıkrasında “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir”, üçüncü fıkrasında “bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkin ise, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da dava açılabilir” hükmüne yer verilmiştir.
Taşınmaz satışını içeren sözleşmeler resmi şekilde yapılması halinde geçerlidir. Ancak arsa sahibi ile kat karşılığı inşat sözleşmesi yapan yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devrettiği için bu devir temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur (TBK 184).
Dairemizin bozma ilamında da belirtildiği üzere davacıların çekişmeli taşınmazı satın almasına ilişkin tapudaki işlemin sahtecilik yoluyla elde edildiği ve tescilin yolsuz olarak gerçekleştiği yargı kararları ile saptandığından ve davacıların zararının kaynağının sahte işlemlerle sağlanan bu yolsuz tescil olduğu dikkate alındığında dosyada, davacıların kasıtlı ya da kusurlu eylemleriyle bu zararın gerçekleşmesine neden olduklarına ilişkin herhangi bir tespit de bulunmadığından, tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğu ve TMK’nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur.
Paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi için dava açmadan önce Tapu Müdürlüğüne başvuru zorunluluğu var mıdır?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı TMK’nın 838/son maddesinde belirtilmiştir.
Mahkemece davacının kendisine geç teslim edildiğini iddia ettiği bağımsız bölümleri ile ilgili olarak 21.09.2004 tarihli sözleşmeye göre inşaatın bitmesi gereken tarihin araştırılıp belirlenerek, varsa davacının teslim aldığı tarihe kadar rayiç kira bedellerinin bilirkişilerden alınacak ek rapor ile hesaplattırılarak sonuca göre karar verilmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda düzenlenen eser (arsa payı karşılığı inşaat yapım) sözleşmeleri düzenlenmiştir.
Kural olarak 6098 sayılı TBK’nın 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Görülüyor ki, bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
Dava konusu temliki işlemler arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmıştır. Bu durumda yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir.
Satış Sözleşmesinde belirtilen satış bedeli, dava açılmadan önce daha yüksek miktar üzerinden harç tamamlanarak yükseltilirse önalım hakkı bu miktar üzerinden değerlendirilmelidir
ürk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29. (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 22.) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise TBK’nın 237 (BK’nın 213). maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca; noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür.
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerekir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK’nın 112 (BK’nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.