TBK Madde 331 – Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi: Şartlar, Prosedür ve Yargıtay’ın 2026 Kararı

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan birinin süreyi doldurmadan çıkmak istemesi hayatın olağan akışında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Memuriyet nakli, ağır hastalık, taraflar arasındaki ilişkinin tamamen çökmesi ya da sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü koşullar bunların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi tam da bu ihtiyaca yanıt veren ve çoğu kişinin yeterince bilmediği bir düzenlemedir: önemli sebeplerle olağanüstü fesih.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli ve Resmî Gazete’nin 12.03.2026 tarihli sayısında yayımlanan kanun yararına bozma kararı, bu hükmün uygulama alanını bir kez daha netleştirmiş ve mahkemelere kritik bir mesaj vermiştir. Bu yazıda TBK m. 331’in tüm boyutlarını ve söz konusu kararın uygulamaya etkisini ele alıyoruz.

Kaynak karar: Resmî Gazete 12.03.2026 – Yargıtay 3. HD Kanun Yararına Bozma Kararı

TBK Madde 331 Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi şu hükmü içermektedir: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Bu hükmün iki temel özelliği dikkat çeker. Birincisi, fesih hakkı hem kiracıya hem kiraya verene tanınmıştır; taraf ayrımı yoktur. İkincisi, sözleşmenin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğu, konut kirası mı işyeri kirası mı olduğu fark etmeksizin her türlü kira ilişkisine uygulanır. Bu yönüyle TBK m. 331, eski Borçlar Kanunu m. 264’ün çok ötesine geçen genel ve emredici bir düzenlemedir.

Önemli Sebep (Çekilmezlik Hali) Nedir?

Kanun “önemli sebep” kavramını tanımlamamış, sınırlı sayıda örnek de vermemiştir. Bu tercih bilinçlidir: hayatın öngörülemeyen çeşitliliğine karşı hâkime takdir yetkisi bırakılmak istenmiştir. Bununla birlikte Yargıtay içtihadı bu kavramın içeriğini büyük ölçüde netleştirmiştir.

Önemli sebep; kira sözleşmesinin yapıldığı sırada öngörülemeyen, sonradan ortaya çıkan ve taraflardan birinin sözleşmeye bağlı kalmasını dürüstlük kuralı çerçevesinde kendisinden artık beklenemeyecek derecede güçleştiren nesnel koşulları ifade eder. Hâkim, çekilmezlik halinin varlığını TMK m. 2 kapsamındaki dürüstlük kuralına göre somut olayın özelliklerini dikkate alarak değerlendirir.

Yargıtay kararlarında önemli sebep sayılan başlıca durumlar şunlardır:

• Memuriyet nakli: Kiracı memurun başka bir şehre naklen atanması, kiracı açısından çekilmezliğin en açık örneği olarak Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.
• Deprem ve doğal afet tehlikesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, deprem riski nedeniyle kiralananı terk etmek zorunda kalan kiracının TBK m. 331’e dayanabileceğini kabul etmiştir.
• Sağlığa zararlı hale gelen kiralanan: Kiralanan çevresinde oluşan tahammül edilemez gürültü veya sağlık tehlikeleri önemli sebep kapsamında değerlendirilmektedir.
• Güven ilişkisinin kökten sarsılması: Tehdit boyutuna varan, birlikte devam etmeyi fiilen imkânsız kılan ağır anlaşmazlıklar bu kapsamda sayılabilir. Ancak Yargıtay salt birkaç dava açılmış olmasını yeterli bulmamaktadır.
• Ağır hastalık: Kiraya verenin ya da kiracının kiralananı kullanmayı veya yönetmeyi imkânsız kılan sağlık sorunuyla karşılaşması.
• Mücbir sebepler: Sözleşme yapılırken hesaba katılması mümkün olmayan, dışsal ve kaçınılmaz olaylar.

Öte yandan kira bedelinin düşük veya yüksek olması tek başına TBK m. 331 kapsamında değerlendirilemez. Bu durumlarda uyarlama davası yolu (TBK m. 138) açıktır.

TBK m. 331 ile TBK m. 138 Arasındaki Fark

Bu iki hüküm uygulamada sıkça karıştırılmaktadır. TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü), sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum ifayı aşırı ölçüde güçleştirdiğinde sözleşmeyi yaşatmayı, yani uyarlamayı amaçlar. TBK m. 331 ise kira ilişkisinin tamamen sona erdirilmesini hedefler.

Hiyerarşi açıktır: uyarlama mümkünse önce o yol denenir; uyarlama imkânı yoksa veya yeterli gelmeyecekse TBK m. 331 devreye girer.

Fesih Bildirim Usulü

TBK m. 331 olağanüstü bir fesih hakkı tanısa da bu hak belirli usul kurallarına uygun biçimde kullanılmak zorundadır.

Yasal fesih bildirim süreleri: Taşınmaz kiraları için TBK m. 329 uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önceden bildirim yapılmalıdır. Taşınır kiralar için TBK m. 330 uyarınca üç günlük bildirim yeterlidir.

Şekil koşulu: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi mutlaka yazılı yapılmalıdır. Bu bir geçerlilik koşuludur; yazılı yapılmayan bildirim hukuki sonuç doğurmaz. Pratik açıdan en güvenli yol noter ihtarnamesidir.

Fesih bildirimi yapıldığında sözleşme hemen sona ermez. Bildirim süresi tamamlandığında sözleşme ileriye etkili olarak son bulur; yani geçmişe dönük değil, o tarihten itibaren hüküm ve sonuç doğurur.

Tazminat Sorumluluğu

TBK m. 331’in en dikkat çekici yeniliklerinden biri tazminat meselesindeki esnekliktir. Eski Borçlar Kanunu m. 264 dönemindeki katı tazminat formülünü terk eden kanun koyucu, hâkime durum ve koşullara göre takdir yetkisi tanımıştır.

Hâkim; feshin hangi tarafça yapıldığını, karşı tarafta yarattığı ekonomik zararı, önemli sebebin ortaya çıkmasında kusurun bulunup bulunmadığını ve sözleşmenin kalan süresini değerlendirerek adil bir tazminata hükmeder. Özellikle fesih sebebinin karşı taraftan kaynaklandığı durumlarda hâkim tazminata hükmetmeyebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki Özel Durum

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri (m. 339-356) kiracıyı güçlü biçimde korumaktadır. Bu özel düzenlemelerin TBK m. 331 ile ilişkisi Yargıtay tarafından açıkça ortaya konmuştur: TBK m. 331 emredici nitelikte olup konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her türlü kira ilişkisine uygulanır. Kiraya veren de kiracı da bu maddeye dayanarak olağanüstü fesih hakkını kullanabilir.

Yargıtay’ın 14.10.2025 Tarihli Kanun Yararına Bozma Kararı

Resmî Gazete’nin 12.03.2026 tarihli sayısında yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, TBK m. 331’in bağımsız bir fesih sebebi olduğunu güçlü biçimde teyit etmektedir.

Olayda taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli bir konut kira sözleşmesi mevcuttu. Kiraya veren, kira ilişkisinin devamının kendisi için çekilmez hale geldiğini öne sürerek TBK m. 331’e dayalı tahliye talebinde bulundu. İlk derece mahkemesi bu talebi “ihtiyaç sebebiyle tahliye davası” olarak yeniden nitelendirerek süresinden önce açıldığı gerekçesiyle reddetti.

Yargıtay bu yaklaşımı açıkça hatalı buldu. Kararda şu temel ilke ortaya kondu:

Kiraya verenin TBK m. 331’e dayandığı bir davada mahkeme, talebi ihtiyaç sebebiyle tahliye olarak yeniden nitelendirerek reddedemez. Mahkemenin yapması gereken, önemli sebebin ve çekilmezlik halinin gerçekten var olup olmadığını esas yönünden incelemek ve sonucuna göre karar vermektir. Bunun yapılmaması usul ve yasaya aykırıdır.

Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil olmak üzere tüm kira ilişkilerinde TBK m. 331’in bağımsız bir fesih sebebi olduğunu ve mahkemelerin bu hükmü ihtiyaç sebebiyle tahliye hükümleriyle karıştırmaksızın incelemesi gerektiğini kayıt altına almıştır.

Kararın tam metni için: Resmî Gazete 12.03.2026

Önemli Sebeplerle Fesih ile Diğer Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırması

Kira hukuku uygulamasında en sık görülen karışıklıklardan biri TBK m. 331 kapsamındaki feshin diğer tahliye sebepleriyle özdeşleştirilmesidir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu aranır. Belirli dava süreleri ve şekil koşulları söz konusudur. TBK m. 331’deki çekilmezlik hali bu kapsamda değerlendirilemez. Konu hakkında ayrıntılı bilgi için: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – Sanalhukuk.org

Yeni malik olarak tahliye (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan satın alan kişinin kiracıya karşı kullanabileceği hakkın koşulları farklıdır. Ayrıntı için: Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye – Sanalhukuk.org

Belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreli hale dönüşmesi: Bildirim koşulları ve kiracı tahliyesine etkisi için: Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Belirsiz Süreli Hale Dönüşmesi – Sanalhukuk.org

TBK m. 331 ise bunların hiçbirine girmeyen; sözleşmenin devamını taraflardan biri için nesnel olarak çekilmez kılan olağanüstü durumlara özgü istisnai fesih yoludur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Pratik Noktalar

TBK m. 331’e dayanan bir fesih bildiriminde önemli sebebin somut biçimde, kronolojik sırayla ve belgelerle desteklenerek ortaya konulması şarttır. Soyut ve genel ifadeler yargılamada yetersiz kalır.

Fesih bildirim süresine kesinlikle uyulmalıdır. Süreye uyulmadan yapılan fesih geçersiz sayılır ve sözleşme sona ermez.

Tahliye davası açılmadan önce yazılı fesih bildirimi usulüne uygun yapılmış olmalıdır; aksi hâlde dava ilk aşamada reddedilir.

Hangi yolun tercih edileceği başlangıçta doğru belirlenmezse yargılama süreci gereksiz yere uzar. Yargıtay’ın bu son kararı, nitelendirme hatasının usule aykırılık doğurduğunu açıkça teyit etmiştir.

Güncel kira artış oranları ve hesaplama aracı için: Kira Artış Oranı Hesaplama 2025 – Sanalhukuk.org

Sık Sorulan Sorular

Belirli süreli kira sözleşmesi bitmeden TBK m. 331’e dayanılabilir mi?

Evet. Hüküm hem belirli hem belirsiz süreli sözleşmelerde uygulanır. Sözleşme süresi dolmamış olsa bile çekilmezlik hali varsa fesih hakkı kullanılabilir.

Fesih bildirimi noter kanalıyla mı yapılmalıdır?

Kanun noter zorunluluğu öngörmemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılılık yeterlidir. Ancak ispat güçlüğü yaşamamak ve tarih tartışmasını önlemek amacıyla noter ihtarnamesi pratikte en güvenli yoldur.

Önemli sebebin varlığını kim ispat eder?

İspat yükü fesih hakkını kullanan taraftadır. Çekilmezlik halini somut delillerle ortaya koymak fesheden tarafın yükümlülüğündedir. Soyut beyan yeterli değildir.

Tazminat daima ödenmek zorunda mıdır?

Hayır. Hâkimin takdir yetkisi bulunmakta olup olayın koşullarına göre tazminata hükmedilmeyebilir. Özellikle fesih sebebinin karşı taraftan kaynaklandığı durumlarda hâkim tazminat vermeyebilir.

Kiraya veren ekonomik kriz gerekçesiyle TBK m. 331’e dayanabilir mi?

Kira bedelinin düşük kalması ya da genel ekonomik baskı tek başına önemli sebep sayılmaz; bu durumlarda TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası yolu önerilir. Bununla birlikte iflasın eşiğine gelinmesi gibi ağır tablolar yargı denetimiyle önemli sebep kapsamında değerlendirilebilir.

Kiracı tahliye etmezse ne yapılır?

Fesih bildirim süresi dolmasına karşın kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Aynı zamanda tespit davası yoluyla mahkemeden feshin haklı olup olmadığını tespit ettirmek de mümkündür.

TBK m. 331 ile ihtiyaç sebebiyle tahliye arasındaki temel fark nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliyede (TBK m. 350) kiraya verenin veya yakınlarının kiralananı fiilen kullanma zorunluluğu aranır ve katı dava süreleri söz konusudur. TBK m. 331’de ise bu koşul aranmaz; kira ilişkisinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi yeterlidir. Yargıtay, mahkemelerin bu iki yolu birbirine karıştırarak karar vermesini açıkça hukuka aykırı saymıştır.

Sonuç

TBK m. 331, kira hukukunun gözden kaçan ama uygulamada son derece kritik bir düzenlemesidir. Sözleşmenin her iki tarafına da, koşulların gerçekten çekilmez hale geldiği noktalarda yasal çerçevede çıkış imkânı tanıyan bu hüküm, hem kiracı hem de kiraya veren açısından bilinmesi zorunlu bir güvencedir.

Yargıtay’ın 14.10.2025 tarihli kanun yararına bozma kararıyla bir kez daha altı çizilen mesaj açıktır: Mahkemeler TBK m. 331’e dayalı talepleri başka bir tahliye sebebine dönüştürerek esastan kaçmamalıdır. Çekilmezlik halinin varlığı incelenmeli ve bu inceleme sonucunda karar verilmelidir.

Kira hukukundaki diğer tahliye sebepleri ve güncel Yargıtay kararları için: Kira Sözleşmesi – Yargıtay Kararları – Sanalhukuk.org

Kaynak: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kanun Yararına Bozma Kararı – Resmî Gazete, 12.03.2026