Kiracının kira sözleşmesini tek taraflı fesif ihtarı

– Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması

– Feshin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi

– Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmadığı,

– Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği…

– Dönem sonuna kadar muaccel olan kira alacağını talep edilebileceği,

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi;

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. ” hükmünü içermektedir.

Somut olayda, alacaklı şirket tarafından borçlular (kiracı ve kefil) aleyhine 01.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesine (19.02.2020 imza tarihli) dayalı olarak 26.08.2020 tarihinde, 2020 Nisan – 2021 Şubat ayları arasında toplam 11 aylık ödenmesi gereken kira alacağının tahsili için genel haciz yolu ile ilamsız takip başlatıldığı, her iki borçlu tarafından 28.09.2020 tarihli dilekçesi ile kira ilişkisine ve kira bedeline itiraz edilmeksizin; kira sözleşmesinin, kiralananın anahtarlarının notere emanet edilmesi ve ihtarname çekilmesi suretiyle feshedildiği ve kiralananın tahliye edildiği iddiaları ile birlikte borca, faize ve tüm ferilerine itiraz ettiği, 30.09.2020 tarihinde anılan takibin icra müdürlüğü tarafından durdurulduğu görülmektedir.

Kira sözleşmesinin uzaması

Yukarıda ifade olunan kanun hükmü gereği somut olay değerlendirilecek olursa; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının taşınmazı tahliye etmediği veya tahliyeye ilişkin mahkeme kararı olmadığı takdirde, kira sözleşmesinin uzadığının kabulü gerekecektir.

Burada, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi;

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Somut olayda, her ne kadar, 12.05.2020 tarih ve 6957 yevmiye no’lu ihtarname ve noter emanet tutanağına göre borçlu …’ın kiralananı 11.05.2020 tarihinde tahliye ettiği, anahtarların ise alacaklı tarafından teslim alınmadığı, işbu nedenle de kiralanana ait 3 adet anahtarın alacaklı şirkete teslim edilmek üzere notere bırakıldığı, emanet tutanağının ise alacaklı şirkete tebliğ edildiği anlaşılsa da akabinde alacaklı yanca noterde düzenlenmiş 15/05/2020 tarihli cevabi ihtarname ile alacaklının keşide ettiği 12.05.2020 tarih ve 6957 yevmiye no’lu emanet tutanağının tebliğ alındığı ve işbu feshin kabul edilmediğinin bildirildiği görülmektedir.

Kiralayan alacaklının; anahtarı almaktan kaçınması

Dolayısı ile kiralayan alacaklının; anahtarı almaktan kaçındığı ve sözleşmenin borçlular tarafından tek taraflı feshini kabul etmediği, bunun sonucunda da itiraza konu kira sözleşmesinde belirtilen dönem sonuna kadar muaccel olan tüm kira alacağını talep edebileceği açıktır.

12. Hukuk Dairesi        

2023/4849 E.  ,  2024/2417 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Alacaklı tarafından borçlular aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan genel haciz yolu ile ilamsız icra takibine vaki itiraz üzerine alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve icra inkâr tazminatı isteminde bulunduğu, ilk derece mahkemesince; davacının davasının kabulü ile davalı borçluların 28.09.2020 tarihli itirazlarının ayrı ayrı kaldırılmasına, takibin her iki borçlu yönünden devamına ve asıl alacağın %20’si oranında hesaplanan icra inkâr tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği, bu karara karşı borçluların istinaf yoluna başvurması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, davacının, davalı … hakkındaki davasının kısmen kabulü ile anılan takipte davalı …’ın 38.940,00 TL bedel ile yaptığı itirazın kaldırılmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine ve asıl alacağın kabul edilen kısmı üzerinden %20’si oranında hesaplanan icra inkar tazminatının davalı …’dan alınarak davacıya verilmesine ayrıca davacının, davalı … hakkındaki davasının reddine ve davalı … hakkındaki dava usule ilişkin nedenle reddedildiğinden bu davalı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesine yer olmadığına hükmedildiği, işbu karara yönelik olarak alacaklının temyiz yoluna başvurduğu görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. ” hükmünü içermektedir.
Somut olayda, alacaklı şirket tarafından borçlular (kiracı ve kefil) aleyhine 01.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesine (19.02.2020 imza tarihli) dayalı olarak 26.08.2020 tarihinde, 2020 Nisan – 2021 Şubat ayları arasında toplam 11 aylık ödenmesi gereken kira alacağının tahsili için genel haciz yolu ile ilamsız takip başlatıldığı, her iki borçlu tarafından 28.09.2020 tarihli dilekçesi ile kira ilişkisine ve kira bedeline itiraz edilmeksizin; kira sözleşmesinin, kiralananın anahtarlarının notere emanet edilmesi ve ihtarname çekilmesi suretiyle feshedildiği ve kiralananın tahliye edildiği iddiaları ile birlikte borca, faize ve tüm ferilerine itiraz ettiği, 30.09.2020 tarihinde anılan takibin icra müdürlüğü tarafından durdurulduğu görülmektedir.

Yukarıda ifade olunan kanun hükmü gereği somut olay değerlendirilecek olursa; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının taşınmazı tahliye etmediği veya tahliyeye ilişkin mahkeme kararı olmadığı takdirde, kira sözleşmesinin uzadığının kabulü gerekecektir. Burada, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.
Somut olayda, her ne kadar, 12.05.2020 tarih ve 6957 yevmiye no’lu ihtarname ve noter emanet tutanağına göre borçlu …’ın kiralananı 11.05.2020 tarihinde tahliye ettiği, anahtarların ise alacaklı tarafından teslim alınmadığı, işbu nedenle de kiralanana ait 3 adet anahtarın alacaklı şirkete teslim edilmek üzere notere bırakıldığı, emanet tutanağının ise alacaklı şirkete tebliğ edildiği anlaşılsa da akabinde alacaklı yanca noterde düzenlenmiş 15/05/2020 tarihli cevabi ihtarname ile alacaklının keşide ettiği 12.05.2020 tarih ve 6957 yevmiye no’lu emanet tutanağının tebliğ alındığı ve işbu feshin kabul edilmediğinin bildirildiği görülmektedir. Dolayısı ile kiralayan alacaklının; anahtarı almaktan kaçındığı ve sözleşmenin borçlular tarafından tek taraflı feshini kabul etmediği, bunun sonucunda da itiraza konu kira sözleşmesinde belirtilen dönem sonuna kadar muaccel olan tüm kira alacağını talep edebileceği açıktır.
Öte yandan, 6098 sayılı TBK’nın kefalet sözleşmesinde şekil şartını düzenleyen 583. maddesi “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.” hükmünü içermektedir.
Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince, somut olaya dair yapılan inceleme neticesinde; borçlu kefil …’e ait itiraza konu kira sözleşmesinde sorumlu olduğu azami miktarı gösteren el yazısı ile yazılmış bir ifade bulunmadığı sonucuna ulaşılmışsa da, UYAP üzerinde yapılan inceleme neticesinde, yine aynı kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası ve eki olduğu belirtilen ve el yazısı ile yazılmış müşterek müteselsil kefalet sözleşmesi başlıklı bir belgenin de dosya içeriğinde mevcut olduğu, işbu belge altının ise tüm ilgililer tarafından imzalandığı görülmekle, anılan kanun maddesi gereğince kefalet sözleşmesi için şekil şartlarına aykırılıktan söz edilemez.
Ayrıca; somut uyuşmazlığın değerlendirilmesinde, davacı/alacaklının talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabul edilmesi gerektiği, bu durumda ise İİK’nın 269/d maddesi delaletiyle uygulanması gereken aynı Kanun’un 68/son maddesinin ilk cümlesinde ifade olunan; “İtirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü halinde borçlu, talebin aynı nedenlerle reddi halinde ise alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilir…” hükmünün de uygulama yeri bulacağı anlaşılmaktadır.
O halde Bölge Adliye Mahkemesi’nce, ‘davacının davasının kabulü ile anılan takip dosyasından her iki davalı borçlunun itirazlarının ayrı ayrı kaldırılmasına, takibin her iki borçlu yönünden devamına ve asıl alacağın %20’si oranında hesaplanan icra inkar tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine’ şeklindeki ilk derece mahkeme kararının yerinde olduğu gözetilmek suretiyle, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesince yeniden hüküm tesis edilmesi için esastan red kararı bozulmalıdır.

SONUÇ :
Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 07.04.2023 tarih ve 2021/2360 E. – 2023/1025 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde geri verilmesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine, 13.03.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.