Kira Tespit Davasında TBK 345/2: Yeni Dönem İçin Kira Tespiti ve 30 Gün Kuralı

Kira Tespit Davasında TBK 345/2: Yeni Dönem İçin Kira Tespiti ve 30 Gün Kuralı

Kira sözleşmesinde kira artış maddesi bulunmaması, kiraya verenler için önemli bir hukuki boşluk yaratabilir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) 345/2 maddesi devreye girer ve kira bedelinin yeni dönem için tespit edilebilmesi için belirli sürelere uyulmasını şart koşar.

İşte bu 30 günlük kuralın özeti ve Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımı:

TBK 345/2: Yeni Dönem İçin Kira Tespiti ve 30 Gün Kuralı

TBK’nın 345. maddesi, kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabileceğini belirtir. Ancak, bu davanın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için kilit bir koşul vardır:

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır.
• Eğer bu süre içinde dava açılmadıysa, kiraya veren tarafından kiracıya yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bir ihtarname gönderilmiş olması halinde de, dava o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
  Aksi takdirde, yani bu 30 günlük süreye uyulmazsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olacaktır. Bu durum, kiraya veren için bir kira dönemi boyunca mevcut düşük kira bedeliyle devam etmek zorunda kalma riskini doğurur.
  Yargıtay’ın Yaklaşımı: Geriye Yönelik Tespit Mümkün Mü?
  Yukarıda alıntılanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8071 Esas, 2019/5079 Karar numaralı içtihadı, bu kuralı açıkça ortaya koymaktadır. İlgili Yargıtay kararında, kiraya veren tarafından 01.09.2015 dönemine ait kira bedelinin tespit edilmesi istenmesine rağmen, dava 09.12.2015 tarihinde açıldığı için mahkeme ilk etapta davanın reddine karar vermiştir.
  Yargıtay, bu kararı bozarak önemli bir noktaya dikkat çekmiştir:
• Dava her ne kadar 01.09.2014 dönemine yönelik olarak süresi içinde açılmamış olsa da, Mahkeme’nin davacıya bir sonraki dönem olan 01.09.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyip istemediğini sorması gerektiğini belirtmiştir.
• Yargıtay, davacının talep etmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
  Bu karar, kira tespit davalarında sürelere uyumun önemini, ancak sürenin kaçırılması halinde dahi bir sonraki dönem için tespitin hala mümkün olduğunu göstermektedir. Yani, 30 gün kuralı kaçırılırsa, geriye dönük tespit yapılamaz ancak bir sonraki kira yılı için dava geçerliliğini korur.
• 
  Neden Önemli?
• 
  Bu durum, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerdeki kira uyuşmazlıklarında sıkça karşılaşılan bir problemdir. Kiraya verenlerin hak kaybı yaşamaması adına, sözleşmede artış hükmü olmasa dahi, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ya dava açması ya da ihtarname göndermesi hayati önem taşır. Aksi takdirde, kira geliri enflasyon karşısında eriyebilir ve kiraya veren bir kira yılı boyunca mevcut bedelle devam etmek zorunda kalabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2017/8071 E.  ,  2019/5079 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, 01.09.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 18.11.2014 tarihinde satın aldığını, kira sözleşmesinde kira bedelinin 1.000TL olarak belirlendiği ve TEFE + TÜFE/2 oranında kira bedellerinin artırılacağının sözleşmede kararlaştırılmasına rağmen davalı tarafından hiçbir artış yapılmadan kira bedellerinin ödendiğini, aylık 1.000TL olarak ödenen kira bedelinin günün rayiçlerinin çok altında kaldığını belirterek 01.09.2014 ve 01.09.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.800TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının 01.09.2014 tarihinden itibaren kira artırım talebinde bulunmasının hukuka aykırı olduğunu, ancak 01.09.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenebileceğini, önceki malikle yapılan anlaşmalar nedeniyle kira bedelinin 1.000TL olarak ödendiğini talep edilen bedelin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davacının dava tarihi itibariyle 01.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.
Olayımıza gelince; davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. Davacı 09.12.2015 tarihinde açtığı dava ile davalının 01.09.2008 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek 01.09.2014 ve 01.09.2015 tarihlerinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise 01.09.2014 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitine karar verilebileceğini iddia etmiştir. Her ne kadar 09.12.2015 tarihinde açılan dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.09.2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.05.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.