🧾 Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Esasları
Hisseli mülkiyette paydaşların en önemli haklarından biri olan önalım hakkı (şufa hakkı), taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engellemek amacıyla Türk Medeni Kanunu’nda (TMK md. 732-734) düzenlenen bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinde payın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı verir. Ancak, önalım davası açmak için belirli şartların sağlanması zorunludur.
Yargıtay kararları, bu uygulamanın sınırlarını netleştirerek tapu iptal davası ve önalım davası şartları konusunda yol gösterici niteliktedir.
Bu yazıda, Yargıtay kararları ışığında önalım hakkının temel esaslarını, aktif dava ehliyeti, elbirliği mülkiyeti, paydaşlar arası satış ve görünüşte satış gibi konuları madde madde inceleyeceğiz.
Hukuk blogumuzda, şufa hakkını pratik örneklerle ele alarak, avukatlık mesleğinde sık karşılaşılan sorunlara ışık tutmayı amaçlıyoruz.
Makale İçeriği
- Önalım Hakkının Kullanılması ve Aktif Dava Ehliyeti
- Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kötü Niyet Değerlendirmesi
- Elbirliği Mülkiyetinde Muvafakat Şartı
- Payın Diğer Paydaşa Satılması Durumu
- Akrabalar Arası Temlik ve Görünüşte Satışlar
- Gerçek Satış Niteliği Taşımayan Temliklerde Ön Alım Hakkı
- Satışın Öğrenilme Zamanı ve Yemin Teklifi
Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir? 2025 Güncel Rehber
Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 732’de düzenlenen bu şufa hakkı, paylı mülkiyeti korumak ve istenmeyen paydaş girişini engellemek amacıyla kullanılır. Eğer önalım hakkı dava süreci veya fiili taksim istisnası gibi detayları merak ediyorsanız, bu rehber size tam kapsamlı bilgi sunacak. 2025 itibarıyla Yargıtay kararları ve güncel uygulamalarla birlikte, önalım hakkı nasıl kullanılır sorusuna adım adım yanıt veriyoruz.
Önalım Hakkı Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir payın gerçek satış yoluyla üçüncü kişiye devredilmesi halinde diğer paydaşlara tanınan ayni haktır. TMK Madde 732-734’te kanuni olarak düzenlenen bu hak, yenilik doğuran niteliktedir ve yazılı şekil şartına tabidir (TMK m. 733/2). Şufa hakkı, bedelsiz devirlerde (örneğin hibe) doğmaz, çünkü hakkı kullanan taraf bedel ödemek zorundadır.
Önalım Hakkının Amacı ve Türleri
- Amaç: Paylı mülkiyeti sona erdirmek ve paydaşlar arasında uyumu sağlamak.
- Türleri:
- Kanuni Önalım Hakkı: TMK m. 732-734’e göre otomatik doğar.
- Sözleşmeye Dayalı Önalım Hakkı: TMK m. 735 ile taraflar arasında sözleşmeyle düzenlenir.
Önalım Hakkı Kullanım Şartları ve Süreleri
Önalım hakkı nasıl kullanılır? Satıştan itibaren noter bildirimiyle 3 ay içinde veya 2 yıl içinde dava yoluyla harekete geçmek zorunludur. Bildirim yapılmazsa süre satış tarihinden başlar.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/3186 E. , 2020/4622 K.
Önalım hakkı pay satışının sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılmalıdır.
Temel Şartlar
- Gerçek satış olmalı (bedelli devir).
- Hakkı kullanan, satış bedelini yatırmakla yükümlü.
- Bedel Düzeltmesi: Tapuda düşük gösterilen bedel, dava öncesi vergi dairesinde düzeltilirse geçerlidir; sonrası dürüstlük kuralına aykırıdır (TMK m. 2).
Önalım Hakkı İstisnaları: Ne Zaman Kullanılamaz?
Önalım hakkı olmayan satışlar belirli durumlarda geçerlidir. İşte en yaygın istisnalar:
- Fiili Taksim: Paydaşlar arasında taşınmazın fiilen bölüşülmesi halinde, satıcının kullandığı kısma önalım hakkı kullanılamaz. Bu, dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırıdır. Fiili taksim için:
- Taşınmazın varlığı,
- Paydaşlarca taksim,
- Satıcının belirli kısım kullanımı,
- Eylemli bağımsızlık yeterlidir.
Yazılı sözleşme veya kroki delil olur; kötü niyet her aşamada ileri sürülebilir. - Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Bu devirler gerçek satış sayılmaz; eser (inşaat) bedeli niteliğindedir. Yüklenici ifa etmedikçe pay geri alınabilir.
- Miras Taksim Sözleşmesi: “Öncelikle teklif” hükümleri geçerlidir (BK m. 213/3). Tapuya şerh edilirse ayni hak olur (10 yıl süreli). Kullanım süresi: 3 ay veya 2 yıl.
- Diğer: Yan parsel hakkı kaldırılmıştır (7255 sayılı Kanun). Hibe veya paradan başka karşılıkta hak doğmaz.
İlgili Kaynak: Fiili taksim detayları için Paydaşlar Arasında Fiili Taksim Varsa… makalesini okuyun.
Önalım Hakkına Dayalı Dava Süreci
Önalım hakkı dava süreci, asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası olarak açılır. Yetkili mahkeme satışın yapıldığı yerdeki mahkemedir.
Dava Adımları
- Dava Açma: Satıştan tebliğden itibaren 3 ay ve satıştan itibaren 2 yıl içinde, paydaşlık ve satış bildirimini belirterek.
- Güvence: Satış bedelini yatırma veya mahkemeye teminat.
- İnceleme: Fiili taksim varsa keşif ve bilirkişi raporu.
- Usul: HMK’ya tabidir; temyiz açıktır.
Arsa Payı İnşaat İstisnası: Gerçek satış olmadığından dava açılamaz. Detay: Arsa Payı Devri Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde….
Yargıtay Kararları: Güncel Örnekler (2025)
Yargıtay içtihatları, önalım hakkı uygulamalarını şekillendirir:
- Yargıtay HGK 2017/1763 E., 2019/129 K.: Fiili taksimde hak kullanımı dürüstlük kuralına aykırı; dava reddedildi.
- Yargıtay HGK 2013/494 E., 2014/153 K.: Miras taksim önalım hakkı tapuya şerhle ayni hale gelir.
- Yargıtay 14. HD 2019/3186 E., 2020/4622 K.: Fiili taksimde satılan kısma hak yok; bedel düzeltmesi dürüstlükle değerlendirilir.
- Yargıtay HGK 2017/1765 E., 2020/1033 K.: Arsa payı devirleri satış değil, hak doğmaz.
- İçtihadı Birleştirme: 1951 kararları ile hak tanımı ve kötü niyet hükümleri sabittir.
Miras Taksim Detayı: Miras Taksim Sözleşmesi ile Belirlenen Önalım Hakkı….
Önalım hakkı, mülkiyetinizi güvence altına alan kritik bir araçtır. Fiili taksim veya inşaat sözleşmeleri gibi istisnaları göz ardı etmeyin. Daha fazla bilgi için Önalım Hakkı Olmayan Satışlar etiketini inceleyin veya uzman avukata danışın.
🔹 Önalım Hakkının Kullanılması ve Aktif Dava Ehliyeti
📚 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2019/1471 E., 2020/573 K.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için davacının dava konusu payını hüküm kesinleşinceye kadar koruması gerekir. Davacı, yargılama sürecinde payını devrederse aktif dava ehliyeti ortadan kalkar ve dava reddedilir.
➡️ Sonuç: Davacı paydaşlığını korumak zorundadır.
🔹 Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kötü Niyet Değerlendirmesi
📚 Yargıtay 14. HD, 2015/3953 E., 2016/7232 K.
Davacının, kendi payını üçüncü kişiye satmayı vaat etmiş olması onu kötü niyetli yapmaz. Satış vaadi sözleşmesi, önalım hakkının kullanılmasını engellemez.
➡️ Sonuç: Satış vaadi kötü niyet göstergesi değildir.
🔹 Elbirliği Mülkiyetinde Muvafakat Şartı
📚 Yargıtay 14. HD, 2016/13658 E., 2020/1716 K.
Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığında) önalım hakkının kullanılabilmesi için tüm mirasçıların birlikte dava açması veya diğer mirasçıların davaya açıkça muvafakat etmesi gerekir.
Dava konusu pay elbirliği mülkiyetine (iştirak hâli) tabi ise, diğer tüm ortakların muvafakati alınmadan açılan önalım davası usulden reddedilir.
➡️ Sonuç: Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı gibi) önalım hakkı, tek başına bir mirasçı tarafından kullanılamaz; tüm ortaklar birlikte hareket etmelidir.
🔹 Payın Diğer Paydaşa Satılması Durumu
📚 Yargıtay 14. HD, 2020/161 E., 2020/7188 K.
Satışın bir diğer paydaşa yapılması hâlinde, önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü amaç, taşınmaza yabancı bir kişinin girmesini engellemektir.
➡️ Sonuç: Paydaşlar arası satışta önalım hakkı doğmaz.
🔹 Akraba ve Eşler Arası Temliklerde Önalım Hakkı
📚 Yargıtay 14. HD, 2015/958 E., 2016/3784 K.
Eşler, çocuklar veya akrabalar arasında yapılan görünüşte satış işlemleri gerçek bir satış olmayıp, bağışlama veya miras hukuku işlemleri niteliğinde kabul edilir.
➡️ Sonuç: Bu tür devirlerde önalım hakkı doğmaz.
🔹 Gerçek Satış Niteliği Taşımayan Temliklerde Ön Alım Hakkı
📚 Yargıtay 14. HD, çeşitli kararlar
Aşağıdaki türde yapılan temliklerde gerçek satış olmadığından önalım hakkı doğmaz:
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan devirler
- Trampa (takas) şeklindeki işlemler
- Borcun teminatı olarak yapılan devralmalar
➡️ Sonuç: Yalnızca gerçek satış işlemlerinde önalım hakkı kullanılabilir.
🔹 Satışın Öğrenilme Zamanı ve Yemin Teklifi
📚 Yargıtay 14. HD, 2014/9798 E., 2014/13835 K.
Satışın öğrenilme tarihi konusunda yemin teklif edilemez. Bu husus ancak delillerle ispatlanabilir; taraf beyanı yeterli değildir.
➡️ Sonuç: Öğrenme tarihi yeminle ispatlanamaz.
🔹 Fiili Taksim ve Önalım Hakkının Kullanılamaması
Fiili Taksim (Eylemli Paylaşım) Önalım (Şuf’a) Hakkını Engeller mi? – Yargıtay HGK 2023/369 Kararı
Fiili taksim hali, önalım hakkını engeller. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüşse, dava hakkı kullanılamaz.
📚 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2023/14-85 E., 2023/369 K. (26.04.2023)
Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette geçerlidir ve fiili taksim olgusu, hakkın kullanılmasını engeller. Bu karar, fiili taksimin delillerle ispatlanması gerektiğini vurgular; aksi halde dava reddedilir.
➡️ Sonuç: Fiili taksim varsa, önalım davası açılamaz. Yargıtay, bu kuralı dürüstlük ilkesine (TMK md. 2) dayandırır.
🔹 Önalım Bedelinin Depo Edilmesi ve Nemalandırma
Önalım bedeli, dava açılırken depo edilmelidir. Gecikme, değer kaybına yol açar ve dürüstlük kuralını ihlal eder.
📚 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/882 E. , 2022/799 K.
➡️ Sonuç:
🔹 Önceki Paydaşlık ve Bağımsız Bölümlerde Hak Kullanımı
Önalım hakkı, yalnızca daha önce paydaş olmayan üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Fiili kullanım, paydaşlık iddiasını güçlendirmez.
📚 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/6-42 E., 2013/410 K. (27.03.2013)
Davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle elde ettiği paylarda, dava konusu bağımsız bölümlerde daha önce paydaş olmadığı kabul edilmiştir. Fiili taksim ve uzun süreli kullanım, iyiniyet kuralına aykırıdır. Direnme kararı uygundur; dosya esasa ilişkin inceleme için Daire’ye gönderilmiştir.
➡️ Sonuç: Önceki paydaşlık yoksa dava kabul edilebilir. Yargıtay, somut delillere dayanarak fiili durumu değerlendirir.
🔹 Paydaşlığın Kaybedilmesi ve Dürüstlük Kuralı
Davacının payını satması, önalım hakkını kötüye kullanma olarak değerlendirilebilir; paydaşlık sona ererse hak kullanılamaz.
📚 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/6-1754 E., 2015/1235 K. (17.04.2015)
Davacının aynı gün kendi payını üçüncü kişilere satması, önalım hakkının amacına aykırıdır. İmar nedeniyle parsellerin ayrılmasıyla paydaşlık sona ermişse, dava reddedilir. Tapu kayıtları araştırılmalıdır.
➡️ Sonuç: Paydaşlık devam etmiyorsa önalım davası düşer. Yargıtay, dürüstlük kuralını (TMK md. 2) ön planda tutar.
🔹 Satış Bedelinin Belirlenmesi ve Tapu İptali
Önalım davasında satış bedeli, resmi senetteki tutar + masraflardır. Muvazaa varsa gerçek bedel araştırılır.
📚 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (Genel Karar Örneği)
Dava, önalım hakkı nedeniyle payların iptali ve tescili talebine ilişkindir. Mahkeme, davacının davasını kabul etmiş; birleşen dosyada satış bedeli belirlenmiştir.
➡️ Sonuç: Bedel bilirkişiyle tespit edilir. Yargıtay, tapu iptalinin paylı mülkiyet ilişkisine bağlı olduğunu vurgular.
Önalım Hakkı Kapsamında Yargıtay Kararlarının İncelenmesi
1. Yargıtay HGK, 2017/1763 E., 2019/129 K. (12.02.2019)
Ana Olgular: Keşan ilçesi İzzetiye Köyü 869 parsel sayılı taşınmazda paydaşlar arasında 04.11.2011 tarihli yazılı taksim sözleşmesiyle fiili taksim yapılmış ve krokiye bağlanmıştır. Bir paydaş (Kubilay Engin), 16.08.2012’de payını 7.000 TL’ye (gerçekte 77.000 TL) üçüncü kişiye satmıştır. Davacı, önalım hakkı kullanarak tapu iptali ve tescil davası açmış; davalı fiili taksimi ve kötü niyeti savunmuştur. Yerel mahkeme davayı kabul etmiş, Yargıtay 14. HD bozmuş, yerel mahkeme direnmiş ve dosya HGK’ya intikal etmiştir.
Gerekçe: Önalım hakkı, paylı mülkiyette payın gerçek satışıyla doğan ayni ve yenilik doğuran bir haktır (TMK m. 732; 20.06.1951 tarihli 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). Fiili taksim (paydaşlarca taşınmazın eylemli bölüşümü ve uzun süreli benimsenmesi), TMK m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı kullanım yaratır; önalım hakkı bu durumda kötüye kullanılamaz. Somut olayda taksim sözleşmesi ve protokol belgeleriyle fiili paylaşım sabit olup, satış bu taksime denk gelmiştir. Keşif raporu ve belgeler yeterince değerlendirilmemiştir.
Sonuç: Direnme kararı bozulmuş; dava reddedilmiştir (oy birliğiyle). Bu karar, fiili taksimin önalım hakkını sınırlayan temel içtihattır ve kötü niyetin her aşamada ileri sürülebileceğini vurgular (14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı).
2. Yargıtay HGK, 2013/494 E., 2014/153 K. (26.02.2014)
Ana Olgular: Mirasçılar (davacı A. S. M. ve satıcılar R. M., A. M. M.), murisin vefatından sonra 16.10.2009 tarihli miras taksim sözleşmesiyle taşınmaz paylarını (İstanbul K. Mahallesi 14 ve 75 parsellerde 120/960’şar pay) taksim etmiş; sözleşmede “payı başkasına satmak isterse öncelikle diğer mirasçılara teklif” hükmü yer almıştır. Sözleşme 12.11.2009’da tapuya şerh edilmiş. Satıcılar, davacıya teklif etmiş ancak düşük teklif üzerine 22.01.2010’da payları (toplam 800.000 TL) davalı H. A. A.’ya satmış. Davacı, 05.04.2010’da önalım davası açmış. Davalı, satış öncesi paydaş olduğunu savunmuş. Yerel mahkeme reddetmiş, Yargıtay 6. HD bozmuş, yerel mahkeme direnmiş.
Gerekçe: Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi nitelikte olup tarafları bağlar (TBK m. 213/3; yazılı şekil şartı); tapuya şerh ile ayni hak olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (TMK m. 735; şerh süresi 10 yıl). Miras taksim sözleşmesindeki teklif hükmü önalım niteliğindedir ve yasal önalım sınırlamalarına (örneğin paydaşa karşı kullanılamama, TMK m. 732) tabi değildir. Şerh, davalıyı bağlar; “önalım kelimesi yokluğu” veya “şerh yetersizliği” gerekçeleri hatalıdır. Dava esastan incelenmeliydi.
Sonuç: Direnme kararı bozulmuş; dosya yerel mahkemeye iade edilmiştir (oy çokluğuyla). Bu içtihat, sözleşmesel önalımın tapu şerhiyle güçlendirilmesini ve miras bağlamındaki esnekliğini pekiştirir.
3. Yargıtay 14. HD, 2019/3186 E., 2020/4622 K. (07.09.2020)
Ana Olgular: Davacı, davalının 2347, 7149 ve 7150 parsellerdeki paylarını 24.11.2015’te 9.240 TL’ye satın aldığını iddia ederek önalım davası açmış (03.12.2015). Davalı, dava öncesi (25.11.2015) vergi dairesine başvurarak bedeli 58.000 TL’ye düzeltmiş. Yerel mahkeme 9.240 TL üzerinden kabul etmiş; Yargıtay onamış; davalı karar düzeltme istemiyle temyiz etmiştir.
Gerekçe: Önalım hakkı, paylı mülkiyeti korur (TMK m. 733); fiili taksimde (paydaşlarca belirli kısımların eylemli kullanımı) hak talebi dürüstlük kuralına aykırıdır (TMK m. 2; Yargıtay 6. ve 14. HD istikrarlı kararları). Bedel düzeltmesi dava öncesi yapılmışsa geçerlidir; önalım hakkı mülkiyet daraltımı olduğundan lehine genişletilemez. Satış ve düzeltme bütün halinde değerlendirilmeli; davacının reddi kötü niyettir. Kötü niyet her aşamada ileri sürülebilir (14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı).
Sonuç: Karar düzeltme kabul edilmiş; önceki onama kaldırılmış, mahkeme hükmü bozulmuş; dava 58.000 TL üzerinden kabulü gerektiği belirtilmiştir (oy birliğiyle). Bu karar, bedel muvazaası ve fiili taksimin birleşik etkisini aydınlatır.
4. Yargıtay HGK, 2017/1765 E., 2020/1033 K. (15.12.2020)
Ana Olgular: Davacı, Konya Meram Dedekorkut Mahallesi 27102 ada 3 parseldeki paylı taşınmazda paydaş olup, diğer paydaşların paylarını davalı şirkete sattığını iddia ederek önalım davası açmış. Davalı, devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği olduğunu savunmuş. Yerel mahkeme reddetmiş; Yargıtay 14. HD bozmuş; yerel mahkeme direnmiş.
Gerekçe: Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye gerçek satışıyla doğar (TMK m. 732); satım niteliği olmayan temliklerde (hibe gibi) kullanılamaz (26.12.1951 tarihli 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (TBK m. 470 vd.), karma eser sözleşmesidir; pay devri “avans” niteliğindedir ve inşaat tamamlanana kadar şahsi hak doğurur. Bedel eser ifası olup para satış değildir; önalım hakkı sahibinin aynı edimi (inşaat yapma) yerine getirmesi imkansızdır. Somut olayda devirler bu sözleşmeye tabidir.
Sonuç: Direnme onanmış; dava reddedilmiştir. Bu içtihat, inşaat sözleşmelerindeki devirleri önalım dışı bırakarak istisnaları netleştirir.
İçtihadı Birleştirme Kararları (1951)
Yargıtay’ın 1951 kararları, önalım hakkının temel niteliğini belirler ve güncel içtihatların temelini oluşturur:
- 5/13 Sayılı (20.06.1951): Önalım hakkı, payın gerçek satışıyla doğan ayni haktır; yenilik doğurur ve sadece bedelli satımlarda geçerlidir (hibe hariç). Sonuç: Bu nitelik benimsenmiştir.
- 17/1 Sayılı (14.02.1951): Kötü niyet (fiili taksim gibi) her aşamada ileri sürülebilir ve mahkemece resen dikkate alınır. Sonuç: Bağlayıcı kural olarak kabul edilmiştir.
- 1/6 Sayılı (26.12.1951): Yenilik doğuran hak olup, satıştan ıttıla ile 1 ay içinde kullanılmalıdır; amacı paylı mülkiyeti korumaktır. Sonuç: İçtihat birleştirilmiştir.
Tapuda düşük gösterilen satış bedeli önalım davası açılmadan önce vergi dairesine gidilip düzelttirilirse önalım bedeli düzeltilen bu bedel olacaktır.
Miras Taksim Sözleşmesi ile Belirlenen Önalım Hakkı Geçerli Olup Tarafları Bağlar. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde ise şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir.
Önalım (Şufa) Davası Dilekçesi Örneği – 2 (Word & PDF)
……..NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
TEDBİR TALEPLİDİR
DAVACI : İsim Soyisim TC No:
Adres
VEKİLİ :Av.
Adres
DAVALI : Ad Soyad – T.C:
KONU : Önalım hakkının (Sufa) kullandırılması talebimizden ibarettir.
DAVA DEĞERİ : 10.000-TL (Fazlaya dair her türlü hakkımiz saklıdır)
İZAHAT :1-) Davacı Müvekkil ….ili ….ilçesi …….Paşa Mahallesi
…ada, 3 parsel de kayıtı taşınmazda paydaş olup. Davalı ……, taşınmazın diğer
paydaşlarından olan …….’ın payını ….0.2023 tarihinde satın almıştır. Davacı müvekkil halen söz konusu taşınmazda pay sahibidir.
2-) Davacı müvekkil başka bir iş için tapuya gitiğinde satış işleminden haricen
haberdar olmuş; devreden tarafından herhangi bir bildirim yapılmadıĝı gibi davalı da devir sonrası satışı noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğünü de yerine getirmemiştir. Davacı
müvekkil halen taşınmazda hissedar olup MK 732, vd. maddeler gereğince şufa hakkını kullanmak istemektedir.
3-) Davacı müvekkil payın satış bedeli olan miktarı mahkeme veznesine depo
etmeye hazırdır.
4-)Açıkladığğımız. nedenlerle, davalı adına kayıtlı söz konusu payın iptal edilerek müvekkilimiz adına tescilini sağlamak ve payın üçüncü kişiye devrini engellemek için ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesi için işbu duvayı açmak zorunluluğu hasıl olmuştur.
HUKUKİ NEDENLER :4721 S. K. m. 732-734. ilgili mevzuat
HUKUKİ DELİLLER : Tapu Kayıtları dilekçemizde belirtilen deliller, Tanık, yemin, Bilirkişi incelemesi, keşif ve her türlü yasal ve takdiri delil.
SONUÇ VE İSTEM :Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle :
|- Öncelikle Dava konusu ……ili Karatay ilçesi ……Mahallesi ……
ada, 3 parselde kayıtlı taşınmazdaki arsa payının davalı tarafından üçüncü bir kişiye devrinin önlenmesi için taşınmaz kayıtlarına İhtiyati Tedbir konulmasına.
2- Davacı müvekkile yasal önalım hakkının tanınarak davalı adına kayıtlı …..ili ….
ilçesi ……Mahallesi …..ada, 3 parselde kayıtlı taşınmazdaki hissesinin
davacı müvekkil adına tapuya kaydedilmesine,
3- Yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karsı tarafa yükletilmesine karar verimesini saygılarımızla vekaleten arz ve talep ederiz……..2025
Davacı Vekili
Av.
e-imzaldır
Word & PDF formatında indirmek için:
Önalım Davası Dilekçesi (Word)
Önalım Davası Dilekçesi (PDF)
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi (Şufa Hakkı) 2025
Dilekçe Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir önalım davasına cevap dilekçesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
- Süre itirazı: Dava, pay satımının bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde 2 yıl içinde açılmalıdır.
- Fiili taksim savunması: Yargıtay’a göre, paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüp kullanıyorlarsa önalım hakkı kullanılamaz.
- Davacının pay satışı: Davacının kendi payını üçüncü kişiye satmış olması, hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmasına neden olur.
- Tapu devrinin şekli: Satışın muvazaalı veya önceden yapılmış olması, davanın reddine yol açabilir.
Örnek Önalım Davasına Cevap Dilekçesi – 1
T.C. ... ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO: (Mahkemece doldurulacaktır)
DAVACI : [Ad Soyad / Vekili] DAVALI : [Ad Soyad / Vekili] KONU : Önalım (şufa) davasına cevaplarımızı sunmaktan ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
1. Davacı taraf, müvekkilin ... tarihinde satın aldığı ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki pay için önalım hakkını kullanmak istemektedir. Ancak satış işlemi davacıya 20.03.2021 tarihinde noter kanalıyla bildirilmiş olup, işbu dava 3 aylık hak düşürücü süreden sonra açılmıştır.
2. Davaya konu taşınmaz uzun süredir taraflar arasında fiilen taksim edilmiştir. Davacıya tahsis edilen kısım farklı, müvekkile tahsis edilen kısım farklıdır. Bu nedenle fiili taksim nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz.
3. Davacı kendi payını dava dışı üçüncü kişiye devretmiş olup dürüstlük kuralına aykırı şekilde önalım hakkını kullanmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER : TMK m. 732-734, HMK m. 127 vd. ve ilgili sair mevzuat.
DELİLLER : Tapu kayıtları, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemesi, Yargıtay içtihatları.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle, davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ederiz. Tarih: …/…/2025 Davalı Vekili Av. [Ad Soyad] İmza
Genel Değerlendirme
Bu kararlar, önalım hakkını dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ile sınırlayarak fiili taksim ve sözleşmesel istisnaları vurgular. Fiili taksimde hak kötüye kullanılamaz; inşaat devirleri gerçek satış sayılmaz; miras sözleşmeleri şerhle güçlenir. 2025 itibarıyla Yargıtay, bu içtihatları istikrarlı uygular; bedel muvazaası dava öncesi düzeltilmelidir. Detaylı metinler için resmi Yargıtay sitesini (yargitay.gov.tr ) inceleyin.
📌 Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay kararları, önalım davasının fiili taksim, bedel depo ve paydaşlık korunması gibi şartlara bağlı olduğunu gösterir. Hak, yalnızca gerçek satışlarda ve 3 ay/2 yıl süre içinde kullanılabilir. Fiili taksim veya kötü niyet, davayı engeller. Pratikte, delil toplama ve zamanında depo kritik öneme sahiptir.
Önalım davası açmadan önce avukat danışmanlığı alın; bu yazı genel bilgilendirmedir. Daha fazla içtihat için Yargıtay resmi sitesini inceleyin.
Yargıtay kararları göstermektedir ki önalım hakkı, gerçek satışlara ilişkin ve dava süresince paydaşlığın korunması şartıyla kullanılabilir. Elbirliği mülkiyetinde rıza şartı, yakın akrabalara yapılan görünüşte satışlar ve paydaşlar arası devirlerde bu hak kullanılamaz.
Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) En Çok Sorulan Sorular ve Cevapları
Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyetlerde paydaşların, bir payın üçüncü kişiye satılması halinde o payı öncelikle satın alma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK md. 732-734) ile düzenlenen bu hak, sıkça merak edilen bir konudur. Google aramalarında en çok sorulan sorulara, Yargıtay kararları ve hukuk kaynakları ışığında cevap veriyoruz. Bu yazı, önalım davası şartları, şufa hakkı süresi ve önalım hakkından feragat gibi popüler sorguları kapsar. Hukuk blogumuzda, pratik bilgilerle tapu iptal davası sürecini aydınlatmayı amaçlıyoruz.
Aşağıda, en sık aranan 10 soruyu listeledik. Her soruya kısa, net cevaplar verdik.
1. Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Amacı, taşınmaza yabancı kişilerin girmesini engellemektir. Yasal önalım hakkı kanundan doğarken, sözleşmesel önalım hakkı tarafların anlaşmasıyla kurulur ve en fazla 10 yıl için geçerlidir.
2. Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılır. Satıştan itibaren noter bildirimiyle 3 ay (en geç 2 yıl) içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım davası (tapu iptal ve tescil davası) açılır. Davacı, satış bedeli + masrafları depo etmelidir. Mahkeme, hakkı kabul ederse tapu iptal edilerek pay davacıya tescil edilir.
3. Önalım Hakkı Süresi Nedir?
Yasal önalım hakkı, satışın noterle bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde (bildirim yoksa satıştan itibaren 2 yıl) kullanılmalıdır. Süre hak düşürücüdür. Sözleşmesel önalım hakkı ise şerh tarihinden itibaren en fazla 10 yıl sürer.
4. Önalım Hakkı Kullanılamayacağı Durumlar Nelerdir?
Önalım hakkı, şu durumlarda kullanılamaz: Paydaşlar arası satış, akraba/eşler arası devir (görünüşte satış), fiili taksim hali, trampa, bağışlama, kamulaştırma veya miras paylaşımı. Ayrıca, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların rızası şarttır.
5. Şufa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?
Evet, yasal şufa hakkı mirasçılarla birlikte geçer. Sözleşmesel şufa hakkı ise aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla intikal eder.
6. Önalım Hakkından Feragat Nasıl Yapılır?
Feragat, resmi şekilde (noter veya mahkeme) yapılır ve tapuya şerh edilir. Belirli bir satış için vazgeçme yazılı beyanla yeterlidir. Feragat, hakkın kalıcı olarak terk edilmesi anlamına gelir ve dürüstlük kuralına aykırı olamaz.
7. Fiili Taksim Önalım Hakkını Etkiler mi?
Evet, fiili taksim (paydaşların taşınmazı fiilen bölüşmesi) varsa, önalım hakkı kullanılamaz. Bu, dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırıdır. Taksim, delillerle (tanık, keşif) ispatlanmalıdır.
8. Önalım Bedeli Nedir?
Önalım bedeli, tapudaki satış bedeli + harç ve masraflardır. Muvazaa (gerçek bedelin gizlenmesi) varsa, mahkeme gerçek bedeli araştırır. Davacı, bedeli depo ederek hakkı kullanır; düşük gösterilen bedel için muvazaa iddiası ileri sürülebilir.
9. Kiracının Önalım Hakkı Var mıdır?
Hayır, kiracı paydaş değilse yasal önalım hakkı yoktur. Ancak, sözleşmeyle akdi önalım hakkı kurulabilir.
10. Önalım Hakkı Şerh Edilmek Zorunda mı?
Yasal önalım hakkı şerh gerektirmez, alıcıya karşı ileri sürülebilir. Sözleşmesel önalım hakkı ise tapuya şerh edilmezse sadece satıcıya karşı geçerlidir; şerh, 10 yıla kadar alıcıyı da bağlar.
📌 Sonuç ve Tavsiyeler
Yargıtay kararları, önalım hakkının gerçek satışlara ilişkin ve dava süresince paydaşlığın korunması şartıyla kullanılabileceğini gösterir. Elbirliği mülkiyetinde rıza şartı, yakın akrabalara yapılan görünüşte satışlar ve paydaşlar arası devirlerde bu hak kullanılamaz. Fiili taksim veya kötü niyet gibi unsurlar da hakkı sınırlayabilir.a08794 Hukuk pratiğinde, tapu iptal davası açmadan önce bu esasları göz önünde bulundurmak, başarı şansını artırır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyette huzuru koruyan önemli bir araçtır, ancak süre ve şartlara dikkat edilmelidir. Fiili taksim, muvazaa veya feragat gibi unsurlar hakkı sınırlayabilir. Şufa davası açmadan önce avukat danışmanlığı alın; bu yazı genel bilgilendirmedir, yasal tavsiye değildir.
- önalım davası yargıtay kararları
- şufa hakkı içtihatları
- fiili taksim önalım davası
- önalım bedeli depo yargıtay
- paydaşlık önalım hakkı
- önalım hakkı, şufa hakkı, yargıtay kararları, paydaşlar arası satış, elbirliği mülkiyeti, aktif dava ehliyeti, satış vaadi sözleşmesi, görünüşte satış, tapu iptal davası, önalım davası şartları
Sanal Hukuk
SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
