Kat mülkiyetine tabi sitede yönetim planındaki yasağa rağmen bağımsız bölümde köpek beslenebilir mi?

Apartmanda Köpek Beslemek – Yönetim Planı

Hayvanların gerek bağımsız bölümlerde gerek ortak alan ve eklentilerinde bulundurulup bulundurulamayacağına ilişkin meselede öncelikle yönetim planı incelenmelidir.

Yüksek katlı binalarda kedi köpek gibi evcil hayvan beslenemez” şeklinde düzenlemeye istinaden site yönetim kurulunca 11.06.2011 tarihinde alınan karar ile yönetim planının 45/e maddesi hatırlatılmak suretiyle köpeklerini gezdirmeye devam eden site sakinleri hakkında hukukî işlem başlatılmasına karar verilmiş olup, ihtarname 15.06.2011 tarihinde davalı site sakininin eşine tebliğ edilmiştir.

ÖZET;

Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi;

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur…” şeklinde düzenlenmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde; “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır” hükmü öngörülmüştür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde yönetim planının, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilmiş, maddenin 4. fıkrasında ise sözleşme niteliğinde olan yönetim planına daha geniş uygulama boyutu getirilmiş bulunmaktadır. Genel hukuk kurallarına göre sözleşme, yalnız ona taraf olanları ve yasal haleflerini bağlayıcı iken, kat mülkiyeti hükümleri uyarınca tapuya verilmesi zorunlu olan ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi gereken yönetim planı, onu imzalayan tüm kat maliklerini olduğu gibi, sonradan bağımsız bölüme malik olanları veya ondan yararlananları (külli-cüzi haleflerini), yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu niteliği gereği yönetim planı, yöntemince iptal edilmiş olmadıkça veya anataşınmazda kat mülkiyeti sona ermedikçe üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin (zamanaşımına uğramaksızın) geçerlidir ve bağlayıcılığını korur (Germeç, Mahir Ersin; Kat Mülkiyeti Hukuku, Güncellenmiş 9. Baskı, Ankara 2020, s. 691).

Bu nedenle hayvanların gerek bağımsız bölümlerde gerek ortak alan ve eklentilerinde bulundurulup bulundurulamayacağına ilişkin meselede öncelikle yönetim planı incelenmelidir (Yünlü, Semih: Kat Mülkiyeti ve Hayvanlar: Bağımsız Bölümlerde Hayvan Bulundurulması ve İlgili Meseleler, NKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, 2021(2), 322).

Tüm bu açıklamalar ışığı altında somut olay incelendiğinde, davalının İstanbul ili Ümraniye ilçesi Yukarıdudullu Mahallesi 106 parsel sayılı taşınmazda D1/Zemin 2 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, tapu kaydına 20.06.2007 tarihli yönetim planının işlendiği görülmüş, Ümraniye Tapu Müdürlüğünün 09.01.2013 tarihli yazı cevabında 106 parsel D1 blokta 39 bağımsız bölümün bulunduğu bildirilmiştir.

Dosyada mevcut yönetim planının 45. maddesinde “Bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini blok ortak yerleri ile toplu yapı ortak alan ve tesislerini kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki şeyleri yapamazlar” düzenlemesinden sonra 45/e bendinde “Kendi bağımsız bölüm ve eklentisi ile blok ortak yerler ile toplu ortak alanlarında ve villa kullanım alanlarında tavuk, koyun, keçi vs. kümes ve ahır hayvanları besleyemezler. Yüksek katlı binalarda kedi köpek gibi evcil hayvan beslenemez” şeklinde düzenlemeye istinaden site yönetim kurulunca 11.06.2011 tarihinde alınan karar ile yönetim planının 45/e maddesi hatırlatılmak suretiyle köpeklerini gezdirmeye devam eden site sakinleri hakkında hukukî işlem başlatılmasına karar verilmiş olup, ihtarname 15.06.2011 tarihinde davalı site sakininin eşine tebliğ edilmiştir.

Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilerek anataşınmazın yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörüldüğünden ve yönetim planının 45/e maddesi uyarınca yüksek katlı binalarda köpek beslenemeyeceği hükmü karşısında Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında evde beslenen köpek nedeniyle diğer apartman sakinlerine rahatsızlık verilip verilmediği, gürültü sınırlarının aşılıp aşılmadığı, komşuluk hukuku anlamında önlenmesi gereken aşırılık ve aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarında Özel Dairece inceleme ve değerlendirme yapılmamış olduğundan yönetim planının bağlayıcı olmadığına ilişkin direnme kararının uygun olduğu, diğer delillerin incelenmesi hususunda dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşü ile yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

• Hukuk Genel Kurulu       2017/3018 E.  ,  2022/6 K.