KMK’da Büyük Değişiklik: Yönetim Planı Artık 2/3 Çoğunlukla Değiştirilebilecek (2026)

Son Dakika — 22 Mayıs 2026 — 7579 Sayılı Kanun — Resmî Gazete Sayı: 33261

Kat Mülkiyeti Hukuku — Kanun Değişikliği Analizi

KMK’da Büyük Değişiklik: Yönetim Planı Artık 2/3 Çoğunlukla Değiştirilebilecek (2026)

7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerinde köklü değişiklikler yapıldı. Yönetim planı değişikliği kolaylaştı, işletme projesi artık genel kurul onayına tabi, avans artışına yeniden değerleme oranı tavanı getirildi.

Yazar: sanalhukuk.org editörü | 22 Mayıs 2026 | Güncelleme: 22 Mayıs 2026

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) birbirleriyle bağlantılı altı önemli değişiklik yürürlüğe girdi. Değişiklikler; site ve apartman yönetimini doğrudan ilgilendiren üç temel alanda yoğunlaşıyor: yönetim planı değişikliği çoğunluğu, işletme projesi düzeni ve avans toplama usulü. Bu makalede her değişiklik, değiştirilmeden önceki metin ile karşılaştırmalı biçimde ve pratik sonuçlarıyla birlikte ele alınmaktadır.

7579 Sayılı Kanun — KMK Değişiklikleri Özet Tablosu

Madde	Eski Düzenleme	Yeni Düzenleme
KMK m. 70	Yönetim planı değişikliği: 4/5 çoğunluk	Yönetim planı değişikliği: 2/3 çoğunluk
KMK m. 70 (yeni fıkra)	Düzenleme yoktu	Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz
KMK m. 37/f.1	İşletme projesi yönetici tarafından yapılır, kat maliklerine bildirilir	İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır
KMK m. 37/f.3	Bildirim; 7 gün itiraz hakkı, itiraza genel kurulda karar	Geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurulda oylanır
KMK m. 37/c (avans tavanı)	Avans tutarı serbestçe belirleniyordu	Geçici proje avansı yeniden değerleme oranını aşamaz
KMK m. 35/d	Avans bitince yeniden avans toplanıyordu	Avans; işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır

1. Yönetim Planı Değişikliği İçin Gereken Çoğunluk: 4/5’ten 2/3’e

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için aranan kat maliki oyu oranı, 22 Mayıs 2026 itibarıyla beşte dörtten (4/5) üçte ikiye (2/3) indirildi. Aynı oran değişikliği, geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri bakımından da geçerlidir.

7579 sayılı Kanun’un 5. maddesi, 634 sayılı KMK’nın 70. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “beşte dördünün” ibarelerinin tamamını “üçte ikisinin” şeklinde değiştirdi. Bu değişiklik yayım tarihinde yürürlüğe girdi; dolayısıyla herhangi bir geçiş süresi öngörülmedi.

KMK m. 70, toplu yapı yönetim planının nasıl oluşturulacağını ve değiştirileceğini düzenlemektedir. Eski düzenlemede 4/5 çoğunluk aranması, pratikte büyük sitelerde yönetim planının değiştirilmesini neredeyse imkânsız kılıyordu. Onlarca ya da yüzlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde kat maliklerinin beşte dördünün aynı kararı desteklemesi son derece güçtü. Bu durumun farkında olan bazı yöneticiler ve yönetim kurulları, kat maliklerinin değişiklik taleplerini fiilen bloke ediyordu.

Yeni 2/3 eşiği, özellikle aidat miktarı, yönetici seçim usulü, ortak alan kullanım kuralları ve gider katılım oranlarına ilişkin yönetim planı hükümlerinin gözden geçirilmesine kapı aralamaktadır. Değişiklik yalnızca KMK m. 70 kapsamındaki toplu yapıları ilgilendirmekte olup, tekil binalarda yönetim planı değişikliği KMK m. 28 çerçevesinde ayrı hükümlere tabidir.

2. Yönetim Planlarının Kanuna Aykırı Hükümleri Artık Uygulanamaz

7579 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle KMK m. 70’e eklenen yeni fıkra ile yönetim planlarında yer alan ve bu maddeye aykırı olan hükümlerin uygulanamayacağı açıkça hükme bağlandı.

Yeni fıkranın metni aynen şöyledir:

“Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.”

Bu hükmün pratik önemi büyüktür. Uygulamada pek çok toplu yapı yönetim planı, yapıyı inşa eden müteahhit tarafından hazırlanarak tapuya tescil ettirilmektedir. Söz konusu planlarda zaman zaman kat maliklerinin aleyhine olan, çoğunluk eşiğini yükselten veya yöneticinin yetkilerini fiilen sınırsız kılan hükümler yer almaktaydı.

Yeni düzenlemeyle bu tür hükümler, kanunla çeliştiği ölçüde, ayrıca bir iptal kararı alınmasına gerek kalmaksızın kendiliğinden geçersiz sayılacak ve uygulanmayacaktır. Kat malikleri, yönetim planında “4/5 çoğunluk gereklidir” gibi eski orana atıf yapan hükümlerin varlığını ileri sürerek artık yönetim planı değişikliğini engelleyemeyecektir.

3. İşletme Projesi Artık Genel Kurulda Onaylanmak Zorunda (KMK m. 37)

7579 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle KMK m. 37’nin birinci fıkrasına “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” cümlesi eklendi. Artık yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin, kat malikleri kurulunun onayından geçmesi zorunludur.

KMK m. 37, kat mülkiyetine konu taşınmazların yıllık yönetim giderlerini kapsayan işletme projesinin nasıl hazırlanacağını düzenlemektedir. Bu proje; yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşen tahmini miktarı ve alınacak avans miktarını içerir. Proje, kesinleştiğinde İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında ilam niteliğinde belge sayıldığından, ödeme yapmayan kat maliklerine karşı ilamlı icra takibi yapılabilmektedir.

Eski düzenlemede işletme projesi yönetici tarafından hazırlanarak kat maliklerine bildiriliyordu; kat malikleri yedi gün içinde itiraz edebiliyordu. İtiraz halinde konu genel kurula taşınıyordu. Ancak itiraz yoksa proje otomatik olarak kesinleşiyordu. Bu sistem, yöneticilerin tek taraflı olarak yüksek aidat belirleyip bunu icra takibine konu edebilmesine zemin hazırlıyordu.

Yeni düzenlemede ise işletme projesinin genel kurul onayından geçmesi zorunlu hâle getirildi. Bu, aidat miktarının belirlenmesinde nihai yetkinin kat malikleri kuruluna ait olduğunun açık bir yansımasıdır. Yönetici, genel kurulun onaylamadığı bir işletme projesine dayanarak ilamlı icra takibi başlatamayacaktır.

4. Geçici İşletme Projesi: Hazırlama Yükümlülüğü ve 3 Aylık Süre

Kat malikleri kurulunca onaylanmış geçerli bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu geçici proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kuruluna sunularak aynen ya da değiştirilerek onaylanır.

Değişikliğin öncesinde, işletme projesinin bulunmadığı durumlara ilişkin kanunda açık bir süre mekanizması yer almıyordu. Bunun sonucunda bazı sitelerde yıllarca işletme projesi hazırlanmadan sadece genel kurul kararlarına dayalı aidat uygulaması sürdürülüyor; bu durum hukuki belirsizliğe yol açıyordu.

Yeni düzenlemeyle bu boşluk kapatıldı. Yönetici, onaylanmış işletme projesi olmayan her durumda derhal geçici bir proje hazırlamakla yükümlü kılındı. Geçici projenin üç ay içinde genel kurulda karara bağlanması zorunluluğu, hem yöneticinin inisiyatif kullanma süresini sınırlamakta hem de kat maliklerinin denetim hakkını güçlendirmektedir.

Üç aylık sürenin başlangıcına ilişkin kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte kanun koyucunun amacı dikkate alındığında bu sürenin yöneticinin geçici projeyi hazırladığı tarihten itibaren işlemeye başlayacağı değerlendirmesi isabetli görünmektedir. Genel kurulun toplanamaması hâlinde yönetici, toplantıyı gerçekleştirmek için KMK’nın 29 ve 30. maddelerindeki usulle hareket edecektir.

5. Geçici İşletme Projesindeki Avans Bedeline Tavan: Yeniden Değerleme Oranı

Mevcut (onaylanmış) bir işletme projesi varken yönetici geçici proje hazırlamak zorunda kalıyorsa, geçici projedeki avans bedeli; yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi kapsamındaki yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşamaz.

Bu düzenleme, fahiş aidat artışlarına karşı doğrudan bir tavan mekanizması niteliğindedir. Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Kasım ayında ilân edilmekte olup son yıllarda enflasyonla bağlantılı olarak kayda değer düzeylerde kalmaktadır. Geçici proje kapsamındaki avans, bu oranla sınırlanarak yöneticinin tek taraflı olarak belirlediği keyfi artışların önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Dikkat edilmesi gereken husus şudur: bu tavan yalnızca geçici işletme projesi kapsamında geçerlidir. Kat malikleri kurulu, genel kurulda onaylayacağı asıl işletme projesinde yeniden değerleme oranının üzerinde aidat artışı kararlaştırabilecektir. Başka bir deyişle, yöneticinin geçici proje yoluyla belirlediği avans tavan değerleme oranıyla sınırlıyken genel kurul kararına dayanan aidat bu sınıra tabi değildir.

Uygulamada yöneticiler, çalışan ücretleri, sigorta primleri, yakıt, elektrik ve su gibi zorunlu harcamaları karşılamak amacıyla bir önceki işletme projesi üzerinden yeniden değerleme oranı kadar artış içeren geçici proje hazırlayabilecek; bu tutarı aşan her artış için genel kurul kararı zorunlu olacaktır.

6. Avans Toplama Usulünün Değişmesi: KMK m. 35/d

KMK m. 35/d’de yöneticinin avans toplama yetkisi yeniden tanımlandı. Eski düzende “avans bitince tekrar avans toplanması” mümkündü. Yeni düzende avans toplama, işletme projesi onaylanıncaya kadar sürmekte; proje onaylandıktan sonra avans toplama yetkisi kendiliğinden sona ermektedir.

7579 sayılı Kanun’un 3. maddesiyle, KMK m. 35/d’de yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirildi.

Eski düzenleme altında bazı yöneticiler, avans bittikçe yeniden avans toplayan ve bu süreci işletme projesi hazırlamaktan kaçınmak için bir araç olarak kullanan uygulamalar yürütüyordu. Avans miktarı “münasip” olmak kaydıyla yöneticinin takdirine bırakıldığından, fiilen denetimsiz bir aidat belirleme mekanizması ortaya çıkıyordu.

Yeni sistemde avans toplama, işletme projesinin genel kurulda onaylanmasına kadar sürecek geçici bir dönem uygulamasıdır. İşletme projesi onaylandığı anda avans dönemi kapanmakta, bundan böyle düzenli aidat tahsilatına geçilmektedir. Bu değişiklik, m. 37’deki genel kurul onayı zorunluluğuyla birlikte okunduğunda; yöneticinin avans toplayarak işletme projesi hazırlamayı erteleyemeyeceği anlamına gelmektedir.

Kanun Değişikliğinin Bir Bütün Olarak Değerlendirilmesi

Altı değişiklik birbirleriyle sistematik bir bütünlük içindedir. Yönetim planının 2/3 çoğunlukla değiştirilebilmesi, kat maliklerinin uzun vadeli yönetim kurallarını daha kolay revize etmesine imkân tanıyor. Kanuna aykırı yönetim planı hükümlerinin uygulanamayacağına dair yeni fıkra, müteahhit kaynaklı eski planların oluşturduğu fiilî engeli kaldırıyor. İşletme projesinin genel kurul onayına bağlanması, aidat belirleme yetkisinin kat maliklerine devredilmesi anlamına geliyor. Geçici proje zorunluluğu ve 3 aylık süre, yöneticinin hukuki boşluktan yararlanmasını engelliyor. Avans tavanı ise geçici dönemde keyfi artışları sınırlıyor. Tüm bu düzenlemeler, kat mülkiyeti hukukunda yönetici lehine olan güç dengesini kat malikleri kurulu lehine yeniden kurguluyor.

7. Pratik Etkiler: Kat Malikleri Ne Yapmalı?

Kanun değişikliği 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girdi. Geçiş hükmü öngörülmediğinden uygulamalar bu tarihten itibaren yeni düzene tabidir. Kat maliklerinin dikkat etmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

Yönetim planını gözden geçirin. Sitenizin mevcut yönetim planında “4/5 çoğunluk” gibi eski orana atıf yapan hükümler varsa, bu hükümler artık uygulanamaz. Genel kurulunuzu 2/3 çoğunlukla toplantıya çağırarak yönetim planını güncel kanun metnine uygun biçimde revize edebilirsiniz.

İşletme projesini güncel tutun. Onaylanmış bir işletme projeniz varsa, genel kurulda yenilemek için gündem maddesi oluşturun. Yoksa yöneticinin geçici proje hazırlayıp üç ay içinde genel kurula sunmasını talep etme hakkınız doğmuştur.

Geçici proje avansını kontrol edin. Yöneticinizin geçici proje kapsamında belirlediği avans tutarı, bir önceki yılın işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşıyorsa bu avans hukuka aykırıdır. İtiraz hakkınızı kullanabilirsiniz.

İcra takiplerine dikkat edin. Genel kurul onayı alınmamış işletme projesine dayanan aidat icra takiplerinde, borçlu kat maliki itirazında projenin usulsüz olduğunu ileri sürebilecektir. Hâlihazırda devam eden takipler bakımından hukuki danışmanlık alınması önerilir.

8. Mevcut Yargıtay Uygulaması ve Değişikliğin Getirdiği Yenilik

Yargıtay, değişiklik öncesinde KMK m. 37 kapsamında kesinleşen işletme projelerinin İİK m. 68/1 anlamında ilam niteliği taşıdığını, dolayısıyla ilamlı icra takibine dayanak oluşturabileceğini yerleşik içtihatla kabul etmekteydi. Aynı içtihat, kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarını da bu kapsama almaktaydı.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (şimdi Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bünyesindeki içtihatlar), işletme projesine dayanan takiplerde projenin KMK m. 37 gereklilikleri taşıyıp taşımadığını, tek ya da birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığını ve toplu yapıya geçiş yapılıp yapılmadığını inceleme yükümlülüğünü icra mahkemelerine yüklemiştir.

7579 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, genel kurul onayı alınmadan hazırlanan işletme projeleri artık KMK m. 37’nin yeni birinci fıkrasını karşılamıyor. Bu projelere dayanılarak başlatılan ilamlı icra takiplerinde borçlu kat maliki, projenin hukuki geçerlilik koşulunu taşımadığını ileri sürebilecek; icra mahkemesinin bu itirazı değerlendirmesi gerekecektir. Yargıtay’ın bu konudaki ilk içtihatlarının oluşması birkaç ay sürecektir.

9. 7579 Sayılı Kanun’un İlgili Maddeleri (Özet)

Kanun Metni (7579 Sayılı Kanun — MADDE 3, 4, 5)
MADDE 3: KMK m. 35/d — “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir.
MADDE 4: KMK m. 37 — Birinci fıkraya “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” cümlesi eklenmiştir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Geçici proje avansı, yürürlükteki işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranınca artırılmış miktarını aşamaz.
MADDE 5: KMK m. 70 — “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiş; maddeye “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” fıkrası eklenmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı değişikliği için 2/3 çoğunluk hangi tarihe kadar yetersaydı?

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce, toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için kat malikleri arsa payının en az beşte dördünün (4/5) olumlu oyu aranıyordu. 22 Mayıs 2026 itibarıyla bu oran üçte ikiye (2/3) indirildi.

Eski yönetim planımızdaki 4/5 çoğunluk hükmü geçerli midir?

Hayır. 7579 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle KMK m. 70’e eklenen yeni fıkra gereğince, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanamaz. Dolayısıyla yönetim planınızda 4/5 oranını öngören hüküm varlığını sürdürse de genel kurulunuzda 2/3 çoğunlukla alınan yönetim planı değişikliği kararı geçerli olacaktır.

Yöneticimiz genel kurul onayı olmadan işletme projesi hazırladı. Bu projeye dayanılarak icra takibi yapılabilir mi?

22 Mayıs 2026 tarihinden itibaren işletme projesinin genel kurul onayı alması zorunludur. Bu tarihten sonra hazırlanıp genel kurulda onaylanmamış bir işletme projesine dayanan ilamlı icra takibine itiraz edilebilir. İtirazın icra mahkemesinde incelenmesi halinde mahkeme, projenin KMK m. 37’nin yeni hükmüne uygun olup olmadığını değerlendirmek durumundadır.

Yöneticimiz geçici proje için yeniden değerleme oranından fazla avans belirledi. Ne yapabilirim?

KMK m. 37/c’ye göre geçici işletme projesindeki avans tutarı, yürürlükteki işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranıyla artırılmış miktarını aşamaz. Bu oranın üzerinde belirlenen avansa itiraz hakkınız bulunmaktadır. Konuyu öncelikle kat malikleri kuruluna taşıyabilir; çözüme kavuşmaması halinde sulh hukuk mahkemesinde yönetici aleyhine iptal davası açabilirsiniz.

Bu değişiklikler tek katlı apartmanlar için de geçerli mi?

KMK m. 70 toplu yapıları düzenlemektedir. Tekil binalar, yani birden fazla ana parsel bulunmayan apartmanlar için yönetim planı değişikliği KMK m. 28 kapsamında oybirliğine tabi olmaya devam etmektedir. İşletme projesi ve avans değişiklikleri ise KMK m. 35 ve 37 kapsamında olduğundan hem toplu yapılar hem de tekil binalar bakımından geçerlidir.

7579 sayılı Kanun’la KMK’da başka değişiklikler de yapıldı mı?

Evet. 7579 sayılı Kanun; kat mülkiyeti değişikliklerinin yanı sıra 2644 sayılı Tapu Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kooperatif mevzuatı, çevre yönetimi, TOKİ uygulamaları, yapı denetimi, zemin etüdü ve kamu ihale sözleşmelerine ilişkin pek çok düzenlemeyi de kapsamaktadır. Bu makalede yalnızca kat mülkiyetini doğrudan etkileyen değişiklikler ele alınmıştır.

Sonuç

7579 sayılı Kanun ile gerçekleştirilen KMK değişiklikleri, on yılı aşkın süredir tartışma konusu olan iki temel sorunu hedef almaktadır: yönetim planının değiştirilmesindeki fiilî güçlük ve yöneticinin aidat belirleme yetkisinin denetim dışında kalması. Yönetim planı için 2/3 çoğunluk eşiği; büyük sitelerde kat maliklerine gerçek anlamda söz hakkı tanıyor. Kanuna aykırı yönetim planı hükümlerinin uygulanamayacağına dair yeni fıkra, müteahhit kaynaklı eski planların yarattığı blokajı kaldırıyor. İşletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunluluğu ise aidat sürecini şeffaf bir demokratik denetim altına alıyor.

Kanun değişikliğinin yarattığı yeni hukuki ortamda, genel kurul toplantı usullerine, gündem oluşturmaya ve yönetici görev sınırlarına ilişkin sorularınız için aşağıdaki kaynakları incelemenizi öneririz.

İlgili İçerikler

— Kat Mülkiyeti Kanunu 35. Madde — Yöneticinin Görev ve Yetkileri

— Ortak Alanlarda Değişiklik İçin Kat Malikleri Rızası

— 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Güncel Metin (mevzuat.gov.tr)

Bu makale, 22 Mayıs 2026 tarihinde yayımlanan 7579 sayılı Kanun’a dayanılarak bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukattan görüş almanız önerilir.

sanalhukuk.org — Herkes İçin Adalet

Kat Mülkiyeti | 7579 Sayılı Kanun | Mayıs 2026