KİRA HUKUKU / ARABULUCULUK
Kira Hukukunda Dava Şartı Arabuluculuk 2026: Kapsam, Başvuru Zamanı ve Yargıtay İçtihatları
Hazırlayan: sanalhukuk.org editörü | Güncelleme: Mayıs 2026
01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu tarihten itibaren pek çok uyuşmazlık türünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilmektedir. 2025 ve 2026 yıllarında Yargıtay kararları ve Hukuk Genel Kurulu içtihatları uygulamadaki belirsizlikleri önemli ölçüde gidermiştir. Bu rehberde yasal düzenlemeden güncel içtihatlara kadar kira hukukunda dava şartı arabuluculuğun tüm boyutları ele alınmaktadır.
İÇİNDEKİLER
1. Yasal Düzenleme ve Dayanağı
2. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Kapsamı
3. Kapsamı Belirleyen Ölçütler: Taraf Sıfatı, Sözleşme Türü, Dava Yolu
4. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurulmamasının Sonuçları
5. Son Tutanağın Mahkemeye İbrazı ve İhtar Prosedürü
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Durması
7. Arabuluculuğa Başvurunun Zamanlaması: Yargıtay 3. HD 2025/3048
8. Başvurunun Yeterliliği Mi, Sürecin Tamamlanması Mı?
9. Görevsizlik Kararından Sonra Arabuluculuk: HGK 2026/11
10. Sık Sorulan Sorular (SSS)
11. Sonuç
2. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Kapsamı
3. Kapsamı Belirleyen Ölçütler: Taraf Sıfatı, Sözleşme Türü, Dava Yolu
4. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurulmamasının Sonuçları
5. Son Tutanağın Mahkemeye İbrazı ve İhtar Prosedürü
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Durması
7. Arabuluculuğa Başvurunun Zamanlaması: Yargıtay 3. HD 2025/3048
8. Başvurunun Yeterliliği Mi, Sürecin Tamamlanması Mı?
9. Görevsizlik Kararından Sonra Arabuluculuk: HGK 2026/11
10. Sık Sorulan Sorular (SSS)
11. Sonuç
1. Yasal Düzenleme ve Dayanağı
01.09.2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında kalan kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar için, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu yükümlülüğün kaynağı 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (HUAK) 18/B maddesi, fıkra 1, bent (a) hükmüdür.
Yasal Dayanak: HUAK m. 18/B f. 1 b. (a)
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç), dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu olan dava şartı uyuşmazlıkları arasındadır. Düzenlemenin yürürlük tarihi: 01.09.2023.
7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (7. Yargı Paketi) ile getirilen bu düzenleme; kira tespit davaları, tahliye davaları, kira alacağı davaları ve kira ilişkisinden doğan her türlü tazminat davasını kapsamaktadır. Ecrimisil (işgal tazminatı), ariyet (TBK m. 379 vd.) ve taşınmazla ilgili olmayan kullanım uyuşmazlıkları ise kapsam dışında tutulmuştur.
2. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Kapsamı
Dava şartı arabuluculuğun hangi uyuşmazlıkları kapsadığını, hangilerini ise kapsam dışında bıraktığını doğru belirlemek kritik önem taşır. Yanlış değerlendirme usulden ret ve hak kaybıyla sonuçlanabilir.
2.1. Kapsamda Olan Uyuşmazlıklar
| Dava Türü | Arabuluculuk Zorunlu mu? | Açıklama |
|---|---|---|
| Kira tespit davası | Evet | Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tüm tespit davaları |
| Kira uyarlama davası | Evet | TBK m.138 kapsamındaki aşırı ifa güçlüğü davaları dahil |
| İhtiyaç/tahliye davası (TBK m.350 vd.) | Evet | Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalı |
| Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası (TBK m.352) | Evet | Sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava |
| İtirazın iptali davası (7/13/14 örnek – SHM) | Evet | Sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali davaları |
| İtirazın kaldırılması (7/13/14 örnek – İHM) | Hayır | İcra hukuk mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu kapsam dışı |
| Ecrimisil (işgal tazminatı) | Hayır | Kira sözleşmesinden kaynaklanmadığı için kapsam dışı |
| Ariyet (TBK m. 379 vd.) uyuşmazlıkları | Hayır | İki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise ticari arabuluculuk devreye girebilir |
| İlamsız icra ile tahliye | Hayır | HUAK m. 18/B f. 1 b. (a) açıkça istisna tutuyor |
Tabloda dikkat çeken bir ayrım, icra hukuk mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolunun arabuluculuğa tabi olmamasına karşın, aynı icra takibine itiraz eden borçlu aleyhine sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali davasının arabuluculuk şartına tabi olmasıdır. Bu ayrımın pratikte gözden kaçırılması, davanın usulden reddine yol açmaktadır.
3. Kapsamı Belirleyen Ölçütler: Taraf Sıfatı, Sözleşme Türü, Dava Yolu
3.1. Taşınır Kirası da Kapsam Dahilindedir
Dava şartı arabuluculuk yalnızca taşınmaz kirasıyla sınırlı değildir. Taşınır kirası da aynı kapsamdadır. Araç, iş makinesi, ekipman kirası gibi uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
3.2. Sözleşme Türü Fark Etmez
Kira sözleşmesinin adi kira, ürün kirası ya da konut ve çatılı iş yeri kirası olmasının önemi yoktur. Kira türü ne olursa olsun, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu zorunludur. TBK’nın 299. maddesi kapsamında tanımlanan kira sözleşmesinin tüm biçimleri bu güvencenin altındadır.
3.3. Dava Açılmadan Önce İcra Takibi Yapılmış Olması
İcra takibi açılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılacak kira hukukuna ilişkin tüm davalar bakımından dava şartı arabuluculuk söz konusudur. Öte yandan, daha önce icra takibi başlatılmış ve itirazın kaldırılması yoluna gidilmiş ise o yol arabuluculuk dışında kalır; ancak taraf itirazın iptali davası açmayı tercih ederse o dava için arabuluculuk zorunlu hâle gelir.
3.4. Tarafların Anlaşması Durumu
Arabuluculuk sürecinde taraflar uyuşmazlıklarını çözüme kavuşturursa, o uyuşmazlık hakkında artık dava açılamaz. Anlaşma belgesinin icraya konulabilmesi için ise icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmektedir (HUAK m. 18 f. 4).
4. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvurulmamasının Sonuçları
Pratik Sonuç
Dava şartı arabuluculuğa başvurulmaksızın kira davası açılması hâlinde mahkeme, herhangi bir işlem yapmaksızın, dava şartı yokluğu gerekçesiyle davayı usulden reddeder. Karar düzeltme veya ek süre verilmeksizin karar verilir. Yasal dayanak: HMK m. 115 f. 2 c. 1 ve HUAK m. 18/A f. 2 c. 4.
HMK m. 114 kapsamında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk, giderilemeyen dava şartları arasındadır. Bu nedenle mahkeme, ihtarname göndermeksizin ya da ön inceleme duruşması açmaksızın davayı reddedebilir. Dava şartı arabuluculuk kapsamına giren konularda yalnızca dava dilekçesine göz atarak eksikliği tespit eden hâkim, davayı sonuçlandırır.
5. Son Tutanağın Mahkemeye İbrazı ve İhtar Prosedürü
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşamamışsa davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır (HUAK m. 18/A f. 2 c. 1).
Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi hâlinde izlenecek prosedür:
1. Adım: Mahkeme, davacıya son tutanağın aslını ya da onaylı örneğini sunması için bir haftalık kesin süre tanıyan davetiye gönderir (HUAK m. 18/A f. 2 c. 2).
2. Adım: Bu sürede sunulmazsa, dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın usulden ret kararı verilir (HUAK m. 18/A f. 2 c. 3).
Önemli: Birinci adımdaki ihtarın yerine getirilmemesi hâlinde verilen red kararı kesin bir usul engeli oluşturur; yeni dava açma yoluna gidilebilir ancak bu kez arabuluculuk süreci eksiksiz tamamlanmak zorundadır.
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Durması
Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten itibaren, arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarihe kadar geçen süre boyunca zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 16 f. 2; m. 18/A f. 15).
Bu hüküm, özellikle hak düşürücü süreye tabi uyuşmazlıklarda —örneğin TBK m. 350’ye göre ihtiyaç nedeniyle tahliyede kira yılının sona ermesinin ardından işleyen süreler bakımından— büyük pratik önem taşımaktadır. Arabuluculuk süresi 4 haftadır; arabulucunun talebi ve baş savcılık onayıyla en fazla 1 hafta uzatılabilir. Toplamda 5 haftayı geçemeyen bu süre boyunca dava süreci askıya alınmaktadır.
7. Arabuluculuğa Başvurunun Zamanlaması: Yargıtay 3. HD 2025/3048
Uygulamada en çok tartışma yaratan soru şuydu: Dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuğa başvurulabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı BAM uyuşmazlık giderme kararıyla bu soruya kesin yanıt vermiştir.
Kararın temel gerekçesi, dava açma hakkı doğmadan yapılacak bir arabuluculuk başvurusunda ortada henüz dava edilebilir bir uyuşmazlık bulunmadığıdır. Bu nedenle dava açma süresi başlamadan önce “formalite” amacıyla yapılan arabuluculuk başvuruları dava şartını karşılamaz. Süresinden önce yapılan başvuru üzerine elde edilen “anlaşmama tutanağı” geçerli bir son tutanak olarak kabul edilmeyecektir.
Pratik Uyarı: BAM daireleri arasında hâlâ aksi yönde kararlar bulunmaktadır. Hak kaybı riskini bertaraf etmek için Yargıtay 3. HD 2025/3048 sayılı karara uygun davranmak, yani arabuluculuk başvurusunu her hâlükârda dava açma süresi içinde yapmak isabetli olacaktır.
Somut örnek: Belirli süreli kira sözleşmesinde (örneğin 31 Aralık 2025’te sona eren) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren için dava açma süresi 01 Ocak 2026 tarihinden itibarendir. Bu tarihten önce arabuluculuğa başvurmak dava şartını karşılamaz; başvurunun 01 Ocak 2026’dan itibaren yapılması gerekmektedir.
8. Başvurunun Yeterliliği Mi, Sürecin Tamamlanması Mı?
HUAK m. 18/A f. 1 ve 18/B f. 1 yalnızca arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı olarak öngörmektedir. Yargıtay 9. HD 2022/5294 K. sayılı kararı bu hükmü doğrular biçimde, başvurunun tek başına yeterli olduğuna hükmetmiştir.
Bununla birlikte bazı BAM daireleri farklı bir tutum sergileyerek, dava şartının sağlanmış sayılabilmesi için arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde tamamlanması gerektiğine karar vermiştir. Bu içtihat ayrılığı önemli bir risk oluşturmaktadır.
Sonuç olarak: Güvenli uygulama, arabuluculuk sürecinin eksiksiz tamamlanmasını ve son tutanağın usulüne uygun biçimde düzenlenmesini sağlamaktır. Yalnızca başvuru dilekçesi sunarak sürece katılmayan tarafların “başvuru yaptım” savunması bazı mahkemelerce kabul görmeyebilir.
9. Görevsizlik Kararından Sonra Arabuluculuk: HGK 2026/11
Görevsizlik kararıyla farklı bir mahkemeye gönderilen dosyalarda arabuluculuk dava şartının ne zaman yerine getirilebileceği uzun süre tartışmalı kalmıştır. Hukuk Genel Kurulu’nun 2026/11 K. sayılı kararı bu konuda bağlayıcı bir içtihat oluşturmuştur.
Somut senaryo: Davacı, ticari nitelik taşımadığını düşündüğü kira uyuşmazlığı için sulh hukuk mahkemesinde dava açmış; mahkeme görevsizlik kararı vermiştir. Asliye ticaret mahkemesine gönderilen dosyada, görevsizlik kararının kesinleşmesinden sonra ve dosyanın esas kaydına geçmesinden önce arabuluculuğa başvurulmuş ve tutanak alınmışsa, dava şartı yerine getirilmiş sayılır.
Uyarı: Göreve göre arabuluculuk dava şartının varlığını belirlemeye çalışmak tehlikelidir. Görevli mahkemenin doğru tespiti ve buna göre arabuluculuk başvurusunun yapılması ihtiyatlı hareketin gereğidir. Görev tespitinde yanılarak başvuruyu erteleyen taraflar hak kaybıyla karşılaşabilir.
Kaynak Atfı
Bu makalede yer alan doktriner sınıflandırma ve içtihat değerlendirmeleri, Avukat Hakan Dimdik‘in 23.05.2026 tarihinde LinkedIn’de yayımladığı “Kira Hukukunda Dava Şartı Arabuluculuk Bilgi Notu”ndan yararlanılarak hazırlanmıştır. Orijinal metin için bkz.: Avukat Hakan Dimdik, LinkedIn (23.05.2026). Yargıtay kararlarına ilişkin nitelendirmeler sanalhukuk.org editörü tarafından ayrıca doğrulanmıştır.
10. Sık Sorulan Sorular
Kira arabuluculuğu hangi tarihten itibaren zorunlu?
01.09.2023 tarihinden itibaren, bu tarihten sonra açılacak kira uyuşmazlığı davalarında arabuluculuk zorunludur. Bu tarihten önce açılan davalar etkilenmez.
7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle HUAK m. 18/B’ye eklenen düzenleme, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil etmiştir. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk ne zaman yapılmalı?
Tahliye davası açma hakkının doğduğu tarihten itibaren, dava açma süresi içinde yapılmalıdır.
Yargıtay 3. HD 2025/3048 K., dava açma süresi başlamadan önce yapılan başvuruların dava şartını karşılamadığına hükmetmiştir. Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunu; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim dönemini beklemek gerekmektedir. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde işlem yapılmalıdır.
Kira tespit davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Sulh hukuk mahkemesinde görülen kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları, HUAK m. 18/B kapsamındadır. Arabuluculukta anlaşılamaması hâlinde son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmaması hâlinde mahkeme, herhangi bir işlem yapılmaksızın davayı usulden reddeder.
Ecrimisil davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Hayır, ecrimisil (işgal tazminatı) talepleri dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Ecrimisil istemi bir kira sözleşmesinden değil, haksız işgal olgusundan kaynaklanmaktadır. HUAK m. 18/B, yalnızca kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Ecrimisil talepleri bu tanıma girmediğinden doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Arabuluculuğa başvurulsun diye zamanaşımı sürer mi?
Hayır, arabuluculuğa başvurulduğu tarihten sürecin sona erdiği tarihe kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süreler işlemez.
HUAK m. 16 f. 2 ve m. 18/A f. 15 uyarınca, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarihe kadar zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu hüküm tarafları, süre endişesiyle aceleyle arabuluculuk başvurusu yapmaya zorlamaktan kurtarmaktadır.
Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse ne olur?
Mahkeme bir haftalık kesin süre tanır; bu sürede belge sunulmazsa dava usulden reddedilir.
HUAK m. 18/A f. 2 c. 2 gereğince mahkeme önce ihtarlı davetiye gönderir. Bir haftalık kesin süre içinde son tutanağın aslı veya onaylı örneği sunulmazsa dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın usulden reddedilir (HUAK m. 18/A f. 2 c. 3). Yeni bir dava için arabuluculuk sürecini yeniden tamamlamak gerekecektir.
İLGİLİ İÇERİKLER
11. Sonuç
Kira hukukunda dava şartı arabuluculuk; yürürlük tarihi, kapsam sınırları ve başvuru zamanlaması bakımından pratikte kritik riskler doğurmaktadır. Özellikle 2025-2026 döneminde Yargıtay kararları ve HGK içtihatları, uygulamada tartışmalı olan pek çok noktayı netleştirmiştir.
Temel ilke olarak şu üç kural belirleyicidir: (1) Arabuluculuğa başvuru, dava açma hakkının doğumundan sonra yapılmalıdır. (2) Sürecin tamamlandığına dair son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. (3) Görevli mahkeme doğru tespit edilerek, o mahkemenin gerektirdiği arabuluculuk türü eksiksiz ifa edilmelidir.
Arabuluculuk sürecindeki usul hataları, uzun süren mahkeme yargılamasının sonuçsuz kalmasına ve yeniden dava açma zorunluluğuna yol açmaktadır. Kira davası açmayı planlayan kiraya veren ve kiracıların, güncel Yargıtay içtihatlarına göre sürecini planlaması büyük önem taşımaktadır.
sanalhukuk.org
Bu makale genel bilgi amaçlı hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukattan destek alınması önerilir. Makalede yer alan Yargıtay kararlarına ilişkin bilgiler yayımlama tarihi itibarıyla doğrulanmıştır; içtihadın değişmesi hâlinde makale güncellenecektir.
Sanal Hukuk
SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
