1 Temmuz 2024 sonrası konut kiralarında kira bedelinin artırılması ile ilgili bilgi notu

Prof. Dr. Sezer Çabri :

Her gün yazılı ve görsel medyada kira ile ilgili yapılan haberler sonrası hukukçu meslektaşlarımızın çok iyi bildiği konularla ilgili kısa açıklama yapma gereği duydum.

1) 1 Temmuz 2024’ten itibaren kira bedelleri hemen artırılabilecek diye bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira bedeli kira dönemi sonunda artırılabilir. Örneğin, kira dönemi I Eylül 2024’de bitiyorsa, kira artışı ancak Eylül’de yapılabilir. 1 Temmuz’dan sonra kiraya verenin
doğrudan kira bedelini artırma hakkı bulunmamaktadır. Bu tür taleplerin hiçbir hukuki dayanağı bulunmamaktadır.
2) 1 Temmuz 2024 itibariyle “konut kiraları” bakımından getirilen %25°lik artış sınırı ortadan kalkmaktadır. Bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleșmelerinde artış TBK m. 344/1
gereği, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Diğer bir ifadeyle kira bedeline yapılacak artış TÜFE’nin üzerinde olamaz. Kira sözleşmesinde TÜFE’nin üzerinde bir artış oranı belirlenemez, belirlenirse TÜFE’yi aşan kısım kısmi olarak hükümsüzdür. Kiraya veren tek taraflı olarak kira bedelini istediği gibi artıramaz. Sözleşmede artış konusunda hüküm yoksa
ve taraflar anlaşamazsa, artiş miktarını hâkim belirler. Hâkimin belirleyeceği oranın üst sınırı TÜFE’dir.
3) 1 Temmuz 2024 sonrası kira bedellerinde çifte artiş yapılacak diye haberler yapılmaktadır.
Kira bedelinde çifte artış diye bir durum söz konusu değildir. Kira dönemi sonunda TÜFE’yi aşmamak koşuluyla artiş bir kere yapılabilir. Taraflar sözleşme özgürlüğü kapsamında serbestçe anlaşabilirler. Ancak kiraya veren tek taraflı olarak kiracıyı artış konusunda zorlayamaz.
4) Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiraya veren kira bedelinin kiralananan durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi istenebilir (TBK m. 344/1I). Her yıl yapılan
artışlar zamanla kira bedelinin rayiçlerin çok altında kalmasına sebep olabiliyor (özellikle günümüzde enflasyon sebebiyle kira bedelleri rayiçlerin çok altında kalmıştır). Kiraya veren, TBK m. 344/1l uyarınca beş yılda bir kira bedelinin rayiçlere göre belirlenmesini isteyebilir.
Bu hüküm her kira dönemi sonunda yapılan artışlardan farklıdır.
Saygılarımla,

Prof. Dr. Sezer Çabri