Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfa ve Satışa İzin: Yargıtay’dan Güncel Değer Kararı

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfa ve Satışa İzin: Yargıtay’dan Güncel Değer Kararı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Türkiye’de en çok dava konusu olan sözleşmeler arasında yer alıyor. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin edimlerini zamanında yerine getirmemesi durumunda arsa sahipleri “nama ifa” ve “bağımsız bölüm satışıyla gider karşılama” talebinde bulunabiliyor. Ancak Yargıtay’ın son kararı, bu süreçte yapılacak değer tespitlerinin güncel olması gerektiğini açıkça ortaya koydu.

Kararın Özeti (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – 2023/1150 E., 2024/2797 K.)

Yargıtay, eksik ve kusurlu işlerin tamamlanabilmesi amacıyla yükleniciye ait bağımsız bölümün satışına izin verilmesine ilişkin bir kararda, yaklaşık 10 yıl öncesine ait bilirkişi raporlarının esas alınmasının hukuka aykırı olduğuna hükmetti.KKa

Kararın Tamamı İçin Tıklayın

Nama İfa Nedir?

Nama ifa, Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesine göre, borçlu yükümlülüğünü yerine getirmezse, alacaklının edimi kendi namına veya başka biri aracılığıyla tamamlama hakkıdır. İnşaat sözleşmelerinde bu, arsa sahibinin inşaatı yüklenici yerine tamamlattırması anlamına gelir. Bu durumda, masraflar borçlu yükleniciye aittir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi

Yargıtay kararında şu hususlar öne çıkıyor:

• Yüklenici edimlerini zamanında yerine getirmediğinde, arsa sahipleri nama ifa talebinde bulunabilir.
• Eksik işler ve yapı ruhsatı gibi giderler için yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışı talep edilebilir.
• Ancak bu satış ve eksik işler bedeli mahkeme kararına en yakın tarih itibarıyla piyasa rayici üzerinden belirlenmelidir.
• Eski bilirkişi raporlarına dayanarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Neden Önemli?

Bu karar, hem arsa sahipleri hem yükleniciler açısından büyük önem taşıyor. Çünkü:

✅ Eksik ve ayıplı işlerin tespitinde güncel maliyetler esas alınmalı,
✅ Satışı istenen bağımsız bölümün değeri karara en yakın tarihli rayiç üzerinden belirlenmeli,
✅ Yapı denetim, SGK primi, yapı ruhsatı gibi giderlerin hangi tarafa ait olduğu sözleşmeye ve içtihatlara göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Uygulama Tavsiyesi

• Avukatlar ve taraflar, bilirkişi raporlarının güncelliğini mutlaka kontrol etmeli.
• Yargılama süresi uzun sürdüyse, ek bilirkişi raporu alınarak son değer tespiti yapılmalıdır.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yükümlülükleri net şekilde belirlenmelidir.

Sonuç

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, inşaat sözleşmelerine dayalı nama ifa ve satışa izin davalarında eski bilirkişi raporlarına dayanan değer tespitlerini kabul etmemiştir. Karara göre, eksik ve kusurlu işlerin bedeli ile satılacak taşınmazın değeri mutlaka güncel piyasa koşullarına göre hesaplanmalıdır.

Bu karar, özellikle uygulamada sıkça rastlanan eksik iş – bağımsız bölüm satışı dengesini kurmak açısından önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, nama ifa nedir, bağımsız bölüm satışı, Yargıtay kararları 2024, eksik iş bedeli, güncel bilirkişi raporu, inşaat hukuku içtihatları, arsa sahibi hakları