⚖️ Kanun Yararına Bozma: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süresinden Önce Açılan Davanın Reddi

---

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2623 E., 2025/3930 K. sayılı kararıyla önemli bir ilkeye dikkat çekti:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitmeden açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları reddedilmelidir.

---

Olayın Özeti

Davacılar, 15.08.2020 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesine konu taşınmazı, ihtiyaçları nedeniyle tahliye ettirmek istemiştir.
Dava 01.12.2023 tarihinde açılmıştır.
Sulh Hukuk Mahkemesi, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna kanaat getirerek tahliyeye karar vermiştir.

---

⚖️ Adalet Bakanlığının Kanun Yararına Temyiz Talebi

Adalet Bakanlığı, sözleşmenin belirli süreli olduğunu ve bu sürenin 15.08.2025 tarihinde dolacağını, buna rağmen davanın erken açıldığını (01.12.2023) belirtti.
Bakanlık, mahkemenin re’sen dikkate alması gereken süre şartını göz ardı ettiğini ileri sürerek kararın kanun yararına bozulmasını istedi.

---

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi şu değerlendirmelerde bulundu:

• Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi gereğince, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde yalnızca sürenin bitiminde açılabilir.
• Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden (re’sen) gözetilmelidir.
• Somut olayda kira sözleşmesi 15.08.2025’te sona erecekken, dava 01.12.2023’te açılmış, yani süresinden önce açılmıştır.

---

Sonuç ve Kararın Önemi

Yargıtay, süresinden önce açılan tahliye davasının reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Bu nedenle, yerel mahkeme kararı kanun yararına bozulmuştur.

Bozma kararı, sonuca etkili olmamakla birlikte hukuka aykırılığın tespiti amacı taşımaktadır.

Karar Bilgileri:

• Daire: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
• Esas: 2025/2623
• Karar: 2025/3930
• Tarih: 09.09.2025
• Yayımlandığı Resmî Gazete: 7 Kasım 2025, Sayı: 33070

---

Sık Sorulan Sorular

1. Belirli süreli kira sözleşmesinde tahliye davası ne zaman açılabilir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sözleşme süresi sonunda açılabilir. Süre dolmadan açılan davalar reddedilir.

2. Erken açılan tahliye davası ne olur?
Mahkeme, süresinden önce açılan davayı re’sen dikkate alarak reddetmekle yükümlüdür. Bu husus kamu düzenine ilişkindir.

3. Kanun yararına bozma kararı ne anlama gelir?
Bu karar türü, kesin hükmü değiştirmez; ancak benzer uyuşmazlıklarda yanlış uygulamaları önlemek amacıyla hukuka aykırılığın tespiti için verilir.

---

📚 Kaynakça

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2623 E., 2025/3930 K.
• Türk Borçlar Kanunu, Madde 350/1
• Resmî Gazete, 7 Kasım 2025, Sayı: 33070

---

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2025/2623 E.  ,  2025/3930 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/955 E., 2024/968 K.

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; 15.08.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmaza ihtiyaçları olması nedeniyle kiralananın tahliye edilmesi gerektiği hususunun bildirildiğini ancak davalının kiralananı tahliye etmediğini, dava konusu taşınmaza kendilerinin ve müşterek çocuklarının ihtiyacı olduğunu ve davalıya usulünce verilen yasal sürenin dolduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacıların ihtiyacının samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 15.08.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, yapılan UYAP sorgusundan davacılardan …’nın kira konusu taşınmazdan başka bir taşınmazı olmadığı, diğer davacı …’un ise üzerine kayıtlı bir taşınmazın bulunmadığının tespit edildiği, toplanan deliller çerçevesinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; taraflar arasında 15.08.2020 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğu konusunda ihtilaf bulunmadığı, eldeki davanın 01.12.2023 tarihinde açıldığı, Mahkemece, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesi hükmü uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanun’un 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Somut olayda; davacılardan kiraya veren … ile davalı arasında 15.08.2020 tarihli kira sözleşmesinde belirlenen 5 yıllık süre 15.08.2025 tarihinde sona ermektedir. Eldeki dava ise 01.12.2023 tarihinde açılmış olmakla, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi olan 5 yıl sona ermeden 01.12.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı resen dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanun’un 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi