Bir Taşınmazın Hem Açık Hem Kapalı Alanları Varsa Hangi Kira Hukuku Rejimi Uygulanır? | Kira Hukuku Soru-Cevap

Bir taşınmaz hem açık hem de kapalı alanlara sahipse, kira hukuku açısından hangi rejimin uygulanacağını Yargıtay içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu’na göre öğrenin. Örnekler ve açıklamalarla detaylı rehber.

Giriş

Kira hukuku, uygulamada en çok karşılaşılan alanlardan biridir ve taşınmazların açık ve kapalı alanlı olması durumunda hukuki rejim belirlemek bazen karışıklık yaratabilir. Bu yazımızda, üstün vasıf kavramı üzerinden uygulanacak kira hukuku rejimini açıklayacağız ve Yargıtay kararlarını paylaşacağız.

Soru

Bir taşınmazın hem açık hem de kapalı alanları varsa (örneğin bahçeli bir restoran), hangi hukuki rejimin uygulanacağı nasıl belirlenir?

Cevap

Bu durumda taşınmazın bir bütün olarak “üstün vasfına” (galip vasfına) bakılır. Üstün vasıf, taşınmazın kullanım amacına göre onu tanımlayan niteliktir.

Örnek: Büyük bir tarla üzerine kurulu, kapalı restoran alanı da bulunan bir “kahvaltı ve piknik alanı” işletmesinin galip vasfı açık alan (arsa) olarak kabul edilir. Bu durumda sözleşme genel hükümlere tabi sayılır.

Yargıtay Kararları

Kapalı ve Açık Alanı Bulunan Kiralanan İşyerlerinde Uygulanacak Kira Rejimi: Kapalı Alan Açık Alandan Azsa Adi Kira Hükümleri Geçerlidir

İçindekiler

Giriş: Kapalı ve Açık Alanların Önemi
Adi Kira ve Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmesi
Kapalı Alanın Açık Alandan Az Olması Durumu
Yargıtay Kararlarıyla Örnekler
Sonuç ve Uygulama Önerileri

Giriş: Kapalı ve Açık Alanların Önemi

Kiralanan işyerleri, mimari ve kullanım açısından hem üstü kapalı alanlar hem de üstü örtülü olmayan açık alanlar içerebilir. Örneğin bir restoranın iç kısmı kapalı, bahçesi açık alan olabilir.

Bu tür karma kullanımlı taşınmazlarda, hangi kira rejiminin uygulanacağı taşınmazın baskın vasfına göre belirlenir. Baskın vasfın doğru tespiti, kira bedeli, fesih hakkı ve sözleşmenin uygulanabilirliği açısından kritik öneme sahiptir.

Adi Kira ve Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira sözleşmeleri iki ana gruba ayrılır:

Konut ve çatılı işyeri kiraları (TBK m.309-344)
Genel hükümlere tabi kiralar (adi kira) (TBK m.299 ve devamı)

Kapalı alanın baskın olduğu taşınmazlarda konut ve çatılı işyeri kira hükümleri uygulanırken, kapalı alan açık alandan azsa sözleşme adi kira niteliği taşır ve genel hükümlere tabi olur.

Genel Hükümlere Tabi Kirada Özellikler:

Kira süresi sona erdiğinde sözleşme genellikle bitmiş sayılır.
Kira bedelinin tespitinde hakim, tarafların anlaşmazlığı halinde hak ve nesafet ilkesine göre karar verir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m.328-330 uyarınca fesih hakkı her zaman kullanılabilir.

Kapalı Alanın Açık Alandan Az Olması Durumu

Kiralanan işyerinde hem üstü kapalı hem de üstü açık alan varsa ve kapalı alan açık alandan daha azsa, uygulama şu şekilde olur:

Kiralanan taşınmazın baskın vasfı açık alandır.
Bu durumda konut veya çatılı işyeri kira hükümleri değil, TBK’nın genel hükümleri uygulanır.
Kira bedeli, fesih hakkı ve sözleşmenin yenilenmesi gibi konular adi kira kurallarına göre düzenlenir.

Bu yaklaşım, Yargıtay içtihatlarıyla da uyumludur: Taşınmazın baskın niteliği tespit edilmeden kira bedelinin artırılması veya fesih gibi uygulamalara gidilemez.

Yargıtay Kararlarıyla Örnekler

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9222 E., 2019/5808 K. kararı:

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin baskın vasfı mahallinde keşif yapılmadan belirlenemez.
Kiralanan taşınmazın açık alan baskın ise, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kira hükümleri uygulanamaz.
Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşmazlık çıkması halinde TBK m.328-330 uyarınca fesih hakkı kullanılabilir.

Bu karar, karma alanlı taşınmazlarda kapalı alanın azlığı durumunda adi kira hükümlerinin uygulanmasının önemini göstermektedir.

Sonuç ve Uygulama Önerileri

Kapalı ve açık alanı bulunan kiralanan işyerlerinde, baskın alan uygulanacak kira rejimini belirler.
Kapalı alan az ise, sözleşme adi kira niteliğinde kabul edilir ve genel hükümlere tabi olur.
Kiraya veren veya kiracı, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih hakkını TBK 328-330 uyarınca kullanabilir.
Hak ve nesafete uygun kira bedeli belirlenirken, taşınmazın baskın vasfı mutlaka dikkate alınmalıdır.

Detaylı bilgi ve örnek dilekçeler için: sanalhukuk.org

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,

E. 2017/9222 E., K. 2019/5808 K., T. 26.06.2019

Kiralanan işyerinde hem üstü örtülü olmayan yer hem de üstü kapalı yer olması durumunda kapalı alan, açık alandan daha az ise adi kiraya (genel hükümlere tabi kira sözleşmesine) ilişkin hükümler uygulanacaktır.”

Kararın Tamamı İçin Tıklayın

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

2019/3021 E. , 2019/5814 K.

“Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Somut olayda; Davacı tarafından 27.09.2013 keşide 28.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile yeni dönem kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve süre bitiminde kiralananın tahliye edilmesi hususu kiracıya ihtar edilmiştir. Davalının süre bitimine rağmen kiralananı tahliye etmemesi üzerine işbu davanın 28.01.2014 tarihinde açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacı tarafından süresinde açılan dava nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Kira Sözleşmelerinde Baskın Vasfın Önemi

Kiralanan taşınmazın baskın vasfı, kira hukuku açısından uygulanacak kanun maddelerinin belirlenmesinde kritik rol oynar. Taşınmaz hem açık alan hem de kapalı alan içeriyorsa, hangi kısmın üstün nitelik taşıdığı (galip vasfı) belirlenmelidir.

Açık ve Kapalı Alan Kira Ayrımı

Somut olayda taşınmaz:

43 m² kapalı alan (çay ocağı)

70 m² açık alan (masa-sandalye için)

Bilirkişi tespiti: Kiralananın üstün vasfı açık alandır. Bu nedenle, sözleşme genel hükümler kapsamında değerlendirilmiştir.

Pratik Öneri: Kiralanan alan hem açık hem kapalı ise, tahliye veya kira artışı taleplerinde baskın vasfın tespiti için mahkemeden keşif veya bilirkişi raporu talep edilmelidir.

Çay bahçesi, açık otopark, plaj gibi taşınmazlarda üstü örtüsüz alanlar baskın kabul edilir, bu nedenle TBK 327 uyarınca genel hükümlere tabi olur.

Kararın Tamamı İçin Tıklayın

Açıklama ve Uygulama Notları

Üstün vasıf kavramı, kiracının kullanım amacına göre belirlenir.
Sadece taşınmazın fiziksel özellikleri değil, kiralama amacı ve kullanım şekli değerlendirilir.
Örneğin bir plaj alanı kiralanmışsa, üzerine yapılar konmuş olsa bile üstün vasıf plajdır, sözleşme konut/işyeri hukuku yerine genel hükümlere tabi olur.
Bu yaklaşım, kiralama amaçlı uyuşmazlıklarda mahkemeler ve Yargıtay kararlarında standart olarak uygulanmaktadır.

kira hukuku
kira sözleşmesi açık alan kapalı alan
üstün vasıf kavramı
Yargıtay kira hukuku kararı
taşınmaz kira rejimi

Sonuç

Taşınmazın hem açık hem de kapalı alanlı olması durumunda üstün vasıf kavramı belirleyicidir. Kiralama amacı ve kullanım şekli, uygulanacak hukuk rejimini netleştirir. Yargıtay içtihatları da bu yaklaşımı desteklemektedir.