Kiralanan Taşınmazın Baskın Vasfı ve Tahliye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/3021 E., 2019/5814 K. Kararı Analizi

---

Makale İçeriği

• Kira Sözleşmelerinde Baskın Vasfın Önemi
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ve Tahliye Süresi
• Açık ve Kapalı Alan Kira Ayrımı
• Yargıtay Kararı Örneği
• Sonuç ve Uygulama Önerileri

---

Kira Sözleşmelerinde Baskın Vasfın Önemi

Kiralanan taşınmazın baskın vasfı, kira hukuku açısından uygulanacak kanun maddelerinin belirlenmesinde kritik rol oynar. Taşınmaz hem açık alan hem de kapalı alan içeriyorsa, hangi kısmın üstün nitelik taşıdığı (galip vasfı) belirlenmelidir.

• Kapalı alan (musakkaf): Çatılı, yığma tarzda veya kalıcı yapı olarak yapılan alanlar.
• Açık alan (gayrimusakkaf): Masa-sandalye konulabilen, üstü örtüsüz alanlar, çay bahçesi, plaj veya otopark gibi kullanım alanları.

Baskın vasfın doğru tespiti, sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu 339 vd. (çatı ve konut kiraları) veya genel hükümler (TBK 299 vd.) kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğini belirler.

---

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ve Tahliye Süresi

Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflar arasında sürenin dolmasıyla süresiz kira sözleşmesine dönüşebilir.

• TBK m. 327: Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde süre bitimi ve tahliye.
• TBK m. 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması, otomatik uzama ve kiraya verenin fesih şartları.

Önemli Nokta: Kiraya veren, süre bitmeden veya dava açma süresi içinde sözleşmenin yenilenmeyeceğini ihtarname ile bildirmelidir. Aksi durumda, kiracı kendiliğinden kira sözleşmesini sürdürmeye devam eder.

---

Açık ve Kapalı Alan Kira Ayrımı

Somut olayda taşınmaz:

• 43 m² kapalı alan (çay ocağı)
• 70 m² açık alan (masa-sandalye için)

Bilirkişi tespiti: Kiralananın üstün vasfı açık alandır. Bu nedenle, sözleşme genel hükümler kapsamında değerlendirilmiştir.

Pratik Öneri: Kiralanan alan hem açık hem kapalı ise, tahliye veya kira artışı taleplerinde baskın vasfın tespiti için mahkemeden keşif veya bilirkişi raporu talep edilmelidir.

---

Yargıtay Kararı Örneği

Dava Konusu: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdiğini ve taşınmazın tahliye edilmesini talep etmiştir.

Mahkeme Kararı:

• Kiralanan taşınmazın baskın vasfı açık alan olarak tespit edildi.
• TBK 327 uyarınca, kiraya verenin süresinde açtığı tahliye davası geçerli kabul edildi.
• Davanın reddi yanlış olduğundan hüküm bozuldu.

Karar Tarihi: 26/06/2019
Esas/ Karar No: 2019/3021 E., 2019/5814 K.

Öne Çıkan Nokta: Üstü örtüsüz alanın baskın vasfı dikkate alınarak, tahliye davası genel hükümlere göre açılmıştır.

---

Sonuç ve Uygulama Önerileri

1. Baskın vasfın tespiti: Hem açık hem kapalı alan içeren kiralanan taşınmazlarda, tahliye veya kira artışı talepleri için mahkemece bilirkişi keşfi yaptırılmalıdır.
2. Tahliye süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolması durumunda ihtarname ile süre bitim bildirimi yapılmalıdır.
3. Uygulamada dikkat edilecek hususlar: Çay bahçesi, açık otopark, plaj gibi taşınmazlarda üstü örtüsüz alanlar baskın kabul edilir, bu nedenle TBK 327 uyarınca genel hükümlere tabi olur.

kira sözleşmesi tahliye, baskın vasfın önemi, TBK kira sözleşmesi, açık kapalı alan kiralama, çay ocağı kira hukuku, Yargıtay kira kararı, belirli süreli kira sözleşmesi, kira süresi bitimi tahliye

---

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2019/3021 E.  ,  2019/5814 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında Aydın ili, … ilçesi, … istasyon sahasında bulunan 70 m2 si açık alan, 43 m2 si kapalı alan olmak üzere toplam 113 m2 alana ilişkin 01.01.1999 başlangıç- 31.12.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıya 31.12.2013 tarihinden sonra kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin ihtar edildiği halde 02.01.2014 tarihli tespit tutanağı ile kiralananın tahliye edilmediğinin tespit edildiğini, buna ilaveten mecurun ” … peron yükseltilmesinin yapılması” projesi içerisinde kaldığını, proje kapsamında kiralanan yıkılarak peronun 30 cm yükseltileceğini, bu konuda gerekli izinlerin alındığını belirterek akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, taraflar arasında en son 01/01/2009 -31/12/2009 tarihleri arasına ilişkin olmak üzere yazılı kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesinin her dönem sonunda kendiliğinden bir yıl uzadığını ve halen de devam ettiğini, bu nedenle davacının tek taraflı kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmadığını, peron yükseltme çalışmasının kiralananın yıkılmasını gerektirecek bir sebep olmadığı gibi, bu çalışmanın dava tarihinden çok önce tamamlandığını beyanla davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında 01/01/1999 tarihinde kurulan ve en son 01/01/2011-31/12/2011 tarihleri arasında geçerli olmak üzere ek sözleşme ile yenilenen kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği, davacının, tahliye talepli 27/09/2013 tarihli ihtarnamesinin 28/09/2013 tarihinde davalıya tebliğ olunduğu, davanın ise 28/01/2014 tarihinde açıldığı, buna göre yasada öngörülen sürelere uyulduğu, diğer tahliye nedeni olarak ileri sürülen peron yükseltme çalışmasının, sözleşmeye konu kapalı alan bakımından gerekli olmadığının bilirkişi raporuyla sabit olduğu belirtilerek feshi ihbar nedeniyle tahliye isteminin kabulü ile davalının 1972 parsel sırasında kayıtlı mecurdan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329 maddeleri uyarınca tahliyesine dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 17.10.2017 tarih 2017/2746 Esas ve 2017/14030 Karar sayılı ilamı ile, “….Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği… ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda taşınmazın baskın vasfının çatılı iş yeri olduğu, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre davanın süresinde açılmadığı, esaslı onarım ve tadilat sebebine dayalı tahliye istemi yönünden bilirkişi raporuyla peron yükseltme çalışmasının sözleşmeye konu kapalı alan bakımından gerekli olmadığı tespit edildiğinden, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Somut olayda; Davacı tarafından 27.09.2013 keşide 28.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile yeni dönem kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve süre bitiminde kiralananın tahliye edilmesi hususu kiracıya ihtar edilmiştir. Davalının süre bitimine rağmen kiralananı tahliye etmemesi üzerine işbu davanın 28.01.2014 tarihinde açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacı tarafından süresinde açılan dava nedeniyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26/06/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.