Genel Kira ya da Hasılat Kirasında Kira Tespit Davası Açılmaz: Kiralananın Galip Vasfının Belirlenmesi Gerekir

---

Makale İçeriği

1. Giriş
2. Genel Kira ve Hasılat Kirası Nedir?
3. Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
4. Kiralananın Galip Vasfı ve Önemi
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı Örneği
6. Hak ve Nesafet İlkesi ile Kira Bedeli Tespiti
7. Sonuç ve Öneriler

---

Giriş

Kira hukukunda sıkça karşılaşılan bir soru, “Kiralanan taşınmazın bir kısmı açık bir kısmı çatılıysa hangi hukuki rejim uygulanır?” sorusudur. Özellikle genel kira veya hasılat kirası söz konusu olduğunda, kira tespit davaları açılabilir mi ve mahkemeler hangi kriterleri göz önünde bulundurur? Bu yazıda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/5455 E., 2021/8864 K. sayılı kararı üzerinden konuyu detaylı olarak inceleyeceğiz.

---

Genel Kira ve Hasılat Kirası Nedir?

• Genel Kira: Kiralananın kira bedelinin sözleşmede sabit şekilde belirlendiği kiralama türüdür.
• Hasılat Kirası: Kira bedeli, kiralananın sağladığı gelir üzerinden belirlenir; örneğin restoran, otopark veya ticari işletmelerde uygulanır.

Önemli Nokta: TBK 344 ve devamı maddelerine göre, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Genel kira ve hasılat kirası sözleşmelerinde kira tespiti talep edilemez.

---

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

• Sadece çatı ile örtülü işyerleri ve konutlar kira tespit davasına konu olabilir.
• Açık alanlar, bahçe veya açık otopark gibi taşınmazlar genel hükümlere tabidir ve kira tespiti talebine konu edilemez.

---

Kiralananın Galip Vasfı ve Önemi

Kiralanan taşınmazın hem açık hem çatılı alan içermesi durumunda, mahkemeler “galip vasfın” tespitine önem verir.

• Galip vasfın belirlenmesi, taşınmazın hangi kira türüne tabi olduğunu anlamak için kritik bir adımdır.
• Çatılı alanın ağırlıkta olması durumunda kira tespiti davası açılabilir.
• Açık alan ağırlıktaysa Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır ve kira tespit davası açılamaz.

---

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı Örneği

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi
E. 2021/5455, K. 2021/8864

Öne Çıkan Noktalar:

• Kiralanan taşınmazın bir kısmı açık, bir kısmı çatılı idi.
• Mahkeme, galip vasfın tespiti için bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini belirledi.
• Eksik inceleme ile karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğu vurgulandı.
• Hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde kira bedeli tespit edilmelidir.

Detaylı karar metni için: sanalhukuk.org linki

---

Hak ve Nesafet İlkesi ile Kira Bedeli Tespiti

Yargıtay kararında vurgulandığı üzere kira bedelinin tespiti yapılırken:

1. Tarafların kira sözleşmeleri ve ödeme geçmişi incelenmelidir.
2. Emsal kira sözleşmeleri dosyaya sunulmalıdır.
3. Kiralanan taşınmazın konumu, niteliği ve kullanım şekli değerlendirilmelidir.
4. Boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli esas alınmalıdır.
5. Kiracının eski olması durumunda %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun indirim yapılabilir.

---

Sonuç ve Öneriler

• Genel kira ve hasılat kirası sözleşmelerinde kira tespit davası açılamaz.
• Kiralanan taşınmaz hem açık hem çatılı alan içeriyorsa, mahkeme galip vasfı tespit eder.
• Galip vasfın çatılı alan olduğu durumda kira tespiti talep edilebilir, aksi halde dava reddedilir.
• Kira bedeli tespiti yapılırken, hak ve nesafet ilkesi, emsal kira bedelleri ve taşınmazın tüm nitelikleri dikkate alınmalıdır.

SEkira tespit davası, genel kira, hasılat kirası, Yargıtay kararları, galip vasfın belirlenmesi, hak ve nesafet, çatılı işyeri kira, açık alan kira hukuku

---