Site Aidatına Yönetici Artık Keyfi Zam Yapamıyor: 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği

Türkiye’de milyonlarca insanın yaşadığı apartman ve sitelerde aidat uyuşmazlıkları, uzun yıllardır en yaygın kat mülkiyeti sorunlarından birini oluşturuyordu. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) mevcut düzenlemesi, yöneticilere işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine tebliğ etme yetkisi tanıyor; kat malikleri 7 gün içinde itiraz etmezse proje kesinleşiyordu. Büyük sitelerde bu sistem, yöneticilerin ya da profesyonel yönetim şirketlerinin her yıl fiilen tek taraflı zam yapmasının önünü açıyordu.

7 Mayıs 2026’da TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” bu tabloyu değiştiriyor. Düzenlemenin özü şudur: aidat artırma yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna verilmekte; yöneticinin tek başına belirlediği avans miktarı genel kurul onayına tabi kılınmakta; onaylı işletme projesi yokken yöneticinin tahsil edebileceği geçici avans ise yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmaktadır.

Doğrudan yanıt: Yeni kanun öncesinde aidatlar, 634 sayılı KMK’nın 37. maddesi uyarınca yönetici tarafından hazırlanan işletme projesine dayanıyordu. Proje tebliğ edilip itiraz edilmezse otomatik olarak kesinleşiyor; yönetici genel kurul kararı aranmaksızın tahsilata geçebiliyordu.

KMK m.20, her kat malikinin ortak giderlere hangi esaslar çerçevesinde katılacağını düzenler: kapıcı, kaloriferci ve bekçi giderleri eşit pay esasıyla; sigorta primleri ve ortak yerlerin bakım-onarım giderleri arsa payı oranında ödenir. KMK m.37 ise işletme projesini düzenlemekte; yöneticinin yıllık olağan genel kurul öncesinde tahmini gider ve gelirlerini gösteren bir bütçe hazırlamasını ve kat maliklerine tebliğ etmesini öngörmekteydi.

Kanunun KMK’ya ilişkin hükümleri esas olarak yöneticinin görevlerini düzenleyen maddeyi ve yönetim planı değişikliklerine ilişkin düzenlemeyi kapsamaktadır. Değişiklikler birkaç ana eksen üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Doğrudan yanıt: Kanunun KMK’ya ilişkin aidat düzenlemeleri 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir. Kanun 7 Mayıs 2026’da TBMM’de kabul edilmiş; ancak AKP grubunun kabul edilen önergesiyle başlangıçta öngörülen 30 Eylül 2026 yürürlük tarihi, 31 Aralık 2026 olarak değiştirilmiştir.

Bu tarihin seçilmesi, uygulamada önemli sonuçlar doğurmaktadır. 2026 yılı içinde yapılacak olağan genel kurullarda alınan aidat kararları, eski KMK hükümleri çerçevesinde geçerliliğini koruyacaktır. Yeni hükümler, 2027 yılı başından itibaren uygulamada tam anlamıyla belirleyici hale gelecektir; ancak bu tarih öncesinde Resmî Gazete’de yayımlanma ve mevzuat yürürlüğü başlayacağından sitelerin hazırlık sürecine girmesi önerilir.

Doğrudan yanıt: KMK m.22 uyarınca kiracılar, işletme giderlerinden — temizlik, güvenlik, elektrik, su, personel maaşları gibi günlük ortak giderler — sorumludur. Yatırım niteliğindeki kalıcı giderler ise kat malikine aittir.

Hukuki yönden kiracılar, kat malikiyle birlikte işletme giderlerinden müteselsil sorumlu tutulmaktadır. Ancak genel kuruldaki oy hakkı yalnızca kat maliklerine aittir; kiracılar ancak kat malikinden alacakları vekaletname ile toplantıya katılıp oy kullanabilir. Yeni düzenleme, aidat belirleme sürecini şeffaflaştırdığından kiracılar açısından dolaylı bir koruma işlevi görecektir.

Fahiş aidat yükü altında kalan kiracının doğrudan kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma hakkı kural olarak bulunmamaktadır; ancak kararın doğrudan kiracının hak ve menfaatlerini zedelediği istisnai durumlarda Yargıtay içtihadı dava ehliyetini kabul edebilmektedir. Pratik yol, ev sahibiyle görüşerek sorunun çözümünü talep etmektir.

Doğrudan yanıt: Hukuka aykırı ya da fahiş biçimde belirlenen aidat kararlarına karşı kat malikleri; genel kurula itiraz, denetçi raporu talebi ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası olmak üzere üç kademeli bir hukuki yol izleyebilir.

KMK m.33 uyarınca kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açılabilir. Kurula katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Görevli mahkeme, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 2026 itibarıyla bu davalarda zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekmekte olup 3 haftalık arabuluculuk süreci tamamlanmadan mahkemeye gidilmesi hâlinde dava usulden reddedilecektir.

Doğrudan yanıt: Düzenleme, özellikle büyük kentlerdeki kapsamlı sitelerde ve profesyonel yönetim şirketleri tarafından idare edilen yapılarda kat maliklerinin mali süreç üzerindeki denetimini güçlendirmektedir. Ancak küçük apartmanlarda genel kurul toplamanın getireceği operasyonel yük, uygulamada yeni sorunlar doğurabilir.

Düzenlemenin pratik kazanımlarına bakıldığında üç temel sonuç öne çıkmaktadır. Birincisi, mali şeffaflık artacaktır: yöneticiler artık bütçeyi kamulaştırmak zorunda olacak, genel kurulda kalem kalem sunacak ve kat maliklerinin denetimini açık biçimde kabul edecektir. İkincisi, keyfi artışların önüne geçilecektir: onaylı bir bütçe olmaksızın YDO’yu aşan avans toplamak hukuka aykırı hale gelecektir. Üçüncüsü, toplu yapılarda azınlık bloklaması riski azalacaktır: yönetim planını değiştirmek için aranan güçleştirilmiş nisap, kısmi pay sahipliklerine dayalı egemenlik sorunlarını zayıflatacaktır.

Öte yandan düzenlemenin sınırlılıkları da göz ardı edilmemelidir. Yeni düzenleme, aidat belirleme sürecini daha demokratik kılmakta; ancak kat malikleri kurulunun yüksek artış kararı almasını engellemeyip yalnızca süreç güvencesi getirmektedir. Genel kurulun toplanamaması ya da çoğunluğun sağlanamaması durumunda ortaya çıkan pratik boşluk ise uygulamanın önündeki başlıca risk alanı olarak öne çıkmaktadır.