Tahliye Taahhüdü 2026 – A’dan Z’ye Eksiksiz Rehber: Yargıtay Kararları, Geçerlilik Şartları, Boş İmza, İcra Takibi, İtiraz Yolları ve Tüm Detaylar
Tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin en etkili tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı tarafından belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı taahhüt verilmesi halinde, kiraya veren icra takibi veya dava yoluyla hızlı tahliye sağlayabilir. Ancak bu taahhüdün geçerliliği çok sıkı şartlara bağlıdır: Teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir, boş tarihli taahhütler Yargıtay tarafından kabul edilse de kiracı yazılı delille itiraz edebilir, vekil yetkisi tartışmalı olabilir ve itiraz usulleri tahliye sürecini uzatabilir.
Tahliye Taahhüdü Nedir ve Nasıl Alınır?
Kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılması esnasında ya da kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra kiracıdan tahliye taahhüdü almaktadır. Bu taahhütname düzenlenirken ya da bu taahhütnameye dayalı icra takibi ve dava açılırken avukattan yardım alınması oldukça önemlidir. Tahliye taahhüdü ile ilgili bilinmesi gereken tüm faydalı bilgileri aşağıda 23 madde halinde detaylı olarak açıklıyoruz.
1. Tahliye Taahhüdünün Zamanı ve Geçerliliği
Her şeyden önce tahliye taahhüdü kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir. Kiralanan taşınmazın teslim edilmesinden önce ya da teslim tarihinde verilen tahliye taahhüdü geçersizdir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/2557 K.).
Kiraya veren ve kiracı aynı yerle ilgili birden fazla kira sözleşmesi yaptığı takdirde tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması yeterlidir. İlk kira sözleşmesi yapıldıktan sonra yeni yapılan kira sözleşmeleriyle birlikte verilen tahliye taahhütleri de geçerlidir.
Tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu…
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2022/8307 E., 2023/168 K.
21.02.2023Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhüdü sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerlidir.
2. Yazılılık ve İmza Şartı
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün yazılı ve imzalı olarak verilmesi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/168 K. – 2022/8307 E. 2023/168 K.). Yazılılık şekil şartı gereği yükümlülük altına giren kişinin (kiracının) imzası zorunludur.
3. Sözlü Kira Sözleşmelerinde Tahliye Taahhüdü
İcra ve İflas Kanunu m. 272 vd. hükümleri taşınmazlara ilişkin yazılı kira sözleşmeleri için öngörülmüştür. Her ne kadar yazılı kira sözleşmesi için 14 örnek icra takibi öngörülmüş ise de konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sözlü sözleşmeler için de yazılı tahliye taahhüdü verilmesi mümkündür (TBK m. 352/1).
4. Tahliye Taahhüdünün Veriliş Şekilleri
Tahliye taahhüdü
bir protokol içinde verilebileceği gibi,
tek taraflı yazılı irade beyanıyla,
imzalı mektupla,
ihtarname ya da cevabi ihtarname ile de verilebilir.
Ancak arabuluculuk son tutanağının tahliye taahhüdü olarak kabulü uygulamada tartışmalıdır. Son tutanağa geçirilen beyanlar önem arz etmektedir.
5. Tarihleri Boş Bırakılan Tahliye Taahhüdü (Açığa İmza / Beyaza İmza)
Uygulamada, düzenleme tarihi ve tahliye tarihi boş olarak tahliye taahhüdü hazırlanmaktadır. Tarihleri boş olarak taahhüt verilmesi açığa imza (beyaza imza) mahiyetinde olup Yargıtay’a göre bu şekilde tahliye taahhüdü verilmesi geçerlidir (Yargıtay 3. HD 2023/168 K. – 2022/8307 E. 2023/168 K.). Boşa imza atan kiracı belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını ancak yazılı delil ile ispatlamalıdır.
- Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş tahliye taahhüdü alındığı ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığı iddiasına ilişkin ispat yükü kiracıdadır. Yargıtay Kararı İçin Tıklayın
- Kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde, boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekir. Yargıtay Kararı İçin Tıklayın
Tahliye Taahhüdü – Boş OlarakVerildiği İddiası – Yemin Delili
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2017/1536 E. , 2017/475 K.
– Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenirken boş olarak verildiği iddiasına ilişkin yemin deliline başvurulabilir. Yargıtay Kararı İçin Tıklayın
6. Vekil Tarafından Verilen Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdü verilebilmesi için özel yetki gerekir. Fakat kira sözleşmesini yapan vekil tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Çünkü sözleşme yapan temsilcinin sözleşmeyi sona erdirme yetkisinin olduğu kabul edilmelidir. Fakat aksi yönde de kararlar mevcuttur.
7. Kefilin Verdiği Tahliye Taahhüdü
Kefil tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Uygulamada tahliye taahhüdüne kefilin de imza attığı görülmektedir. Kefilin taahhüt vermesinin bir önemi olmayıp yalnızca kiracının imzasının olması yeterlidir. Esas olan kiracının verdiği tahliye taahhüdüdür, çünkü sözleşmede kiracı sıfatını kendisi haizdir.
8. Taşınmazın Satılması ve Yeni Malik
Kiralanan taşınmazın satılması durumunda yeni mâlik de TBK m. 310’un doğal sonucu olarak daha önceden verilen tahliye taahhüdüne dayanarak kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bir başka deyişle yeni mâlik, eski mâlik döneminde verilmiş olan tahliye taahhüdüne istinaden icra takibi ve dava açabilir.
9. Tahliye Taahhüdünün Kapsamı (Hangi Taşınmazlarda Geçerli?)
Tahliye taahhüdü konut ve çatılı işyeri kiraları için verilebileceğinden bu vasıfta olmayan kiralanan taşınmazlar bakımından tahliye taahhüdü verilmesi söz konusu değildir. Fakat bu tür sözleşmelerde tahliye taahhüdü verilmesi sözleşme süresinin sona erdiği anlamına geleceğinden 14 örnek icra takibi yapılabilir.
10. Tahliye Tarihinde Gün Belirtilmemesi
Tahliye taahhüdünde tahliye taahhüt edilen tarih ay ve yıl olarak belirlenmiş ve fakat gün olarak belirlenmemişse ayın son günü tahliyenin taahhüt edildiği kabul edilir.
11. Düzenleme Tarihi ile Tahliye Tarihinin Aynı Olması
Tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi ile taahhüt edilen tahliye tarihinin aynı tarih olması mümkündür. Önemli olan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş bir tahliye taahhüdünün olmasıdır.
12. Tahliye İçin Süre ve Yol Seçimi
Kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiralanan taşınmazı tahliye etmek istediği takdirde bu hususta ya dava açacaktır ya da icra takibi başlatacaktır. Uygulamada daha çok icra takibi yoluna başvurulmaktadır. Kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava açmalıdır. Fakat TBK m. 353 gereği dava açma süresinin uzaması 14 örnek icra takibi bakımından geçerli değildir.
13. Birden Fazla Kiraya Veren Durumu
Kiralanan taşınmaz birden çok kiraya veren tarafından kiraya verilmiş ise tüm kiraya verenler tarafından icra takibi açılmalıdır.
14. Birden Fazla Kiracı Durumu
Kiralanan taşınmaz birden çok kiracıya kiralanmış ise tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir ve icra takibinin de tüm kiracılara yönelik açılması gerekir.
15. Mirasbırakanın Verdiği Tahliye Taahhüdü
Mirasbırakan tarafından verilen tahliye taahhüdü TMK m. 599 gereği küllî halefiyet nedeniyle mirasçıları da bağlar. Bu durumda mirasçıların hepsine karşı takip açılmalıdır.
16. Adi Şirket Kiracı Olması Halinde
Kiracının adi şirket olması durumunda tüm şirket ortaklarının taahhüt vermesi gerekir.
17. Alt Kiracının Verdiği Tahliye Taahhüdü
Alt kiracının verdiği tahliye taahhüdü asıl kiracıyı bağlamaz.
18. Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdünün şarta bağlı olarak verilmesi mümkündür (Örn. Tayin çıkması durumunda …). Fakat bu durumda uyuşmazlık yargılamayı gerektireceği için icra takibi açılamayıp dava açılması gerekecektir (Takip açılabileceği yönünde de kararlar var). Unutulmamalıdır ki icra hukuk mahkemeleri uyuşmazlığı inceleme bakımından dar yetkilidir. Fakat tahliye taahhüdünde cezai şart ya da tazminat öngörülebilir (Yargıtay 12. HD 1993/9860 K.).
19. İcra Takibinde Tahliye Emri ve Süreler
İcra takibi açılmasından sonra kiracıya icra dairesi tarafından tahliye emri gönderildiği takdirde kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra takibine itiraz edebilir. İtiraz durumunda takip durur. 7 gün içinde itiraz edilmediği takdirde takip kesinleşir ve kiracı tebliğden itibaren 15 gün içinde kiralananı tahliye etmez ise icra dairesi kanalıyla zor tahliye ettirilir.
20. İtiraz Sebepleri ve Mahkemeler
Kiracının tebliğden itibaren 7 gün içinde icra takibine itiraz etmesi durumunda itiraz sebepleri önem arzedecektir. Eğer kiracı tarihe ya da imzaya itiraz ederse kiraya veren bu itirazı ancak sulh hukuk mahkemesinde açacağı itirazın iptali davası ile bertaraf edebilir. Eğer kiracının itirazı tarih ve imza haricindeki hususlara ilişkin ise bu takdirde kiraya veren icra hukuk mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasını isteyebilir. Sulh hukuk mahkemesinde görülen davalar icra hukuklara göre daha uzun sürmektedir. Ayrıca bu takipte icra hukuk mahkemesinin kararlarına karşı icranın geri bırakılması mümkün olmayıp sulh hukuk mahkemesi kararı için icranın geri bırakılması mümkündür. Anlaşılacağı üzere tarihe ya da imzaya itiraz edilmesi tahliyeyi güçleştiren itirazlardır.
21. İtirazın İptali Davası Sonrası Takip
14 örnek icra takibinden sonra sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açıldığı takdirde alınan ilâmla yeni takip açılması gerektiği yönünde kararlar var ise de bu görüşe katılmak mümkün değil. Çünkü itirazın iptali davası takibe itirazı bertaraf etmek için açılan hem maddî hukuku hem de takip hukukunu ilgilendiren bir davadır. Hakim takibin devamına dair hüküm verecektir.
22. Noterde Verilen Tahliye Taahhüdünün Avantajı
Bununla birlikte tahliye taahhüdünün noterde verilmiş olması durumunda kiracı imzaya ve tarihe itiraz edemeyeceğinden icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali istenmesine gerek yoktur.
23. Eşin Rızası Meselesi
Tahliye taahhüdü verilirken eşin rızasının alınıp alınmadığı hususuna da değinmekte fayda var. Bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin icra takibi tarihine ya da dava tarihine kadar kiraya verene bildirimde bulunması gerekmektedir.
Tahliye taahhüdü doğru düzenlendiğinde kiraya veren için gerçekten güçlü bir araçtır. Ancak her aşamada usul hatalarından kaçınmak ve güncel Yargıtay kararlarını takip etmek zorunludur.
Daha fazla bilgi ve hukuki destek için sanalhukuk.org adresini ziyaret edebilirsiniz.
tahliye taahhüdü 2026, tahliye taahhüdü Yargıtay kararları, boş tarihli tahliye taahhüdü geçerli mi, tahliye taahhüdü itirazı, 14 örnek icra takibi, noter tahliye taahhüdü, tahliye taahhüdü nasıl düzenlenir, TBK 352 tahliye taahhüdü, tahliye taahhüdü geçerlilik şartları, icra takibi tahliye taahhüdü
Kaynak: Avukat Hakan DİMDİK
31 Ocak 2026 –
İLGİLİ:
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye İcra Emrine İtiraz Dilekçe Örneği
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Cevap Dilekçesi Örneği
Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?
Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARLARI
Sanal Hukuk
SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
