SANAL HUKUK

Herkes İçin Adalet

Kategoriler

Anasayfa » KİRA HUKUKU » Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?

Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?

Editör023 mins

Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?

  • ➡️ Konut kiraları bakımından bu 11.06.2022 ilâ 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
  • ➡️ Sözleşmede belirlenen kira artış oranı ilk 5 yıl boyunca bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

 

  • ÖZET;
  • ➡️ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu Kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde;
  • ➡️ “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
  • ➡️ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
  • ➡️ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
  • ➡️ Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
  • ➡️ Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
  • ➡️ Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Karar İçeriği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi        

 2019/1914 E.  ,  2019/7955 K.


“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, kiracısı olan davalı ile aralarında 15/08/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin takip eden yıllarda yenilenerek devam ettiğini, söz konusu sözleşme ile kira bedelinin aylık 350.00 TL, yıllık artış oranının ise % 20 olarak belirlendiğini, davalının kira borcunu eksik ve düzensiz ödediğini, eksik kira bedellerinin tahsili için Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 2013/11117 sayılı dosyası ile başlatılan takibe haksız olarak itirazda bulunduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile davalının tahliyesine, % 20 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; 2007 yılından itibaren kira bedellerinin 15/01/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tahliye davasının kabulü ile davalının dava konusu mecurdan temerrüt nedeniyle tahliyesine, Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 2013/11117 sayılı takip dosyasına vaki itirazın kısmen iptali ile takibin 117,52 TL üzerinden devamına, asıl alacağın % 20’si olan 23,50 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen kararın taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 6. HD’nin 17.10.2016 tarih ve 2015/10355 E. 2016/5976 K. sayılı ilamıyla ” 1-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;Davacı alacaklı, 08/15/2007 (15/08/2007 ) başlangıç tarihli, bir yıl süreli ve aylık 350,00 TL bedelli kira sözleşmesine dayanarak 06/12/2013 tarihinde davalı borçlu aleyhine başlattığı tahliye talepli icra takibi ile 2007 yılı Ağustos ayından 2013 yılı Aralık ayına kadar olan toplam 41.209,72 TL kira alacağının tahsilini talep etmiş, borçlu süresinde ibraz ettiği dilekçe ile; tarihi de hatalı olan 08/15/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin hiç yürürlüğe konulmadığını,15/01/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kira bedellerinin her ay düzenli olarak banka hesabına ödendiğini belirterek borca itiraz etmiştir. Davalı iş bu itirazında; takibe dayanak yazılı kira sözleşmesinin varlığına, sözleşmedeki imzasına itiraz etmemiştir. Davalı tarafından ibraz edilen düşük bedelli kira sözleşmesinin Vergi Dairesi’ne ibraz için düzenlendiği anlaşıldığından tarafların iradesini yansıtan takibe dayanak 08/15/2007 (15/08/2007) başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme göz önüne alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Zamanaşımı, maddi hukuktan kaynaklanan bir def’i olup aynı zamanda da bir savunma aracıdır. Zamanaşımı itirazının ileri sürülebileceği zaman açısından kanunla belirlenmiş açık bir hüküm bulunmamakta olup kural olarak savunmanın genişletilmesi yasağının başladığı ana kadar yapılabilmektedir.Basit yargılama usulüne tabi davalarda savunmanın genişletilmesi yasağı cevap dilekçesi ile başlamış sayılmaktadır. Savunmanın genişletildiği iddiası mahkemece re’sen nazara alınamaz davacı tarafından ileri sürülmesi gerekmektedir. Somut olayda her ne kadar davalı cevap dilekçesi ile zamanaşımı def’ini ileri sürmemiş ise de 27/11/2014 tarihli dilekçe ile alacağın zamanaşımına uğradığını savunmuş, davacı vekili de savunmanın genişletildiğini ileri sürmemiştir.
Bu durumda mahkemece, davalının zamanaşımı def’i üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma sonrasında yapılan yargılama neticesinde ise; davanın kısmen kabulüne, Bursa 8. İcra Müdürlüğünün 2013/11117 sayılı dosyasına yapılan itirazın 34.181,90 TL asıl alacak, 4.487,10 TL işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin toplam 38.669,00 TL üzerinden devamına, asıl alacağın %20’si oranınında hesaplanan 6.836,38 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalının dava konusu mecurdan temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu Kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.
Somut olayda; taraflar arasındaki 15.08.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranı % 20 olarak belirlenmiş, davacı alacaklı 06.12.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile, 2007 yılı Ağustos ayı ile 2013 yılı Aralık ayları arasındaki döneme ilişkin eksik ödemeler nedeniyle toplam 41.209,72 TL birikmiş kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereği, sözleşmede belirlenen artış şartı tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkemece, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında yapılan hesaplamaların birbiriyle çeliştiği, çelişki giderilmeksizin, 28.11.2018 tarihli rapor benimsenerek hüküm kurulduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun ise TBK ‘nun emredici nitelikteki 344. maddesi değerlendirilmeden hazırlandığı anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak, kira sözleşmesinin başlangıcı ile TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihleri arasındaki dönemde, kira sözleşmesinde bulunan %20 artış oranına göre, TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihi ile takip tarihi olan 06.12.2013 tarihleri arasındaki dönemde ise yukarıda bahsedilen TBK’nun 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlandırma dikkate alınarak ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle kira miktarları tespit edilip, ödenen kira bedellerinin mahsubu ile kalan miktar belirlenerek alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/10/2019 oy birliğiyle karar verildi.

 

Bir yanıt yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

İlgili Yazılar