İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin ya da taşınmazı sonradan edinen yeni malikin, kiracının oturduğu konuta veya işyerine kendisi ya da kanunda sınırlı sayıda belirtilmiş yakınları için gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç duyması hâlinde kira sözleşmesini mahkeme yoluyla sona erdirebildiği, Türk kira hukukunun en çok başvurulan tahliye sebeplerindendir. Hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinden alan bu dava türü, hem kiraya veren hem de taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından öngörülmüştür.

Bu rehber, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacak ya da bu davaya muhatap kalacak kişilerin bilmesi gereken tüm dava şartlarını — görev ve yetki kurallarından süre hesabına, arabuluculuk zorunluluğundan ihtiyacın ispat kriterlerine — tek sayfada ve pratik bir kontrol listesi mantığıyla ele almaktadır.

1. Genel Çerçeve: TBK m.350 ve m.351 Nedir?

TBK m.350/1-b.1, kiraya verenin kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde dava yoluyla sona erdirebileceğini öngörmektedir. TBK m.351 ise aynı hakkı taşınmazı sonradan edinen yeni malike de tanımakta; bu kişi edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilmektedir.

Her iki hükmün ortak paydası şudur: İleri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı nitelikte olması; soyut bir plandan, ekonomik beklentiden ya da yakın gelecekte doğması tasarlanan bir düşünceden ibaret olmaması gerekir. Yargıtay, bu kriterleri istikrarlı biçimde uygulayan kararlarıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının olmazsa olmazlarını netleştirmiştir.

2. Görev ve Yetki

2.1. Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m.4/1-a). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bu genel kural kapsamındadır; asliye hukuk mahkemesinde dava açılması görevsizlik kararıyla sonuçlanır.

2.2. Yetkili Mahkeme

Kira davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı, tarafların sözleşmede aksi yönde anlaşmasına olanak tanımayan kesin yetki niteliğindedir. Yetki itirazı, davalı tarafından ilk itiraz olarak esasa cevap süresi içinde ileri sürülmelidir; bu süre geçirildiğinde yetki itirazı reddedilir.

3. Dava Açma Süreleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süre kuralları kamu düzeninden sayılmakta; mahkeme bu süreleri resen denetlemektedir. Tarafların süre konusundaki anlaşmaları ya da davalının süreye itiraz etmemiş olması, davanın süre yönünden reddi gereken hâllerde sonucu değiştirmez.

3.1. Kiraya Veren Açısından Süre (TBK m.350)

Dava, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m.328’de fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava yoluna gidilmelidir.

TBK m.353 ile Süre Uzatımı: Kiraya veren, dava açma için öngörülen süre dolmadan ya da en geç o sürenin dolduğu tarihte dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bu bildirimi izleyen uzayan bir kira yılının sonuna kadar uzar. Bu nedenle uygulamada, sözleşme bitimini takip eden bir ay dolmadan ya da en geç o tarihte ihtarname gönderilmesi, dava hakkının bir kira yılı boyunca korunması açısından stratejik bir adımdır.

3.2. Yeni Malik Açısından Süre (TBK m.351)

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik için iki farklı süre yolu mevcuttur:

4. Arabuluculuk Dava Şartı ve Başvuru Zamanı

7445 sayılı Kanun ile 2023 yılında getirilen zorunlu arabuluculuk düzenlemesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları da dahil olmak üzere tüm kira uyuşmazlıkları, dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartına tâbi kılınmıştır (HUAK m.18/B).

4.1. Arabuluculuk Dava Şartı

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan ya da süreç tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta uzlaşı sağlanamamış olması ise davayı sürdürmek için yeterlidir; anlaşmazlık arabuluculukla çözüme kavuşturulamazsa son tutanakla dava hakkı doğar.

4.2. Arabuluculuk Başvurusunun Zamanlaması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuğun dava açma süresi içinde tamamlanmış olması gerektiği görüşü mahkeme içtihatlarında öne çıkmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/3048 sayılı kararı, dava açma süresi içinde arabuluculuk başvurusu yapılmadığı takdirde davanın reddine karar verilebileceğini teyit etmektedir.

5. Sözleşme Türü: Konut ve Çatılı İşyeri Şartı

TBK m.350 ve m.351 yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanır. Taraflar arasında konut ya da çatılı işyeri niteliği taşıyan bir taşınmaza ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Genel/adi kira veya ürün kirasına dair sözleşmelerde bu hükümler uygulanamayacağından dava reddedilir.

6. Davacı: Kim Dava Açabilir?

Dava hakkı kiraya verene aittir; ihtiyaç sahibi olan yakın bizzat dava açamaz. TBK m.350 uyarınca davacı kiraya verenin aşağıdaki kişilerin ihtiyacı için dava açabilmesi mümkündür:

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocukları, torunları ve onların çocukları)
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler — Yargıtay, TMK m.364’teki nafaka yükümlülüğüne dayanarak kardeşlerin de bu kapsamda değerlendirilebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 6. HD, 2014/12439 E., 2014/12928 K.)

Kiraya veren olmayan salt malik de Yargıtay içtihadıyla bu davayı açabilmektedir. Buna karşılık, ihtiyaç sahibi bizzat yukarıdaki listede yer almayan bir yakınsa tahliye davası açılamaz; örneğin kardeşin kanunen bakmakla yükümlü olunan kişi kapsamında değerlendirilebilmesi için somut nafaka yükümlülüğünün varlığının ispatı gerekir.

7. Birlikte Kiraya Verenlik ve Birlikte Kiracılık

Taşınmazın birden fazla kiraya vereni ya da kiracısı bulunduğu hâllerde zorunlu dava arkadaşlığı (HMK m.59) kuralları devreye girmektedir.

Yargıtay, birlikte kiraya verenlik varken tüm kiraya verenlerin davacı sıfatıyla yer almadığı, ya da birlikte kiracılık varken tüm kiracılara karşı dava açılmadığı hâllerde davayı usul yönünden reddetmektedir.

8. Tapuya Şerh Engeli

Kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse, taşınmazı sonradan satın alan yeni malik bu şerhle bağlıdır. Şerhli sözleşmenin süresince yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz. Bu engel yalnızca yeni malik için geçerlidir; eski kiraya veren sözleşmeyi bizzat akdettiğinden onun dava hakkı etkilenmez.

9. İhtar Zorunluluğu

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtar zorunluluğu kural olarak yoktur. Ancak iki önemli istisna mevcuttur:

• Sözleşmede ihtar şartı öngörülmüşse: Taraflar kira sözleşmesinde, fesih ya da tahliye için belirli bir ihtar koşulu kararlaştırmışsa bu şarta uyulması zorunludur. Aksi takdirde dava reddedilir.
• TBK m.353 kapsamında süre uzatma amacıyla: Kiraya veren, dava açma süresini bir kira yılı uzatmak istiyorsa dava açma süresi içinde ya da öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

10. İhtiyacın Niteliği: Gerçeklik, Samimiyet, Zorunluluk, Süreklilik

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının esasında aranan en kritik şart, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmasıdır. Yargıtay bu dört kriteri yorumlarken dar bir yaklaşım benimsemekte; soyut, spekülatif ya da salt ekonomik motivasyona dayanan ihtiyaç iddialarını tahliye sebebi olarak kabul etmemektedir.

11. İhtiyaç Sahibinin Tüzel Kişi Olması

İhtiyaç sahibinin ticaret şirketi gibi tüzel kişi bir yapı olduğu durumlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak reddedilir. Zira bu dava türü kişisel kullanma zorunluluğuna dayanmakta olup tüzel kişi tacirler için bu mekanizma öngörülmemiştir.

Bununla birlikte iki ayrık durum söz konusudur: Davacı zaten tüzel kişi tacirse, dava bu nedenle reddolunmaz (yani o kişi açısından dava tüzel kişi sıfatına rağmen mümkündür). Öte yandan davacı, ihtiyaç sahibi tüzel kişinin ortağı olduğu adi şirket için dava açabilmektedir.

12. İhtiyaç Sahibinin Kirada Olması ve Reşit Olma Durumu

12.1. İhtiyaç Sahibinin Kirada Olması

İhtiyaç sahibinin hâlihazırda kirada oturması, ihtiyacın gerçekliği açısından güçlü bir karine oluşturmaktadır. Yargıtay, ihtiyaçlının kirada olması hâlinde ihtiyacın kural olarak kabul edileceğini benimsemektedir. Aksine, ihtiyaçlının oturduğu başka bir konuta sahip olması, ihtiyacın samimi olmadığına işaret edebilir.

12.2. İhtiyaç Sahibinin Reşit Olması

Davacı ihtiyaç sahibinin reşit bir birey (18 yaşını doldurmuş) olması hâlinde, reşit kişi ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağından ihtiyacın var olduğu kabul edilerek dava kabul edilmektedir. Bu, özellikle evlenen ya da ayrı yaşama kararı alan yetişkin çocukların ihtiyacı söz konusu olduğunda uygulama bulan bir ilkedir.

13. Delil Rehberi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında güçlü bir delil dosyası oluşturmak, davanın seyrini belirleyen en kritik unsurdur. Aşağıda başlıca delil türleri ve işlevleri açıklanmıştır.

Ek Delil Önerileri

• Tapu kaydı ve nüfus müdürlüğü kayıtları: İhtiyaç sahibinin başka taşınmazı bulunmadığını ya da oturduğu yere ilişkin adresi ispatlamak için kullanılabilir.
• Kira sözleşmeleri (ihtiyaç sahibinin kiracı olduğunu gösterir): İhtiyaçlının kirada oturduğunu kanıtlamak için mevcut kira sözleşmesi dosyaya sunulmalıdır.
• Fotoğraf ve teknik belgeler (işyeri ihtiyacında): Taşınmazın işyeri faaliyeti için uygunluğunu ve mevcut işyerinin yetersizliğini ortaya koyan belgeler ihtiyacın zorunluluğunu destekler.

14. Sıkça Sorulan Sorular