✏️ Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?

ÖZET;

✏️ 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

✏️ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
✏️ Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
✏️ Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Karar İçeriği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2017/5553 E.  ,  2019/623 K.


“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ


Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafça temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile arasında 01.09.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 5. maddesi uyarınca TEFE-TÜFE ortalaması oranında kira artışı yapılacağı düzenlenmesine rağmen davalının artışlara ilişkin ödeme yapmadığını, davalıya bu yönde GOP 10. Noterliğinin 11.12.2014 tarih 19130 yevmiye sayılı ihtarnamesini göndererek kira farkları toplamı 12.105,00 TL’nin ödenmesini istediğini, davalının ihtara uymaması nedeniyle … 22.İcra Müdürlüğünün 2015/5168 E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı sonucunda takibin durduğunu, belirterek bu sebeple kira sözleşmesinin yenilendiği tarih olan 01.09.2010 tarihinden bu yana ödenmesi gereken kira artış miktarı toplamı 12.105,00.-TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın civarındaki emsallerine göre çok yüksek bir kira bedeli ile kiralandığını, davacı ile görüştüğünü ve artış yapılmaması konusunda anlaştıklarını, artışların ne şekilde hesaplandığının belli olmadığını, kiraya verenin örtülü rızası ile kira bedelinin artırılmayacağını kabul ettiğini, itiraz etmediğini ve aradan uzun yıllar geçtiğini, geçmişe dönük kira farkının talep edilmesinin haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, 03/12/2015 tarihli duruşmada taşınmazın tahliye edildiğini bildirmiştir.
Mahkemece; davacının, kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir dava açmadığı, ödenen kira paralarını itirazsız teslim aldığı; davalının, aralarında uzlaştıkları miktarlar üzerinden ödeme yapıldığını belirttiği dikkate alınarak davacının talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verikmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.
Somut olayda, taraflar arasında 01/09/2009 başlangıç tarihli , 1 yıl süreli, aylık 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde yıllık kira artışının Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırılacağı düzenlenmiştir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi gereğince aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam edecektir. Kira sözleşmesinde aylık kira miktarı açıkça belirtilmiş, hususi şartlarda da kira parasının ne şekilde artırılacağı tereddüte yol açmayacak ve kolayca hesaplanacak şekilde gösterilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar ve davalı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı karşısında kira bedelinin artırılmaması hususunda taraflar arasında zımni anlaşma yapıldığı iddiası davalı tarafça ispat edilememiştir. Bu durumda mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak TBK yürürlük tarihi olan 01/07/2012 öncesinde kira sözleşmesinde bulunan artış şartı esas alınarak, yürürlük tarihi sonrasında ise TBK’nın 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlama dikkate alınarak 12 aylık ortalama üfe endex oranını geçmemek kaydıyla taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri doğrultusunda kira miktarı tespit edilerek, ödenen kiraların mahsubu ile kalan miktar belirlenerek sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.