➡️ Kiracının kira söresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi halinde kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.
➡️ Davacı kiralayanın zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.
➡️ Kira Sözleşmesi On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı ve Dava Açma Süresi
➡️ Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
➡️ Yeni malik, eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak taahhüt nedeniyle tahliye davası açabilirmi?
➡️ Belirsiz süreli kira sözleşmesi-ihtarname ve dava açma süresi!
- Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 22.10.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
- ➡️ Sözleşmenin 7. Maddesinde “Sözleşmenin kiracı tarafından ancak en erken ikinci kira yılının (24 ay) sonunda ve 24. Aydan sonra herhangi bir zamanda kiraya verene gönderilecek bir yazılı ihbarname ile ihbarnamenin tebliğinden itibaren üç ay sonra geçerli olmak kaydıyla yazılı fesih beyanı ile sona erdirilebilir. Sözleşmeyi fesih süresine uymadan ve 24. aydan önce feshetmesi halinde kiracı 24. ayın sonuna kadarki tüm kira bedellerinden kayıtsız şartsız sorumlu olacaktır. Ayrıca üç aylık kira bedelini, cezai şart olarak kiraya verene nakden ve defaten ödeyecektir. Kiracı işbu kira sözleşmesi kapsamında kiralamadan itibaren 24 aydan sonra kira sözleşmesini, 3 ay önceden yazılı olarak ihbar ederek feshedebilir. Kiracının işbu sözleşme kapsamında taahüt ettiği 24 aylık kira bedeli dışında, tazminat cezai şart, kira bedeli farkı vs. Gibi hiçbir taahüdünün söz konusu olmadığı kararlaştırılmıştır.
- Davalı kiracı 26.09.2011 keşide 03.11.2011 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 23.09.2011 tarihi itibariyle feshedildiğini ve kiralananın da bu tarihte tahliye edildiğini bildirmiş ise de, davalının bu fesih ihtarı sözleşmesinin 7.maddesinde belirlenen sürelere uygun değildir.
- ➡️ Kiracının kira söresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi halinde kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.
- ➡️ Bununla birlikte davacı kiralayanın da bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendi üzerine düşen görevi yapması gerekir.
- ➡️ Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmedeki aynı koşullar ve kira bedeli ile yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin bilirkişi aracılığıyla tesbit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi kira sözleşmesinin 7. maddesinin son cümlesindeki düzenleme gereğince kiracının sözleşmeyi 24.aydan önce feshetmesi halinde 24 aylık kira bedeli dışında cezai şart vs. talep edilemeyeceğinden 3 aylık cezai şart alacağının reddine karar verilmesi gerekir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
2013/15121 E. , 2014/7081 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Sakarya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 07/05/2013
NUMARASI : 2013/239-2013/476
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak, cezai şart davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle mahrum kalınan kira ve cezai şart alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 24.620,13.- TL mahrum kalınan kira ve 13660,86.- TL cezai şart alacağı olmak üzere toplam 38.280,99.- TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiş ise de, mahkemece temyiz isteminin süresinde olmaması nedeniyle 17.09.2013 tarihli ek karar ile temyiz isteminin reddine karar verilmiş, temyiz isteminin reddi kararı yasal sürede davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar temyiz isteminde bulunan davalı vekiline 26.07.2013 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı vekili temyiz dilekçesini 1086 Sayılı HMUK.nun 437/1. Maddesi gereğince yasal sekiz günlük temyiz süresi geçtikten sonra 29.08.2013 tarihinde vermiş ise de, 6100 Sayılı HMK.nun 102. Maddesi gereği adli tatil temyiz dilekçesinin verildiği dönemde 20 Temmuz – 31 Ağustos tarihleri arasındadır. Aynı Yasanın 104. Maddesi hükmü gereği, adli tatile tabi olan dava ve işlerde bu Kanunun tayin ettiği sürelerin bitmesinin tatil zamanına rastlaması halinde bu süreler adli tatilin bitiminden itibaren bir hafta uzatılmış sayılacaktır.
Somut olayda ise, temyiz süresi adli tatile rastlayan 05.08.2013 tarihinde sona erdiğinden ve temyiz süresi 31 Ağustos’dan itibaren bir hafta uzamış sayacağından adli tatil içinde yapılan temyizin süresinde olması nedeniyle yerel mahkemenin 17.09.2013 gün ve 2013/239 Esas, 476 karar sayılı süre yönünden temyiz isteminin reddine dair ek kararın bozularak kaldırılmasına oybirliği ile karar verilip, davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının müvekkiline ait işyerinde 22.10.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu ve sözleşmenin 7. maddesinin ikinci parağrafında belirtilen sürelere uymadan kira sözleşmesini feshedip, kiralananı müvekkilinin haberi olmadan tahliye ettiğini ve 26.09.2011 tarihli ihbarname ile kiralananı tahliye ettiğini davacıya bildirdiğini, Sakarya 1. Sulh hukuk Mahkemesinin 2011/76 Değişik iş sayılı dosyası ile işyerini boşaltılmış olduğunun tesbit edildiğini belirterek sözleşmenin 7.maddesi gereği kira sözleşmesi en erken 24 ayın sonunda feshedilebilecekken bu süreden 12 ay önce feshedilmesi sebebiyle davalı bakiye 12 aylık kira bedelinden sorumlu olup, şimdilik altı aylık kira bedeli 27.201,72.- TL ile yine aynı maddedeki düzenleme gereği 3 aylık cezai şart alacağı 13.600,86.- TL olmak üzere toplam 40.802,58.- TL’nin tahsilini
istemiştir. Davalı vekili kiralananın yer aldığı alışveriş merkezinin gerekli müşteri potensiyeline ulaşmadığı gibi, yeterli reklam çalışmasının da yapılmadığını, davacının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin haklı sebeple fesih edildiğini ve davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 22.10.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 7. Maddesinde “Sözleşmenin kiracı tarafından ancak en erken ikinci kira yılının (24 ay) sonunda ve 24. Aydan sonra herhangi bir zamanda kiraya verene gönderilecek bir yazılı ihbarname ile ihbarnamenin tebliğinden itibaren üç ay sonra geçerli olmak kaydıyla yazılı fesih beyanı ile sona erdirilebilir. Sözleşmeyi fesih süresine uymadan ve 24. aydan önce feshetmesi halinde kiracı 24. ayın sonuna kadarki tüm kira bedellerinden kayıtsız şartsız sorumlu olacaktır. Ayrıca üç aylık kira bedelini, cezai şart olarak kiraya verene nakden ve defaten ödeyecektir. Kiracı işbu kira sözleşmesi kapsamında kiralamadan itibaren 24 aydan sonra kira sözleşmesini, 3 ay önceden yazılı olarak ihbar ederek feshedebilir. Kiracının işbu sözleşme kapsamında taahüt ettiği 24 aylık kira bedeli dışında, tazminat cezai şart, kira bedeli farkı vs. Gibi hiçbir taahüdünün söz konusu olmadığı kararlaştırılmıştır.
Davalı kiracı 26.09.2011 keşide 03.11.2011 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 23.09.2011 tarihi itibariyle feshedildiğini ve kiralananın da bu tarihte tahliye edildiğini bildirmiş ise de, davalının bu fesih ihtarı sözleşmesinin 7.maddesinde belirlenen sürelere uygun değildir. Kiracının kira söresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi halinde kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı kiralayanın da bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendi üzerine düşen görevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmedeki aynı koşullar ve kira bedeli ile yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin bilirkişi aracılığıyla tesbit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi kira sözleşmesinin 7. maddesinin son cümlesindeki düzenleme gereğince kiracının sözleşmeyi 24.aydan önce feshetmesi halinde 24 aylık kira bedeli dışında cezai şart vs. talep edilemeyeceğinden 3 aylık cezai şart alacağının reddine karar verilmesi gerekirken, bu istemin kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.