Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapan Arsa Sahibine Verilecek Bazı Tavsiyeler (Hap Bilgi)

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapan Arsa Sahibine Verilecek Bazı Tavsiyeler (Hap Bilgi)

Süre

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından ruhsat başvurusu süresi ve inşaata başlama süresi büyük önem arzetmektedir.  Ruhsat için başvuru tarihi ve inşaatın tamamlanma süresi açıkça
ve şüpheye yer vermeyecek şekilde olmalıdır.
Kimi sözleşmelerde yapı ruhsatının alınmasından itibaren altı ay vb. süre içinde inşaata başlanacağı ve 12 ay gibi bir sürede inşaatın tamamlanacağı yazmaktadır. Ancak böyle bir düzenlemede yapı ruhsatına ne zaman başvurulacağı açıkça belirtilmediğinden arsa sahibinin zararına bir duruma sebebiyet verilebilir.
İnşaat yapılacak taşınmazda birden fazla hissedar olması durumunda müteahhit mecburen tüm hissedarlarla sözleşme imzalamak zorundadır. Bu çoğu zaman bir hayli zaman alır. Bu nedenle diğer hissedarlarla sözleşme imzalanması konusunda kesin bir tarih konulması isabetli olacaktır. Bu durumda ayrica ortaklığın giderilmesi davasının açılması için sözleşmede tarih de
öngörülebilir.

Anahtar Teslimi Sözleşme

Sözleşmenin anahtar teslimi şeklinde olması arsa sahibinin menfaatine olacaktır. Aksi takdirde İmar Kanunu m. 30 uyarınca arsa sahibinin oturma ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alması gerekmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine anahtar teslimi şeklinde olduğu yazılmalıdır.
İnşaatın arsa sahipleri tarafindan kabulüne ilişkin sözleşmede düzenlemelere yer verilmelidir.
Yine inşaat tamamlama sigortasına ilişkin hükümlere yer verilmesi arsa sahibi bakımından
isabetli olacaktır.

Arsa Sahibine Birakılacak Bağımsız Bölümlerin Nitelikleri

Arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümlerin nitelikleri de oldukça önemlidir. Arsa sahibine
bırakılacak dairelerin tipini 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 dubleks gibi dairelerin tipinin açıkça belirtilmesi ve sözleşmede yer alan krokide gösterilmesi ve daire bölümlerinin
metrekarelerinin belirtilmesi gerekmektedir.
Ayrıca arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin hangi sokaklara cephesinin olduğu da hem sözleşme metninde hem krokide belirtilmesi isabetli olacaktır.

Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı Oranı

En önemli hususlardan birisi de kat karşılığı inşaat sözleşmesine paylaşma oranı (yüzdesi) konulmasıdır. Salt çizilen krokide belirli bağımsIz bölümlerin arsa sahibine ve müteahhide bırakılması ile yetinilmemelidir. Imardan kaynaklı bir artış söz konusu olduğunda da bu oranın
geçerli olacağını belirtilmesinde fayda var.

Bağımsiz Bölümlerin Ferağ (Devir) Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de müteahhide verilecek ferağ hakkıdır.
Kimi sözleşmelerde ferağ hakkı kat irtifakının kurulmasından (kat irtifakı tapularının düzenlenmesinden) itibaren kısa bir süre içinde arsa sahiplerinin müteahhide bırakılan daireleri devir etme hükümleri görülmektedir. Bu durum arsa sahibi için oldukça sakıncalıdır.
Çünkü kat irtifakı tapuları inşaat devam ederken çıkartılabileceği gibi inşaata daha
başlanmadan da çıkartılabilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramlarının birbirlerine karıştırılması nedeniyle bu noktada olumsuz sonuçlar çıkmaktadır.
Arsa sahibi için isabetli olan oturma ruhsatinın alınmasından sonra ve dairelerin teslim tutanağı ile tesliminden sonra ferağ hakkının verilmesi ya da kademeleri ferağ hakkının
verilmesidir.

Sözleşmenin Devri Yasağı

Bir önemli husus da sözleşmenin devrinin yasak olduğunu sözleşmeye eklenmesidir. Arsa sahibinin inşaatı tamamlama bakımından ekonomik gücü olmayan bir müteahhit ile karşı
arşıya gelmesinin önü kapanacaktır.

Temerrüt

TBK m. 125 (818 BK 106) emredici düzenleme olmadığından bu düzenlemeden farklı bir
düzenleme sözleşmede öngörülmelidir. Temerrüt hâlinde ihtar gönderme ve seçimlik hakları kullanma bakımından bu husus son derece önemlidir.
Yüklenicinin temerrüdü durumunda güçlü bir yaptırım aracı olarak haklı nedenle feshe ilişkin düzenlemeler öngörülmelidir.

Cezai Şart, Kira Kaybı/Kullanamamadan Dolayı Kayıp

Sözleşmedeki maddelere uyulmaması durumunda cezai şart öngörülebilir. Bununla birlikte inşaatın arsa sahibine geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin uğramiş olacağı gecikme tazminatinın da sözleşmeye yazılmasında fayda var.
Cezaî şartın ifaya eklenen cezaî şart olduğu hususunda açıklamaya da yer verilmesinde fayda var. Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesinin 2. fikrasında düzenlenen ifaya ekli ceza koşulu,
sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin inşaatın kabul edilmiş olması halinde istenemez.

Devamı İçin Tıklayın

https://www.linkedin.com/posts/

Avukat Hakan DİMDİK
26 Eylül 2024