Önalım Davasına Cevap Dilekçesi (Şufa Hakkı) 2026

Önalım (şufa) davasına cevap dilekçesi nasıl yazılır? Dilekçede savunulacak hususlar, süre, Yargıtay kararları ve 2026 yılına uygun örnek dilekçe metni bu yazıda.

Önalım Davasına Cevap Dilekçesi (Şufa Hakkı) 2025 — **Önalım Davasına Cevap Dilekçesi (Şufa Hakkı) 202**6

📑 Makale İçeriği

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi Nedir?
Dilekçe Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yargıtay Kararlarıyla Önalım Davası Savunma İlkeleri
Örnek Önalım Davasına Cevap Dilekçesi (Word & PDF Uyumlu)
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Sonuç ve Öneriler

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı (şufa hakkı), Türk Medeni Kanunu’nun 732-734. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla satın alma hakkı verir.
Bu hak, kanundan doğan bir öncelikli alım hakkıdır ve uygulamada sıklıkla paylı taşınmazların el değiştirmesi halinde gündeme gelir.

Önalım Davasına Cevap Dilekçesi Nedir?

Davacı tarafından açılan önalım davasına karşı, davalı pay alıcısı veya satıcısı tarafından verilen savunma dilekçesidir.
Bu dilekçe, HMK m. 127-129 hükümlerine uygun biçimde hazırlanmalı ve şu hususları içermelidir:

Davanın süresinde açılmadığı (TMK m. 733/3 – 3 ay ve 2 yıl süre sınırı),
Fiili taksim veya paydaşlar arasında uzun süredir fiilen kullanım ayrılığı olduğu,
Davacının kötü niyetli olduğu veya kendi payını devretmiş bulunduğu,
Satışın tapuya şerh verilmeden önce yapıldığı,
Şartların dürüstlük kuralına aykırı olduğu (TMK m. 2)

gibi savunmalar dilekçede açıkça belirtilmelidir.

Dilekçe Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bir önalım davasına cevap dilekçesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

Süre itirazı: Dava, pay satımının bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde 2 yıl içinde açılmalıdır.
Fiili taksim savunması: Yargıtay’a göre, paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüp kullanıyorlarsa önalım hakkı kullanılamaz.
Davacının pay satışı: Davacının kendi payını üçüncü kişiye satmış olması, hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmasına neden olur.
Tapu devrinin şekli: Satışın muvazaalı veya önceden yapılmış olması, davanın reddine yol açabilir.

Yargıtay Kararlarıyla Önalım Davası Savunma İlkeleri

Yargıtay 14. HD, 2016/13658 E., 2020/1716 K.
“Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkının kullanılabilmesi için tüm mirasçıların birlikte dava açması veya açık muvafakat vermesi gerekir.”
🔗 Kararın tamamı → sanalhukuk.org
Yargıtay HGK, 2013/1754 E., 2015/1235 K.
“Paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satmayı vaat etmesi, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmez.”
🔗 Kararın tamamı → sanalhukuk.org
Yargıtay 6. HD, 2017/4502 E., 2018/6352 K.
“Fiili taksim varsa, davacının önalım hakkı ortadan kalkar.”

Örnek Önalım Davasına Cevap Dilekçesi – 1

T.C. ... ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DOSYA NO: (Mahkemece doldurulacaktır)

DAVACI : [Ad Soyad / Vekili] DAVALI : [Ad Soyad / Vekili] KONU : Önalım (şufa) davasına cevaplarımızı sunmaktan ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı taraf, müvekkilin ... tarihinde satın aldığı ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki pay için önalım hakkını kullanmak istemektedir. Ancak satış işlemi davacıya 20.03.2021 tarihinde noter kanalıyla bildirilmiş olup, işbu dava 3 aylık hak düşürücü süreden sonra açılmıştır.

2. Davaya konu taşınmaz uzun süredir taraflar arasında fiilen taksim edilmiştir. Davacıya tahsis edilen kısım farklı, müvekkile tahsis edilen kısım farklıdır. Bu nedenle fiili taksim nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz.

3. Davacı kendi payını dava dışı üçüncü kişiye devretmiş olup dürüstlük kuralına aykırı şekilde önalım hakkını kullanmaktadır.

HUKUKİ NEDENLER : TMK m. 732-734, HMK m. 127 vd. ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER : Tapu kayıtları, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemesi, Yargıtay içtihatları.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle, davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ederiz. Tarih: …/…/2025 Davalı Vekili Av. [Ad Soyad] İmza

Önalım Davasına Cevap Dilekçesi Örneği – 2

….1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DOSYA NO:2025/……E.

DAVALI :

VEKİLİ : Av.

DAVACI : …….

VEKİLİ : Av. ……

KONU : Tarafımıza tebliğ edilen dava dilekçesine karşı süresi içerisinde itirazlarımızın ve cevaplarımızın sunulmasıdır.

AÇIKLAMALAR:

Davacı tarafından müvekkilie karşı Mahkemenizde açılan Önalım (Şufa) hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili Davası tamamen haksız ve kötü niyetle açılmış olup davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. Şöyleki;

USUL İTİRAZLARIMIZ:

Dava; önalım hakkının kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

TMK’da yasal önalım hakkını düzenleyen 732 vd. maddelerinde önalım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği veya öğrendiği tarihten itibaren 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde iş bu davanın açılması gerektiği amir hükmü karşısında davacı tarafça taşınmazın satış işleminden sonra yaklaşık 21 aylık süre sonrasında huzurdaki dava ikame edilmiştir.

Önalım hakkı TMK 732 vd. maddeleri ile düzenlenmiş olup, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satışı halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle alma hakkını veren yenilik doğuran bir haktır. TMK 733 maddesi gereğince pay satışı yapılması halinde alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlarasatışın bildirilmesive ön alım hakkı pay satışını hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşmektedir. Noter yolu ile bildirim işlemi, pay satan ve alanın uzun süre dava tehdidi altında bulundurmaktan kurtarmaya yöneliktir. Yoksa üç aylık hak düşürücü sürenin başlayabilmesi için noter ihtarı zorunlu değildir. Hak sahibi paylar, pay satışını öğrendikten sonra üç ay içinde ve nihayet satıştan itibaren iki yıl içinde dava yolu ile ön alım hakkını kullanmalıdır. Aksi halde ön alım talebi hak düşürücü süreye uğrayarak hakkın düşmesine neden olur.

Burada önemle arz etmek istediğimiz husus müvekkil tarafından taşınmazın 1/6 hissesi( ……m2 si 11.10.2023 tarihinde satın alındıktan sonra davacı Ali İhsan da 29.11.2023 tarihinde taşınmazın 1/6 kısmına tekabül eden hisseyi satın almıştır. Bu husus tapu kayıtları incelendiğinde açıkça görülecektir.

Yani davacının payın 3. bir kişiye satıldığını yeni öğrendiği iddiası gerçekdışı olup doğru değildir. Davacı …….2023 tarihinde …….yevmiye no iledavakonusu taşınmazla ilgilipay satışı işlemi yapmıştır. Dolayısı ile bu tarihte satıştan haberdar olmuştur. Bu tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkını kullanmamış olup 3 aylık hak düşürücü süre dolmuştur.

4. Yargıtaya göre bir davada zamanaşımı ya da hak düşürücü sürenin geçtiği iddiası varsa, bu savunma sebebinin diğer itiraz ve defilerden önce incelenmesi gerekir. Çünkü hak düşürücü süre itirazının kabulü halinde bu nedenle dava reddedileceğinden, artık diğer itiraz ve defilerin incelenmesine gerek kalmayacaktır.

5. Bu nedenle Sayın Mahkemece resen de göz önünde bulundurulacak nedenlerle öncelikle hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle davanın REDDİ gerekmektedir.

ESASA İLİŞKİN CEVAPLARIMIZ

1- Davacı vekili müvekkilinin, tapunun …..a Mah. …….Ada 3 Parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın pay sahibi olduğunu bu yüzden müvekkilinin, taşınmazdaki paydaşlardan ………..’ın payının davalı olan müvekkilim tarafından …….2023 tarihinde satın alındığını öğrenmiş bulunduğunu iddia etmekte bulunup bu iddiasında hem haksız hem de kötü niyetli olduğu yapacağımız açıklamadan ve elimizdeki resmi senetten çok açık ve net bir şekilde anlaşılacaktır;

2- Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince, önalım bedeli satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından oluşmaktadır. Ancak, uygulamada taraflar tapuda düşük miktarda harç ödemek için devir sırasında taşınmazların satış bedellerini belediyedeki rayiç değer üzerinden göstererek gerçek satış bedelinden çok daha düşük göstermektedir. Ankara ve çevresinde gözlem ve incelemeler yapıldığında gayrimenkullerin satımı genel uygulama taşınmaz satışı sırasında resmi satış sözleşmesinde satış bedeli olarak mahalli idareler tarafından taşınmazın bulunduğu bölgede emlak vergisine esas olmak üzere rayiç bedeller belirlendiği, bu itibarla belirlenen bu bedeller üzerinden vergi alındığı, satış sözleşmesi ile rayiç bedele dayalı emlak beyan değerleri arasında ciddi farklar beyan edildiği, bu sebeple ve alım satım sırasında alınan nispi vergi ve harçlar nedeniyle insanların resmi satış sözleşmesinde değeri gerçek piyasa değerinden değil de, rayiç bedele yakın değer üzerinden yapılmaktadır. Ancak bu şekilde satılan gayrimenkullerin hisseli olması halinde bu duruma vakıf olan diğer hissedarın piyasadaki gerçek değeri yerine resmi satış sözleşmesindeki değer üzerinden şuf’a hakkını kullanma yoluna giderek, gerçekte almayacağı bir taşınmazı bu şekilde başkasının hata veya hilesini kullanarak kendisi de haksız kazanç elde etme yoluna gitmeye tevessül ettiği ve bu şekilde şuf’a hakkının kötüye kullanıldığı, TMK temel hükümlerinden olan yasanın kötü niyeti korumayacağı gibi, başkasının hata veya hilesinden faydalanarak diğer 3. kişinin kötü niyetli olarak veya haksız menfaat temin etmesine yasanın veya hukukun yol vermemesi gerektiği aşikardır. Dolayısıyla taşınmazlar esas değerinden çok daha düşük bedelle önalıma konu olmaktadır.Davacı taraf dilekçesinde haksız bir şekilde başka bir iş için tapuya gittiğinde satış işleminden haricen haberdar olduğunu belirtmiş olsa da, davalı taraf……2023 tarihinde kendisinin yapmış olduğu dava konusu aynı taşınmaza ilişkin…….n ve …….a ileyapılan pay satışıişleminden sonra dava konususatışı öğrenmiştir. Ancak Yargıtayca uzun bir zaman olarak nitelendirilebilecek 23 ay gibi bir süre geçtiği, ayrıca davacının haricen satıştan dava tarihinden21 ay öncehaberdar olduğu belli olup bu durumda davalının kasıtlı olarak davacıyı satıştan haberdar etmemek, şufa hakkını kullanmasını engellemek gibi bir amacı olmadığı da göz önüne alındığında dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değer tespiti yapılmalıdır.

743 Sayılı Eski Medeni Kanun dönemindeUygulamada -diğer tapu iptal tescil davalarında olduğu gibi- payın dava tarihindeki değeri önalım bedeli olarak kabul edilmekteydi. Her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nun 733/4. maddesinde önalım hakkının kullanılmasıyla ilgili üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreler öngörülmüşse de, son yıllarda ekonomik hayattaki değişiklikler, ülkemizin enflasyonist yapısı, mevcut kur dalgalanmaları, taşınmaz fiyatlarındaki önemli artışlar ve bedelde muvazaa gerçekliği birlikte dikkate alındığında, bu süreler içinde dahi taşınmazların tapuda gösterilen değeri dava tarihindeki değerinin oldukça altında kalmakta ve kendisine karşı önalım hakkı kullanılan yeni paydaşın mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.

3- Yine, önalım bedelinin tapuda satış bedeli ve harç masrafları olarak kabul edilmesi birçok davada 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 341/2 istinaf ve dahi 362/1-a gereği temyiz kesinlik sınırının altında kalmasına neden olmakta, davalı yeni paydaşın hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilmektedir.

4- Şufa hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ancak belirtmek gerekir ki her hak gibi dava hakkı da sınırsız değildir. Nitekim TMK’nin ‘dürüst davranma’ alt başlıklı ikinci maddesinde ‘‘Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır’’ ilkesine yer verilmiş, devamında da ‘‘bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz’’ kuralı getirilmiştir.

Paranın alım gücünün olağan dışı olarak azalması gibi nedenlerle önalım bedelinin güncellenmesi talebi bulunuyorsa mahkeme tarafından bu hususta bilirkişi incelemesi yaptırılarak belirlenen sonuca göre önalım bedelindeki değer kaybı giderilebilecektir.

5- Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/6-404 Esas, 2010/533 Karar sayılı 20/10/2010 tarihli ilamında:

“…Objektif iyi niyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kuralını düzenleyen TMK’nin 2. maddesi, bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edeceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hâkime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekildir) hüküm verme olanağı sağlamaktadır. Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK’nin 2.maddesi uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkân sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir .” Demektedir. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/6-404 Esas, 2010/533 Karar )

6- Şufa davasının amacı, paydaşların yasal ön alım haklarını haksız bir şekilde ileri sürüp paylı mülkiyete konu taşınmazı satın alan 3. kişileri haksız bir şekilde zarara uğratmak olmayıp ancak resmi senette gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, harç ve masraflarını ödemek suretiyle ve bu hakkın da TMK ilgili kanun maddesinde de belirtilen kanuni süreler içinde ileri sürmesi icap eden bir hak olması gerekirken davacı taraf dilekçesinde haksız bir şekilde ’29.11.2023 tarihinde kendisinin yapmış olduğu satış işleminden sonra resmi senede öğrenmiş olmasına rağmen 21 ay bekledikten sonra hakkını kullanması davacı tarafın niyetinin müvekkil davalıyı haksız bir şekilde zarara uğratmak olup ve şufa davasının verdiği özgüvenle kendisinin de haksız bir yarar elde etmeyi çalışmaktadır.

7- Ayrıca davacı taraf bu şekilde Türk Medeni Kanunu Madde 2′ye göre “HERKES, HAKLARINI KULLANIRKEN VE BORÇLARINI YERİNE GETİRİRKEN DÜRÜSTLÜK KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIR. BİR HAKKIN AÇIKÇA KÖTÜYE KULLANILMASINI HUKUK DÜZENİ KORUMAZ.” demektedir.Davacı taraf satışı öğrenmesine rağmen21 ay gibi uzun bir süre sonra bu hakkı kullanmayı tercih etmiş olup ve bu hakkını da satış bedelinin çok çok düşük değeri üzerinden gerçekleştirmek amacıyla dava açmıştır. Satışı ………2023 tarihinde öğrenmesine rağmen sanki satışı yeni öğreniyormuş gibi açıklamada bulunup doğrudan yargı makamını yanıltıcı beyanda bulunarak hakkını açıkça kötüye kullanmıştır.

8- Keza satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş bulunmakta bu süre davacı tarafınn ……..2023 tarihli satış işlemi ile bilgi sahibi olduğu göz önünde bulundurulması gerektiği ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sürenin öğrenilmesi satıcı ve alıcı tarafından engellenmediği ve bu sürenin geçmesine müvekkilim tarafından sebebiyet verilmediği için keşif tarihi itibari ile önalım bedelinin tespiti gerekmektedir. Nitekim Yargıtay da aynı görüşü yerleşik içtihatlarında belirtmektedir:

Bu itibarla objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, satıştan uzunca bir süre geçirildikten sonra açılan şufa davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icap eder’’

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.6.2013-16738/10770K. Sayılı Kararında;

‘’Davalının önalım bedelinin objektif esaslara göre belirlenmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince; satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir. Özellikle, satış tarihinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan önalım davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen bedelle payın tescilini istemesi Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. ’’

Denilerek bedeldeki kıymet değişikliğinin bu gibi hallerde davacının ödeme borcuna yansıtılması gerektiği; İşbu nedenlerden dolayı emlak piyasasındaki canlılık göz önünde bulundurulması gerektiği ve emlak piyasasında bir günün diğer günü tutmadığı değer artışları göz önüne alınması gerektiğinden ve davacı tarafın haksız tutumu da nazara alınıp geçen süre içindeki değer artışı için keşif yapılması ve yapılan keşif sonucu bilirkişi tarafından takdir edilen kıymet esas alınıp meydana gelen değer artışının davacının ödeme borcuna yansıtılması ve davanın bu takdir edilen kıymet üzerinden devam edilmesi gerekir.

Objektif Değer Artışı Halinde Önalım Bedelinin Belirlenmesi

Önalım bedelinin, tapuda gösterilen ya da taraflarca kabul edilen bedel olma zorunluluğu yoktur. Mahkemenin depo kararı gereğince paranın mahkeme veznesine yatırıldığı tarih ile satış tarihi arasında uzun bir süre geçmiş olabilir. Bu süre zarfında yaşanan objektif değer artışı, önalım bedelinin belirlenmesinde etkili olur.

Objektif değer artışının belirlenmesi için mahkeme, tarafların iddialarını ve sunulan delilleri dikkate alır. Öncelikle şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasındaki ekonomik değişimler ve fiyat artışları objektif bir şekilde incelenmelidir. Bu süre zarfında yaşanan enflasyon oranları, gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler ve genel ekonomik durum, önalım bedelinin objektif bir şekilde belirlenmesinde göz önüne alınmalıdır. Bu hususlar şufa davasında bilirkişi raporu ile tespit edilmelidir.

İşbu nedenlerden dolayı son yıllarda ekonomik hayattaki değişiklikler, ülkemizin enflasyonist yapısı, mevcut kur dalgalanmaları, birkaç yılda taşınmaz fiyatlarındaki 15-20 kat gibi fahiş artışlar emlak piyasasındaki canlılık göz önünde bulundurulması gerektiği ve emlak piyasasında bir günün diğer günü tutmadığı değer artışları göz önüne alınması gerektiğinden ve davacı tarafın haksız tutumu da nazara alınıp aradan geçen 21 ay gibi uzun süre içindeki değer artışı için keşif yapılması ve yapılan keşif sonucu bilirkişi tarafından takdir edilen kıymet esas alınıp meydana gelen değer artışının davacının ödeme borcuna yansıtılması ve davanın bu takdir edilen kıymet üzerinden devam edilmesi gerekir. Aksi takdirde davacı taraf Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tapudaBelediyece belirlenen rayiç değer üzerinden yapılan resmi satış ve ve satıştan sonra geçenbu uzun süre içinde meydana gelen ve müvekkilimin hakkı olan değer artışı üzerinden haksız bir şekilde zenginleşip müvekkilimin kendi hakkı olan değer artışını almasını engelleyeceği ve bu durumun da müvekkilimin malvarlığının haksız bir şekilde azaltılıp fakirleşmesine neden olacağı göz önünde bulundurulmalı, sayın mahkeme tarafından kıymet takdiri yönünde karar verilmeli ve yapılan bu kıymet takdiri üzerinden davaya devam edilmelidir.

Yargıtaya göre aradan uzun geçmesi halinde, zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek bir durum ortaya çıkmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/6448 E.,2016/10863 K. Sayılı Kararında;

“Mahkemece, 19.02.2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına ilişkin bedeller ve masrafları dikkate alarak 51.974.52 TL için depo kararı verilmiş ve bu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

Somut olayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 21.000.000.000 TL bedelle satışı vaat edilmiş olup yukarıda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibi nedenlerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 14.12.1994 – 6 – 663/841 ve 28.12.1994 tarih 6-673/898)

Hukuk Genel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depo kararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçimine göre de bozma nedenidir. ” demek suretiyle önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmesi gerektiğine Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekildehüküm kurulmasınıusul ve yasaya aykırı bulmuştur.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-K.2016/10863).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/6-1127 E.,2013/434 K. Sayılı Kararında;

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım bedeli belirlenirken,davaya konu payın dava tarihindeki rayiç değerinin mi, yoksa davalının ödediği bedelin ferağa icbar davasının kesinleştiği tarihe kadar, denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerin mi esas alınacağı; buradan varılacak sonuca göre önalım bedelinin ne kadar olması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.

Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından biri olan önalım (şuf’a) hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. 20.06.1951 gün 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında da bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanmıştır. Yine belirtmek gerekir ki, yukarıda ifade edilen 1951 tarih 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının sonuç bölümünde satış bedelinden söz edilmesini de müşteriye mal olan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle önalım (şuf’a) hakkının ortak payın satışından çok sonra kullanılması halinde, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Çağdaş Hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır (BK.21, 61, 63 ).

Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım (şuf’a) bedeline dahil edilmesi yorumu, Yasaya ve Hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyeceği aşikârdır. Aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım (şuf’a) hakkının kullanılması nedeni ile önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün ve 761-192, 18.05.1994 gün 215-356, 19.10.1994 gün 343-625 sayılı ve 28.12.1994 gün ve 1994/6-673-898 sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

Somut olayda ise, müşterek mülkiyet üzere bulunan taşınmazda 7/8 pay sahibi olan davalı, bu payı dava dışı Ali Çelik adlı kişiden 04.09.1968 günlü noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 50-TL.’ye satın almış ve 22.11.2005 tarihinde açtığı cebri tescil davası da kabulle sonuçlanmış ve karar 19.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Söz konusu pay yargılama sırasında 28.02.2011 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir.

Taşınmazda pay sahibi olan davacı ise, temyize konu önalım (şuf’a) davasını ise, cebri tescil kararının verilmesinden sonra 15.09.2009 tarihinde ikame etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelen uyuşmazlık ise, önalım (şuf’a) bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Yukarıdaki tarihlerden de açıkça anlaşıldığı üzere satış vaadi sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması hakkaniyet gereğidir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri 6.864.375 TL olarak belirlenmiş, ise de mahkemece ferağa icbar kararının kesinleşme tarihi itibariyle 65.238.36 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece, mevcut delillerin açıklanan Hukuk Genel Kurulu kararlarındaki ilke çerçevesinde değerlendirilmesi suretiyle şuf’a konusu payın dava tarihine göre belirlenen değerinin davacılardan alınıp davalıya verilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerekmektedir.” Şeklinde vermiş olduğu karar ile şuf’a konusu payın dava tarihine göre belirlenen değerinin davacılardan alınıp davalıya verilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Sonuç olarak Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 732 ve devamı maddeleri uyarınca öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık süre geçtikten sonra hakkın kullanımı söz konusu olduğundan ön alım hakkı

kullanılamayaktır. Yine kabul anlamına gelmemekle birlikte taşınmazın gerçek değeri ile belirlenerek dava konusu taşınmazın değeri katlanarak arttığından objektif artış koşullarının uygulanması gerekir. Taşınmazın değerindeki objektif değer artışı göz önünde bulundurularak güncelleme yapılarak keşif tarihindeki güncel değer üzerinden karar verilmelidir. Aksi durum davalı müvekkil yönünden telafisi imkansız zararlara sebep olacaktır.

7- Bir an için sayın mahkemenin ileri sürdüğümüz talepleri kabul etmemesi halinde davanın; taşınmazın satış tarihindeki gerçek satış bedelinin tespiti isatış tarihindeki gerçek satış bedelinin tespiti ile bu değer ile tapu harç ve masrafları üzerinden devam etmesini saygılarımla sayın mahkemeden talep ve arz ederim.

HUKUKİ SEBEBPLER : TMK, TBK Ve Sair İlgili Mevzuat

DELİLLER : Keşif, Tanık, Bilirkişi, Yemin ve Tapu Satış Sözleşmesi, Tapu kayıtları Her türlü Delail. (Davacının sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımızı saklı tutuyoruz.)

NETİCE-İ TALEP :

Yukarıda kısaca açıkladığımız nedenlerle;

Öncelikle;

Sayın Mahkemece resen de göz önünde bulundurulacak nedenlerle öncelikle hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle davanın REDDİNE karar verilmesini,

Aksi durumda ise,

1- Davacı tarafından açılan ve haksız olan talebin; yapılacak olan keşif sonucunda keşif tarihindeki değer üzerinden şufa hakkının kullanılmasına,

2- Bir an için sayın mahkemenin ileri sürdüğümüz talepleri kabul etmemesi halinde davanın dava tarihindeki bedeli ile tapu harç ve masrafları üzerinden devam etmesine,

3- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilim adına saygılarımızla bilvekale arz ve talep ederim.05.09.2025

Davalı Vekili

Av. ……

Sıkça Sorulan Sorular

1. Önalım davasına cevap dilekçesi süresi nedir?

Cevap dilekçesi, tebligattan itibaren 2 hafta içinde mahkemeye sunulmalıdır. (HMK m. 127)

2. Fiili taksim varsa önalım hakkı kullanılamaz mı?

Evet. Yargıtay uygulamasına göre, fiilen bölünmüş taşınmazlarda paydaşlar artık birlikte kullanım iradesini kaybettikleri için önalım hakkı kullanılamaz.

3. Davacı kendi payını satarsa önalım hakkını kaybeder mi?

Evet, dürüstlük kuralına aykırı şekilde hareket eden paydaş önalım hakkını kullanamaz.

4. Dilekçe ekinde hangi belgeler olmalı?

Tapu kayıt örneği, satış sözleşmesi, bildirim belgesi, fiili taksimi gösteren fotoğraf veya bilirkişi raporu eklenmelidir.

Sonuç ve Öneriler

Önalım davalarına verilecek cevap dilekçeleri, süre, fiili taksim, dürüstlük kuralı gibi savunmalarla desteklenmelidir.
Dava konusu taşınmazın geçmiş kullanımı, satış tarihi ve davacının davranışları ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Daha fazla Yargıtay kararı için: sanalhukuk.org’da Önalım Davası Arşivi