🏷️ Kiralayanın Artış Şartı Uygulanmadan Ödenen Kira Paralarını İhtirazi Kayıt Koymadan Alması — Yargıtay 3. HD 2023/4816 E., 2024/2912 K.

---

Makale İçeriği

• 📌 Olayın Özeti
• ⚖️ Yargıtay’ın Değerlendirmesi
• 📚 Hukuki Dayanak: TBK ve Protokolün Bağlayıcılığı
• 💡 Kararın Önemi ve Uygulamadaki Yansımalar
• 🔎 Sonuç ve Değerlendirme
• ❓ Sıkça Sorulan Sorular

---

📌 Olayın Özeti

Taraflar arasında 01.09.2008 tarihli “Kira Süresini Uzatma ve Kira Bedelinin Tespiti” başlıklı bir protokol imzalanmıştır.
Bu protokole göre:

• İlk yıl kira bedeli 15.000 TL olarak belirlenmiş,
• Sonraki yıllarda ise TEFE-ÜFE ortalamasına göre artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Kiracı, bu artışları uygulamadan kira bedelini ödemiş; kiralayan ise bir süre ihtirazi kayıt koymadan bu ödemeleri kabul etmiştir.
Daha sonra kiralayan, eksik ödenen kira farklarını talep ederek icra takibi başlatmıştır.

---

⚖️ Yargıtay’ın Değerlendirmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024 tarihli kararında şu önemli tespitlerde bulunmuştur:

“Kiralayanın artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda örtülü veya açık bir anlaşmanın varlığını göstermez. Bu durum, kiralayanın fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.”

Ayrıca mahkeme, kira artışının sözleşmede açıkça kararlaştırıldığı hallerde bu hükmün bağlayıcı olduğunu; kiralayanın sessiz kalmasının, artıştan vazgeçtiği anlamına gelmeyeceğini belirtmiştir.

---

📚 Hukuki Dayanak: TBK ve Protokolün Bağlayıcılığı

Yargıtay, kararında şu hususlara dikkat çekmiştir:

• Kiralanan işyeri olduğundan, TBK m. 344’ün uygulanması 8 yıl süreyle ertelenmiştir (6217 sayılı Kanun Geçici 2. madde).
• Bu süre içinde taraflar arasında yapılan sözleşme mülga Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
• Tarafların özgür iradesiyle belirlenen kira artış şartı geçerli ve bağlayıcıdır.
• Kira artışı uygulanmadan yapılan ödemeler, kiralayanın artış hakkından vazgeçtiği şeklinde yorumlanamaz.

Yani, kiralayanın sessiz kalması veya ihtirazi kayıt koymadan ödeme alması, artış şartını ortadan kaldırmaz.

---

💡 Kararın Önemi ve Uygulamadaki Yansımalar

Bu içtihat, özellikle ticari kiralamalarda büyük önem taşır. Çünkü:

• Kiralayanlar uzun yıllar fark kira alacağı talep edebilir.
• Kiracılar, artış şartı içeren sözleşmelerde artış yapmadan ödeme yapsalar bile, eksik kira borcu doğar.
• Artıştan feragat iddiası yazılı belgeyle ispatlanmalıdır.

Karar, kira bedellerinin tespitinde sözleşme hükümlerine öncelik verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

---

🔎 Sonuç ve Değerlendirme

Yargıtay’ın bu kararı, kiralayanın kira artış hakkını koruyan bir yaklaşımdır.
Bu kapsamda:

• Kira sözleşmelerindeki artış hükmü tarafları bağlar,
• Kiralayanın sessiz kalması veya kayıtsız ödeme alması, artıştan vazgeçme anlamına gelmez,
• Fark kira alacağı, TBK m. 147/1 uyarınca 5 yıl içinde talep edilebilir.

📄 Kararın tam metnini görmek için:
👉 Yargıtay 3. HD, 2023/4816 E., 2024/2912 K. – Karar Metni

---

❓ Sıkça Sorulan Sorular {#sss}

1️⃣ Kiralayan, yıllarca artış yapmadan kira almışsa fark kira isteyebilir mi?
Evet. Yargıtay’a göre kiralayanın sessiz kalması, artıştan vazgeçtiği anlamına gelmez. Fark kira alacağı, artış şartı uyarınca talep edilebilir.

2️⃣ Kiracı, artış yapılmayan ödemeleri “sözleşme değişti” savunmasıyla koruyabilir mi?
Hayır. Bu savunmanın geçerli olabilmesi için yazılı bir anlaşma bulunmalıdır.

3️⃣ Kira farkı alacağı için zamanaşımı süresi nedir?
Kira farkı alacakları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir (TBK m. 147/1).

---

kira artış şartı, kira fark alacağı, ihtirazi kayıt koymadan kira ödemesi, Yargıtay kira kararı 2024, TBK 147/1 kira farkı, kiralayanın sessiz kalması, sözleşmedeki artış hükmü, ticari kira artışı

---

📘 Kaynak:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,
E. 2023/4816, K. 2024/2912,
Karar Tarihi: 09.10.2024
📍 SanalHukuk.org Karar Sayfası

---