İntifa Hakkı Nedir?

İntifa Hakkı Nedir?

• İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır (…, …, S.: Eşya Hukuku, 20. Baskı, … 2017, s. 827).
• İntifa hakkı menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Hilafına sarahat bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkı verir.
• Daha açık ifadeyle; TMK’ya göre intifa hakkı, sahibine bu hakkın konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır.
• İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri;
• taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı TMK’nın 838/son maddesinde belirtilmiştir.
• İntifa hakkının kurulması ile malik, eşyanın veya hakkın, özdeğerini kendisinde tutmakta, buna karşılık bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir (…/…, s. 827). Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.
• İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisi kaldırılır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.
• TMK’nın 794. maddesinin 1. cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin, hakların ve malvarlığının intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 795/1). Bilindiği üzere; “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (TMK m. 1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (TMK. m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.
• İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’nın 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.
• İntifa Hakkı Mirasçıya Geçer mi?
• İntifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçmez. Buna karşılık intifa hakkı sahibi hakkını mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. İntifa hakkının kullanılması tüm olarak bir başkasına devredilebileceği gibi yalnızca içeriğindeki “bazı münferit yararlar açısından” dahi bu imkân vardır (…/…, s. 828).
• İntifa Hakkı Devredilebilir mi?
• TMK’nın 806. maddesi intifa hakkının yalnızca “kullanılmasının” başkalarına devrine olanak tanımakta ve bu konuyla ilgili koşulları düzenlemektedir. MK’nın 806. maddesine göre “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
• İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi sadece borçlandırıcı bir etkiye sahiptir. Yani kullanmanın devredilmesiyle intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kişisel bir borç ilişkisi doğar. Bu borç ilişkisi, taraflar arasında, intifadan doğan hakların üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesine imkân verir. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi ayni hak doğurmaz (…/…, s. 828).
• Kira sözleşmesi de intifa hakkı sahibinin TMK’nın 806. maddesi çerçevesinde yaptığı intifa hakkının kullanılmasının devrine ilişkin hukuki işlemlerden birisidir. İntifa konusunu kullanma ve ondan yararlanma yetkisi de onun bu yetkilerinden birisi olduğu için intifa hakkı sahibi bu yetkilerin bir üçüncü kişi tarafından kullanılmasını kabul edebilir. Bu nedenle sözleşme, kira sözleşmesinin asli edimlerini içeriyorsa, sözleşmeye kira sözleşmesinin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir (….:
• Kiraya Verenin İntifa Hakkının Sona Ermesi Durumunda Malikin Taşınmaz Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Gelip Gelemeyeceği Sorunu, … Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Cilt 8, s. 131).
• İntifa Hakkı Ne Zamam Sona Erer?
• 26. TMK’nın 796. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.
• Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nın 795. maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o hâlde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Anılan maddenin 1. fıkranın 2. cümlesindeki hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse, sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu hâlde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir ve var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.
• Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir.
• İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi, herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nın 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi ve mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.
• Bu aşamada kira sözleşmesi ile ilgili açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
• Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
• Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
• Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
• BK’nın “Satım ile kiranın infisahı” başlıklı 254. maddesinde “İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.
• Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.
• Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.” hükmü bulunmaktadır. Benzer hüküm TBK’nın 310. maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
• BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasına göre, taşınmaz kiralarında, yeni malik, sözleşme daha önce feshe müsait değilse, Kanun’un deyimiyle “kanunen ihbar caiz olan miada kadar” kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür.

• İşe İade Kararı Sonrası İşverene Başvurunun Noterden Yapılması Zorunlu Mudur?
• İşsizlik Maaşı Şartları 2026
• Hukuka Aykırı Arama ve Delil Yasağı: Bekçi ile Özel Güvenliğin Yetkisiz Araması Mahkûmiyete Esas Olamaz
• İnfaz Hukuku Rehberi 2026
• Ceza Yargılamasında Yönlendirici Soru ve Çapraz Sorgu