Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri veya icra takibini birlikte yapmaları ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.
- ÖZET;
- Kira alacağı sözleşmeden kaynaklanan bir alacak ilişkisi olup kiracı, kiraya verene karşı edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nedenle kural olarak kira alacağını talep hakkı kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren dışında, malikte mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman kira alacağının tahsilini isteyebilir.
- Türk Borçlar Kanun’unun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedenine dayalı tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Ancak önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihtar etmesi koşuluyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri veya icra takibini birlikte yapmaları ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Dava hakkına ilişkin bu husus Hukuk Muhakemeleri Kanun’unun 114/d maddesi gereğince dava şartlarından olup aynı Kanun’un 115. maddesi gereğince mahkemece dava şartlarının olup olmadığı, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır.
- Dosyadaki mevcut bilgi ve belgelerden davaya konu kiralanan taşınmazın tapu kayıtlarının bulunmadığı, malik olanların belirlenemediği, yine, davacıların sıfatı ile takip başlatan alacaklının kiralanan taşınmaz ile bağının tespitine dair bir belge olmadığı anlaşılmaktadır.
- Davacının başlatmış olduğu haciz ve tahliye istemli icra takibinde davalı-borçlu sair itirazları ile birlikte takibi başlatanın sıfatına da itiraz etmiştir. Tarafların taraf ve dava ehliyetine ilişkin durum resen yargılamanın her aşamasında değerlendirilmesi gereken bir husus olup, takip başlatan alacaklı ile davalı borçlu şirket arasında kira akdinin olduğuna ilişkin İİK’nın 68. maddesi anlamında bir kira sözleşmesi de ibraz edilmemiştir. Mahkemece öncelikle bu noktada, takip başlatan alacaklının takip ehliyetinin tespiti dolayısıyla da, davalının husumete ilişkin itirazlarının resen değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda kira sözleşmesinde, birden fazla kiraya verenin olduğu ve aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, kiraya verenlerin ölümü halinde de, mirasçıların birlikte talep etmesi ile tahliye kararı verilebileceğinin gözönünde bulundurulması gerekmektedir
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
2020/1217 E. , 2020/6279 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Adi kiraya ve hasılat kiralarına ait örnek 13 ilamsız takipte, kiracı-borçlunun icra dairesine verdiği itiraz dilekçesinde, sair itirazlarının yanı sıra, borcunun olmadığını, borcun tamamına itiraz ettiğini, kira sözleşmesine konu taşınmazın … tarafından kiralanmış olduğunu, alacaklının sözleşmeye taraf olmadığını, alacaklı ya da davacı sıfatın haiz olmadığını, alacaklı ile aralarında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, kiralayanların ve mirasçıları arasında takip ve dava arkadaşlığı olduğunu, kiralayanların kendi hisseleri oranında takip yapabileceklerini ancak tahliye talebinin tüm taraflarca istenmesinin zorunlu olduğunu ileri sürmesi üzerine alacaklı vekilinin; itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece, davanın kabulü ile davalı-borçlular tarafından yapılan itirazın kaldırılmasına, takibin devamına, kötü niyet tazminatı ödenmesine ve dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verildiği, borçlu tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun gerekçeli istinaf dilekçesini sunmadığını, süre tutum dilekçesinde de, istinaf sebeplerinin belirtilmemesi nedeniyle kamu düzeni yönünden yapılan araştırma sonucunda, borçlunun istinaf talebinin esastan reddine hükmolunduğu görülmektedir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 355. maddesinde; “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu re’sen gözetir” hükmüne yer verilmiştir.
Husumet ehliyeti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kamu düzenine ilişkin olduğundan her zaman şikayet yolu ile ileri sürülebilir. İcra mahkemesince bu husus kendiliğinden (re’sen) gözetmelidir.
Dava İ.İ.K’nın 269. maddesi gereğince haciz ve tahliye istemli başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin olup davalı şirket ile … Papaker, …, … ve …’in arasında; … İli, Merkez İlçesi, …. Civarı Mevkiinde kain tapuda pafta 147, ada 1387, parsel 14 olan taşınmaz ile ilgili olarak, 27/11/1998 tarihli yazılı kira sözleşmesi yapılmıştır.
Alacaklı … vekili tarafından … İcra Müdürlüğü’nün 2018/3338 Esas takip sayılı dosyası ile, borçlu … ve Tic. Ltd. Şti. adına … aleyhine kira alacağına istinaden adi kiraya ve hasılat kiralarına ait haciz ve tahliye istemli icra takibi başlatıldığı görülmüştür.
Kira alacağı sözleşmeden kaynaklanan bir alacak ilişkisi olup kiracı, kiraya verene karşı edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nedenle kural olarak kira alacağını talep hakkı kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren dışında, malikte mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman kira alacağının tahsilini isteyebilir.
Türk Borçlar Kanun’unun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedenine dayalı tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Ancak önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihtar etmesi koşuluyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri veya icra takibini birlikte yapmaları ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Dava hakkına ilişkin bu husus Hukuk Muhakemeleri Kanun’unun 114/d maddesi gereğince dava şartlarından olup aynı Kanun’un 115. maddesi gereğince mahkemece dava şartlarının olup olmadığı, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır.
Dosyadaki mevcut bilgi ve belgelerden davaya konu kiralanan taşınmazın tapu kayıtlarının bulunmadığı, malik olanların belirlenemediği, yine, davacıların sıfatı ile takip başlatan alacaklının kiralanan taşınmaz ile bağının tespitine dair bir belge olmadığı anlaşılmaktadır.
Davacının başlatmış olduğu haciz ve tahliye istemli icra takibinde davalı-borçlu sair itirazları ile birlikte takibi başlatanın sıfatına da itiraz etmiştir. Tarafların taraf ve dava ehliyetine ilişkin durum resen yargılamanın her aşamasında değerlendirilmesi gereken bir husus olup, takip başlatan alacaklı ile davalı borçlu şirket arasında kira akdinin olduğuna ilişkin İİK’nın 68. maddesi anlamında bir kira sözleşmesi de ibraz edilmemiştir. Mahkemece öncelikle bu noktada, takip başlatan alacaklının takip ehliyetinin tespiti dolayısıyla da, davalının husumete ilişkin itirazlarının resen değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda kira sözleşmesinde, birden fazla kiraya verenin olduğu ve aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, kiraya verenlerin ölümü halinde de, mirasçıların birlikte talep etmesi ile tahliye kararı verilebileceğinin gözönünde bulundurulması gerekmektedir. Yine uyuşmazlık konusu kira alacağı ile ilgili olarak da; kiraya verenlerin veya tapu maliklerinin ancak payları oranında alacak talebinde bulunabilecekleri gözetilerek mahkemece bu hususlar üzerinde durulup resen yapılacak araştırma ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
O halde, ilk derece mahkemesince; yukarıdaki yazılı nedenler kapsamında araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara yönelik istinaf başvurusunun bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmesi isabetsiz olmakla, bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Borçluların temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca, … Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 16/09/2019 tarih ve 2019/916 E- 2019/2432 K. sayılı istinaf talebinin reddine ilişkin kararının KALDIRILMASINA, … İcra Hukuk Mahkemesi’nin, 04/02/2019 tarih ve 2018/258 E. -2019/17 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02/07/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.