Keşide edilen ihtarnamelerde istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemesi ihtarnameleri geçersiz kılar mı?

Keşide edilen ihtarnamelerde istenen kira bedellerinin hangi aya ait  olduğunun belirtilmemesi ihtarnameleri geçersiz kılmaz ve iki haklı  ihtarın koşullarının oluşmasına engel olmaz.

İki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemi

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca, bir yıldan uzun süreli kiralarda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak davalar ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Hangi hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Olayımıza gelince; davacı ile davalı arasında uyuşmazlık konusu olmayan 05.11.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar 7.maddesinde kira bedellerinin her ayın en geç 5.gününe kadar ödeneceği, 11.maddesinde ise ikinci sene ve diğer senelerde de kira bedellerinin kontrat bitim tarihinde ilan edilecek olan TÜİK üretici fiyatları endeksindeki yıllık artış oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı anılan sözleşme uyarınca ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi hususunda davalıya birden çok ihtarname keşide etmiştir.

Mahkemenin gerekçesinin aksine, keşide edilen bu ihtarnamelerde istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemesi ihtarnameleri geçersiz kılmaz ve iki haklı ihtarın koşullarının oluşmasına engel olmaz.

Mahkemece kira sözleşmesindeki artırım şartı dikkate alınıp, davacıya davanın dayanağı olan ihtarnamelere konu kira farklarının hangi aylara ilişkin olduğu da açıklattırılıp, 05.11.2011 ile 05.12.2012 kira döneminde 1 aylık kira bedelinin ne kadar olduğunun tespit edilerek sözleşmenin 7.maddesi gereğince iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         

2014/8844 E.  ,  2014/11098 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 06/03/2014
NUMARASI : 2012/491-2014/130


Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının davacıya ait taşınmazda 05.11.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren kira ve aidat ödemelerini tam ve zamanında ödemediğini, sözleşmeye rağmen kira bedellerini keyfi şekilde artırarak olması gerekenden Düşük ödediğini, davalının bir kira dönemi içinde altı kez haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, her kira dönemine ait kira bedelinin dönem başında kiraya veren ile varılan sözlü mutabakat ile tespit edildiğini, davacı tarafından ihtirazı kayıt öne sürülmeden kira bedellerinin alınmasının bedelin kabul edildiği anlamına geldiğini, kiranın eksik yatırılıp yatırılmadığı hususunun ancak kiranın başlangıç dönemleri itibariyle yıllık enflasyon oranları dikkate alınarak hesaplanabileceğini, davalının site yönetimine hiçbir aidat borcunun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ihtarnamelerde hangi ayın kira farkının ne kadar istendiğinin net olarak gösterilmediği, bu durumda ihtarnamelerin Yüksek Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında açıklandığı üzere geçerli olmayacağı ve bu anlamda iki haklı ihtar koşullarının oluşmadığı, kira sözleşmesinde kira artışı öngörülmesine rağmen bunun davacı ve davalı tarafından farklı yorumlandığı, kira parasının ödenmemesi gibi bir durumun olmadığı, hesaplanma yönteminden kaynaklanan ve bu anlamda net olarak belirlenemeyen kira parası sebebi ile iki haklı ihtar koşullarınında oluşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca, bir yıldan uzun süreli kiralarda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak davalar ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince; davacı ile davalı arasında uyuşmazlık konusu olmayan 05.11.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar 7.maddesinde kira bedellerinin her ayın en geç 5.gününe kadar ödeneceği, 11.maddesinde ise ikinci sene ve diğer senelerde de kira bedellerinin kontrat bitim tarihinde ilan edilecek olan TÜİK üretici fiyatları endeksindeki yıllık artış oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı anılan sözleşme uyarınca ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi hususunda davalıya birden çok ihtarname keşide etmiştir. Mahkemenin gerekçesinin aksine, keşide edilen bu ihtarnamelerde istenen kira bedellerinin hangi aya ait olduğunun belirtilmemesi ihtarnameleri geçersiz kılmaz ve iki haklı ihtarın koşullarının oluşmasına engel olmaz. Mahkemece kira sözleşmesindeki artırım şartı dikkate alınıp, davacıya davanın dayanağı olan ihtarnamelere konu kira farklarının hangi aylara ilişkin olduğu da açıklattırılıp, 05.11.2011 ile 05.12.2012 kira döneminde 1 aylık kira bedelinin ne kadar olduğunun tespit edilerek sözleşmenin 7.maddesi gereğince iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 15.10.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi