İskan alınmış olsa bile eksik teslim durumunda; malik tapu devrinden kaçınabilir mi?

İskan alınmış olsa bile eksik teslim durumunda; malik tapu devrinden kaçınabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskan belgesi alınmış olması, çoğu zaman yüklenicinin tün edimlerini eksiksiz şekilde yerine getirdiği izlenimi
doğurur. Oysa uygulamada, yapı kullanma izin belgesi bulunması, yüklenicinin anahtar teslim yükümlülüğünü
tam anlamıyla ifa ettiği anlamına gelmemektedir.

Anahtar teslim, yalnızca iskan alınmasını değil, sözleşmede yer verilen tüm teknik şartların, malzeme niteliklerinin ve inşai taahhütlerin eksiksiz ve ayıpsız
şekilde yerine getirilmesini ifade eder.

Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası halinde, iskan alınmış olsa dahi maliklerin tapu devrinden kaçınma hakkı mevcuttur.

Nitekim bu ilke, Yargıtay’ın istikrarlı
içtihatları ile de açık şekilde benimsenmiştir.

Müvekkil, yüklenicinin sözleşmeye aykırı ve eksik imalatları nedeniyle tapu devrinden kaçınmıştır. Açılan tapu iptal ve tescil davasında mahkemece alınan
bilirkişi raporları; bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda ciddi eksikliklerin ve ayıpl imalatların bulunduğunu, taahhüt edilen teknik niteliklere uyulmadığını ve anahtar teslim şartinın yerine
getirilmediğini ortaya koymuştur.

Özellikle:

• Asansörün çalışmaması,

• Ortak alanların fen ve sanat kurallarına aykırı inşa edilmesi,

•Bağımsız bölümlerde su yalıtımı eksiklikleri ve sözleşmeye aykırı malzeme kullanımı gibi teknik kusurlar,
bilirkişi raporları ile belgelenmiştir.

Mahkeme, gerekçeli kararında, iskan alınmış olmasının sözleşmeye uygun eksiksiz ifa anlamına gelmediğini,
eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle yüklenicinin tapu talebinde bulunamayacağını vurgulamıştır.

Karar gerekçesinde ayrıca Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/2964 E., 2018/5217 K. sayılı ilamına atıf yapılmış ve şu ilkeler benimsenmiştir:

• Anahtar teslim, yalnızca iskan alınması ile tamamlanmış sayılmaz.
• Yüklenici, yapı kullanma izin belgesi alınsa dahi sözleşme hükümlerine ve projeye uygun eksiksiz teslim yapmakla yükümlüdür.

Ayrıca, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/23-724 E., 2016/168 K. sayılı ilamı da mahkeme tarafından esas alınmıştır.

Bu kararda da:
•Eksik veya ayıplı ifa halinde yüklenicinin aynen ifa talep edemeyeceği,

Malikin tapu devrinden kaçınabileceği,
açık şekilde belirtilmiştir.

İskan belgesi, yüklenicinin eseri eksiksiz ve sözleşmeye uygun biçimde tamamladığının mutlak göstergesi değildir.
Eksik veya ayıplı imalatların blirkişi raporlarıyla tespit edilmesi halinde maliklerin tapu devrinden kaçınma
hakları bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat projelerinde, yüklenicinin ifa yükümlülüğü yalnızca bağımsız bölümler üzerinde değil, yapının tamamı üzerinde eksiksiz ve fen-sanat kurallarına uygun şekilde değerlendirilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda teknik ve hukuki incelemelerin titizlikle yürütülmesi, olası hak kayıplarinın önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır.

Av. Gökberk Erdinç

https://www.linkedin.com/posts