Aile Konutu Üzerine Eşin Rızası Olmadan İpotek Konulamaz (Yargıtay HGK 2017/1604 E., 2017/967 K.) -

Aile Konutu Üzerine Eşin Rızası Olmadan İpotek Konulamaz (Yargıtay HGK 2017/1604 E., 2017/967 K.)

Bu karar, aile konutu üzerine eşin rızası olmadan ipotek konulamayacağı ve bankanın “basiretli tacir” sıfatıyla bu rızayı bizzat doğrulama yükümlülüğü bulunduğu yönünde oldukça önemli bir Hukuk Genel Kurulu içtihadıdır.
Aşağıda kararın özeti, hukuki önemi ve uygulamaya etkisi yer almaktadır 👇

🧾 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1604 E., 2017/967 K. Karar Özeti

🔹 Konu:

Eşin rızası olmadan aile konutu üzerine ipotek tesis edilmesi — ipoteğin kaldırılması istemi.

🔹 Taraflar:

Davacı: Evin malik olmayan eşi (kadın)
Davalı: Banka ve ipotek işlemini yapan eş (koca)

🔹 Uyuşmazlık:

Tapuda aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmaz üzerine, malik eş tarafından diğer eşin rıza beyanı sahte olarak gösterilmek suretiyle ipotek konulmuştur.
Bankanın bu sahte muvafakatnameye güvenip güvenemeyeceği ve iyi niyet (TMK m.1023) korumasından yararlanıp yararlanamayacağı tartışılmıştır.

⚖️ Hukuk Genel Kurulu’nun Değerlendirmesi

1️⃣ Aile konutu koruması şerhe bağlı değildir

TMK m.194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya haklarını sınırlayamaz.
Bu koruma, tapuya aile konutu şerhi verilmiş olmasa bile kendiliğinden geçerlidir.
Yani, “şerh yoksa koruma da yoktur” anlayışı doğru değildir.

2️⃣ Açık rıza şartı

Rıza beyanı, yazılı veya sözlü olabilir, ancak “açık” olmalıdır.
Eşin iradesi belirli bir işleme yönelmiş olmalıdır (örneğin “ipotek konulmasına rıza veriyorum”).

3️⃣ Bankanın özen ve araştırma yükümlülüğü

Banka, basiretli tacir sıfatıyla (TTK m.20/2) işlem yaparken, sunulan muvafakat belgesindeki imzanın gerçekten rıza veren eşe ait olup olmadığını araştırmak zorundadır.
Banka, ipotek tesisine ilişkin belgede eşin imzasını doğrulamadan işlem yaparsa, “iyi niyetli” sayılmaz.

4️⃣ İyi niyet koruması uygulanmaz (TMK m.1023)

Aile konutu olduğunu bildiği hâlde muvafakatnamenin gerçekliğini araştırmadan ipotek tesis eden banka, iyi niyetli üçüncü kişi değildir.
Bu nedenle tapuya güven ilkesiyle korunamaz.

🏛️ Sonuç:

Aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için, davacı kadının açık rızası alınmadan TMK m.194/1’e aykırı şekilde ipotek tesis edilmesi hukuka aykırıdır.
Direnme kararı bozulmuştur.

📚 Kararın Önemi:

Hukuki İlke Açıklama Aile konutu koruması Tapu şerhi olmasa bile geçerlidir. Açık rıza şartı Eşin iradesi açıkça belirli bir işleme yönelmelidir. Basiretli tacir yükümlülüğü Banka, muvafakat belgesinin gerçekliğini araştırmalıdır. İyi niyet koruması TMK 1023, aile konutu işlemlerinde sınırsız koruma sağlamaz. Eşin korunması TMK m.194, aile birliğini ve konutu koruma amacı taşır.

🧠 Uygulamada Ne Anlama Geliyor?

Eşin rızası alınmadan aile konutu üzerine ipotek, rehin veya satış yapılırsa, bu işlem geçerli değildir.
Eş, tapunun iptali ve tescil davası açabilir.
Bankalar, ipotek tesis ederken eşin bizzat bankaya gelip muvafakat ettiğini belgelemelidir.
Sahte muvafakatnameye dayanarak işlem yapan banka iyi niyetli sayılmaz.

📌 İlgili Mevzuat

TMK m. 193: Eşlerin hukuki işlem serbestisi
TMK m. 194: Aile konutu üzerindeki tasarruf sınırlaması
TMK m. 1023: Tapuya güven ilkesi
TTK m. 20/2: Basiretli tacir ilkesi

“Eşin haberi olmadan aile konutuna ipotek konulamaz!
Aile konutu şerhi olmasa bile, eşin açık rızası şarttır.
Sahte muvafakatnameye güvenen banka da sorumluluktan kurtulamaz.
Çünkü banka, basiretli tacir gibi davranmak zorundadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — 2017/1604 E., 2017/967 K.”

Yargıtay’dan Aile Konutu Satışına İlişkin Önemli Karar: Eş Rızası Şart!

Eşlerden biri diğer eşin “Açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun başkası adına devir edilerek, tescil edilmesi gibi “Tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “Ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir.

Aile konutu şerhi konmasa bile, bir konutun fiilen aile birliği içinde kullanılması o konuta “aile konutu” niteliği kazandırır.

* Bu tür taşınmazlar üzerinde malik eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın işlem yapamaz (TMK m. 194/1).

* Bu koruma, emredici niteliktedir ve önceden feragat edilemez.

* Yapılan işlemler ancak eşin açık ve belirli rızası ile geçerli hale gelir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2020/3385 E. , 2021/476 K.

Kararın Tamamı İçin Tıklayın

Hukuk Genel Kurulu

2017/1604 E. , 2017/967 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Aile Mahkemesi

Taraflar arasındaki “ipoteğin kaldırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 2. Aile Mahkemesince “davanın reddine” dair verilen 10/04/2013 gün ve 2012/942 E., 2013/565 K. sayılı karar, davacı vekili ve davalı …’ın temyizi üzerine Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 25/02/2014 gün ve 2013/14680 E., 2014/3791 K. sayılı kararı ile;
“…Aile konutu üzerinde lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın, ipotek tesisine ilişkin işlemden önce, konut üzerinde hak sahibi olan kocadan, eşinin işleme rızasının gerektiğini bildirerek, bu rızayı gösteren yazılı belge istediği, konut üzerinde hak sahibi olan davalı kocanın da, eşinin ipotek tesisine rızası bulunduğuna dair imzalı muvafakatname sunduğu, buna dayanılarak ipotek tesisinin gerçekleştirildiği yapılan soruşturma ve toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanunu, aile konutu üzerindeki hakların sınırlanmasına ilişkin tasarruf işlemlerini diğer eşin açık rızasına bağlamış (TMK. m. 194/1); rıza beyanının geçerliliği için, herhangi bir şekil şartı getirmemiştir. Başka bir ifade ile rıza beyanı, Kanundaki düzenlemeye göre; işlemden önce, işlem sırasında veya işlemden sonra yazılı veya sözlü olarak verilebilir. Sözlü beyanın, ispat kolaylığı bakımından tutanağa bağlanması uygun olur. Bu bakımdan diğer eşin rızasının, mutlaka işlem sırasında ve resmi memur önünde alınması zorunluluğu bulunmamaktadır. Lehine ipotek tesis edilen davalı banka, taşınmazın aile konutu olduğunu ve taşınmaz maliki eşinin muvafakatini alması gerektiğini bildiği konusunda duraksama bulunmamaktadır. Açıklığa kavuşturulması gereken husus davalı bankanın üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğidir. Yargılama sırasında ipotek tesisi sırasında sunulan muvafakatname altındaki imzanın davacı kadının eli ürünü olmadığı Adli Tıp Kurumunca yapılan inceleme sonucunda anlaşılmıştır. Muvafakatname beyanı, bizzat bankanın isminin yazılı olduğu basılı kağıda banka görevlilerince hazırlanmış ve bu belgenin taşınmaz malikinin eşi tarafından imzalanacağı yazılmıştır. Bu aşamadan sonra bankanın üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemez. Muvafakatname adlı belgenin kime verildiği, kim tarafından imzanın tamamlanarak yeniden davalı bankaya ibraz edildiği belirlenememektedir. Davalı banka bu aşamadan sonra da üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiği takdirde, yasalara uygun şekilde bizzat davacı kadın tarafından rıza verilip verilmediğini belirlemesi mümkün iken, basiretli bir tüccar gibi davranmamasının sonucu olarak bu durumun ortaya çıkmış olduğu da ortadadır. Bankanın Türk Ticaret Kanunundan kaynaklanan “basiretli davranma” yükümlülüğüne (TTK. m. 20/2) uygun davranmadığı anlaşılmakla iyi niyet iddiasına itibar edilmesi mümkün bulunmadığından, davanın kabulüne karar verilecek yerde , yazılı şekilde hüküm kurulması doğru bulunmamıştır….”
gerekçesiyle karar oyçokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek temyiz dilekçesinin süresinde verildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkilinin rızası dışında aile konutu üzerine ipotek konulduğunu, bu durumun Türk Medeni Kanununun (TMK) 194. maddesine aykırı olduğunu iddia ederek ipoteğin kaldırılmasını istemiştir.
Davalı banka vekili bankanın TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyiniyetli üçüncü kişi olarak ayni hak kazandığını ve iyiniyetli kazanımının korunması gerektiğini, davacının muvafakatinin alındığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı … davaya cevap vermemiştir.
Yerel mahkemece davaya konu taşınmaz üzerinde taşınmazın aile konutu olduğuna dair bir şerh bulunmadığı, davalı bankanın kötü niyetli davrandığının kanıtlanmadığı ve davalı bankanın …’tan 27.05.2009 tarihli muvafakatname alarak kendisine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirdiği, muvafakatnamenin imzalayanın eli ürünü olmadığı yönündeki tespitin bankanın iyi niyetini ortadan kaldıracak bir durum olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmün davacı vekili ve davalı … tarafından temyiz edilmesi üzerine Özel Dairece yukarıda başlık kısmında açıklanan sebeple oyçokluğuyla bozulmasına karar verilmiştir.
Yerel mahkemece önceki gerekçelerle direnilmiş, direnme kararı davacı vekili ve davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık tapu kaydında aile konut şerhi bulunmayan taşınmaz üzerine konulan ipoteğin tesisi için davacı eşin verdiği iddia olunan muvafakatnamedeki imzanın, davacı eşe ait olup olmadığı hususunda davalı bankanın araştırma yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı, varılacak sonuca göre davalı bankanın TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi:
“Madde 193- Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.”
şeklindedir.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi Türk Medeni Kanunu felsefesi içinde kabul edilmişken, aynı Kanunun 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre,
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı bulunduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. TMK’nın 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle sözkonusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir
Nitekim bu ilkeler HGK’nın 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
Bu açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince, ipotek alacaklısı banka taşınmazın aile konutu niteliğini bilerek, ipotek tesisi sırasında taşınmaz maliki olmayan eşin muvafakatini sağlamak için yazılı belge almıştır. Her ne kadar muvafakatnamedeki imza davacı kadına ait olmasa da, ipotek tesisi için eşin rızasını alma yönünde girişimi olan bankanın taşınmazın aile konutu niteliğini bildiği açıktır ve artık eşin açık rızasını geçerli bir şekilde alma yükümlülüğü altındadır. Tacir olan banka, Kanunun (TMK m.194) açık rıza alınmasını istediği bu konuda kendisine sunulan muvafakat belgesindeki imzanın rızası gereken eşe aidiyetini belirlemek ve sözleşmenin hakim tarafı olarak objektif özen yükümlülüğünün bir gereği olarak imzanın sıhhatini denetlemek zorundadır.
Dolayısıyla muvafakat belgesindeki imzanın rızası gereken davacı eşe ait olup olmadığını denetlemeden (araştırmadan) aile konutu üzerine ipotek tesis ettiren ipotek alacaklısı bankanın kanunun “açık rıza” alınması gerektiğine yönelik düzenlemesi karşısında TMK’nun 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanması mümkün değildir.
Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı kadının açık rızası alınmadan, TMK m. 194/1’e aykırı olarak ipotek tesis edilmesi doğru görülmemiş ve direnme kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davacı vekilinin ve davalı …’ın temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, karar düzeltme yolu açık olmak üzere 24.05.2017 gününde oybirliği ile karar verildi.