Cezalı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?Kiracı Haklarınızı Bilin (2026)

✓Yazılı ve imzalı olması — sözlü taahhüt geçersizdir.

✓Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi — kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhüt Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre geçersizdir.

✓Tahliye tarihinin belirli olması — “bir yıl sonra” gibi belirsiz ifadeler hüküm doğurmaz.

✓Kiracının özgür iradesiyle imzalaması — baskı veya hile iddiası TBK m. 39 uyarınca bir yıl içinde ileri sürülebilir.

→ Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, Yargıtay Kararları (2025)

Yargıtay Kararı
6. HD · 2013/16564 E. – 2014/8813 K.

Dava: 01.01.2008 tarihli kira sözleşmesine dayalı tahliye taahhüdündeki cezai şart alacağının tahsili amacıyla açılan itirazın iptali davasıdır. Taahhütte şu ifade yer almaktadır: “Kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder.”

Yargıtay’ın tespiti: Bu düzenleme cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Kiracının tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması nedeniyle cezai şartın tahsiline hükmedilmesinde usulsüzlük yoktur.

Kritik uyarı — Tenkis zorunluluğu: Mahkeme, TBK m. 182/son (eski BK m. 161/son) uyarınca cezai şartta tenkis yapılıp yapılamayacağını tartışmadan karar kurmuştur. Yargıtay bunu bozma sebebi saymıştır: Hakim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirmelidir.

Sonuç: Karar oybirliğiyle bozulmuştur.

✗Gecikme cezası olarak ek kira bedeli talep edilmesi

✗Çıkmama halinde kira bedelinin katsayısı üzerinden cezai şart belirlenmesi

✗Tahliye taahhüdüne ek olarak “depozito üstü güvence bedeli” adı altında cezai şart alınması

✗“Tahliye cezası” adıyla her türlü götürü tazminat kaydı

✗Ayrı bir ek belge biçiminde düzenlense dahi kiracı aleyhine ek yükümlülük getiren her kayıt

✓Kiralananın tesliminde tespit edilen gerçek zarar için tazminat davası (TBK m. 334)

✓Tahliyenin gecikmesi nedeniyle mahkeme kanalıyla talep edilen gerçek kira kaybı

✓Kira parasının ödenmemesi nedeniyle yasal faiz (TBK m. 88)

Cezalı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mıyım?

Hayır. Yasal bir zorunluluk yoktur. Kira sözleşmesi kurulabilmesi için tahliye taahhütnamesi şart değildir; cezai şart içeren bir taahhütname ise hiç şart değildir. Baskı altında imzalatılması halinde TBK m. 37 uyarınca iptal davası açılabilir.

İmzaladım, şimdi ne yapabilirim?

İmzaladığınız tarihten itibaren bir yıl içinde TBK m. 39 uyarınca irade fesadına dayalı iptal davası açabilirsiniz. Bunu yapmasanız bile cezai şart bölümü zaten hüküm ifade etmez; TBK m. 27/2 gereği mahkeme o kısmı kendiliğinden geçersiz sayar.

Cezai şart içeren taahhütname icra yoluyla takip edilebilir mi?

Tahliye kısmı evet, icra takibine konu olabilir. Cezai şart kısmı ise tahsil edilemez. Alacaklı cezai şarta dayanarak icra takibi başlatırsa kiracı, TBK m. 346 aykırılığını şikâyet yoluyla ileri sürerek takibin o kısmının iptalini sağlayabilir.

Ev sahibi cezai şartı noterde onaylatmışsa geçerli olmaz mı?

Hayır. Noterlik işlemi belgeye ispat kolaylığı sağlar; içeriğe geçerlilik kazandırmaz. Emredici hukuk kuralına (TBK m. 346) aykırı bir düzenleme noter onayıyla geçerli hale gelmez.

Tahliye tarihi geldi, ceza ödeyeceğim diye korkuyorum; ne yapmalıyım?

Taahhüt ettiğiniz tarihte çıkmazsanız ev sahibinin icra takibi veya tahliye davası açma hakkı doğar. Ancak cezai şart bu süreçte talep edilemez. Tahliyenin gecikmesi size en fazla yasal faiz ve fiili zarar tazminatı doğurabilir; götürü ceza kaydı hüküm ifade etmez.

Yargıtay eski BK döneminde cezai şartı geçerli saymadı mı?

Evet, Yargıtay 6. HD 2013/16564 E. – 2014/8813 K. sayılı kararında eski BK dönemine ait (2008 tarihli) bir kira sözleşmesindeki cezai şartı geçerli saymıştır. Ancak o karar TBK m. 346 yürürlüğe girmeden önceye aittir. 01.07.2012 sonrası kira ilişkilerinde bu karar emsal olarak uygulanamaz.

Şartlı tahliye taahhütnamesi ile cezalı tahliye taahhütnamesi aynı şey mi?

Hayır. Şartlı taahhüt, tahliyenin belirli bir koşulun gerçekleşmesine bağlandığı durumdur; Yargıtay bunu TBK m. 170 kapsamında geçerli kabul eder. Cezalı taahhüt ise koşulsuz tahliyeye ek olarak cezai yaptırım öngörmesi nedeniyle farklı bir hukuki sorun doğurur.

Yeni malik eski cezalı taahhütnameden yararlanabilir mi?

Yeni malik, eski malikin tahliye taahhüdü üzerinde halefiyet hakkına sahiptir (TBK m. 310). Ancak bu halefiyetin kapsamı yalnızca tahliye taahhüdünün geçerli kısmına ilişkindir; cezai şart kısmı yeni malik bakımından da hüküm doğurmaz.

→ Tahliye Taahhütnamesi Şartlı Düzenlenebilir mi?

→ Tahliye Taahhüdünün Geçerliliğine Dair Mahkeme Değerlendirmesi

1
İmzalamadan önce:
Belgeyi dikkatlice okuyun. “Cezai şart”, “gecikme cezası”, “tazminat taahhüdü” gibi ifadeler varsa imzalamayın ya da o bölümü karalayarak karşı tarafı değişikliği kabul etmeye davet edin.

2
İmzaladıktan sonra:
İmzaladığınız tarihten itibaren bir yıl içinde TBK m. 39 kapsamında iptal davası açabilirsiniz. Süre geçse bile cezai şart bölümü zaten uygulanamaz.

3
İcra emri gelirse:
Cezai şarta dayalı bir icra takibi geldiğinde itiraz edin. İtirazda TBK m. 346’ya dayandığınızı açıkça belirtin. İtiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür (İİK m. 275).

4
Tahliye emri gelirse:
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını bir avukatla birlikte inceleyin. Kira sözleşmesiyle aynı tarihli mi? Tahliye tarihi belirsiz mi? Bu durumlar taahhüdün tamamını geçersiz kılabilir.

→ Tahliye İcra Emrine İtiraz Dilekçesi Örneği

→ Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye 2025 — Tam Rehber

→ Tahliye İhtarname Örneği (Taahhüt Sebebiyle)

Sonuç