Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Nedir, Nasıl Açılır, Satış Süreci, Masraflar ve Vekalet Ücreti

Miras & Tapu Hukuku TMK m.698–699 · HMK m.4 2026 Güncel

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Nedir, Nasıl Açılır, Satış Süreci, Vekalet Ücreti ve Masraflar

sanalhukuk.org editörü · Mayıs 2026 · Miras Hukuku | Tapu Hukuku | Paylı Mülkiyet

İçindekiler

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ne Zaman Dava Açılır? Dava Açma Koşulları
Hangi Mahkeme Görevlidir? Adli Tatil
Arabuluculuk Zorunlu Mu? AYM Kararı
Dava Nasıl Açılır? Taraflar ve Dilekçe
Taraf Teşkili: Eksik Paydaş ve Feragat
Davanın Sonucu: Taksim mi, Satış mı?
Satış Süreci ve 12. Yargı Paketi Yeni Düzenlemesi
İhalenin Feshi Davası
Muhdesat İddiası: Ne Zaman ve Nasıl İleri Sürülür?
Kentsel Dönüşüm ve Ortaklığın Giderilmesi
Davanın Red Sebepleri
Masrafları Kim Öder?
Vekalet Ücreti Ne Kadardır?
Dava Kaç Yıl Sürer? AYM Makul Süre Kararı
Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu — paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Miras yoluyla birden fazla kişiye intikal eden evler, tarlalar ve arsalar; boşanma sürecindeki eşlerin ortak konutu; ya da birlikte alınan ancak üzerinde uzlaşılamayan her türlü taşınmaz bu davanın konusunu oluşturabilir.

Bu rehber; davanın nasıl açılacağından satış sürecine, muhdesat iddiasından arabuluculuk zorunluluğuna, masraflardan vekalet ücretine kadar tüm meseleleri Yargıtay kararları ve sanalhukuk.org’daki ilgili içeriklerle birlikte ele almaktadır.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paylı mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde diğer paydaşlarla birlikte hak sahibidir. Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise mülkiyet, miras ortaklığında olduğu gibi tüm ortaklara birlikte aittir; hiçbir ortak kendi payını bağımsız olarak tasarruf edemez.

Her iki mülkiyet türünde de ortaklar anlaşarak taşınmazı bölebilir (rızai taksim) ya da birbirlerine satabilir. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açar. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre ya aynen taksime ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Hukuki Dayanak

TMK m.698: “Her paydaş, malın paylaşılmasını veya ortaklığın başka bir biçimde giderilmesini isteyebilir.” TMK m.699: Paylaşma biçimi — önce aynen taksim, bölünemeyen taşınmazda satış. HMK m.4/1-b: Görevli mahkeme — Sulh Hukuk Mahkemesi.

Sanalhukuk.org — Temel Rehber

İzale-i Şuyu Davası ve İhale Prosedürleri — Davanın açılmasından satış memurluğu aşamasına kadar tüm sürecin adım adım açıklandığı kapsamlı rehber.

2. Ne Zaman Dava Açılır? Dava Açma Koşulları

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için şu üç koşulun bir arada bulunması gerekir:

Paylı veya elbirliği mülkiyeti mevcuttur: Tapu kaydında birden fazla kişi malik görünmektedir.
Ortaklar kendi aralarında anlaşamamıştır: Rızai taksim ya da hissedarlar arası satış gerçekleştirilememiştir.
Tüm paydaşlar davada yer almalıdır: Zorunlu dava arkadaşlığı (HMK m.27) kuralı gereği bir paydaşın dışarıda bırakılması usulden rete yol açar.

Tek sınırlama TMK m.698/2’dedir: Paydaşlar kendi aralarında en fazla 10 yıl için paylaşmama anlaşması yapabilir. Bu süre dolmadan dava açılırsa reddedilir.

Dava açmadan önce rızai taksim yolunu denemek hem zaman hem maliyet açısından avantajlıdır.

Sanalhukuk.org — İlgili İçerik

Rızai Taksim Sözleşmesi: Nedir, Nasıl Yapılır? — Dava açmak yerine tüm paydaşların anlaşmasıyla taşınmazı paylaşmanın yolu; noter sözleşmesi ve tapu müdürlüğü süreci.

3. Hangi Mahkeme Görevlidir? Adli Tatil

3.1. Görev ve Yetki

Kural

Açıklama

Görevli mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemesi — HMK m.4/1-b gereği kesin görevli. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlikle reddedilir.

Yetkili mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).

Birden fazla taşınmaz

Farklı yargı çevrelerinde taşınmazlar varsa, bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Yargıtay Kararı — Birden Fazla Taşınmaz

Farklı yargı yerlerinde birden fazla taşınmaz söz konusu ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir — Birden fazla ildeki hisseli taşınmazları tek davada çözüme kavuşturmak isteyenler için kritik Yargıtay kararı.

3.2. Adli Tatilde Görülür mü?

Ortaklığın giderilmesi davası, HMK m.103/1-ç kapsamında adli tatilde de görülmeye devam eden dava türlerindendir. Adli tatil süresince (20 Temmuz – 31 Ağustos) duruşma yapılabilir, satış memurluğu işlemleri sürdürülebilir.

Yargıtay Kararı — Adli Tatil

Ortaklığın Giderilmesi Davası Adli Tatilde Görülür mü? — Bu davanın adli tatil kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğini netleştiren Yargıtay kararının analizi.

4. Arabuluculuk Zorunlu Mu? AYM Kararı

Evet. 7445 sayılı Kanun’la 2023 yılında getirilen düzenleme uyarınca ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk şartına tâbidir (HUAK m.18/B). Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

AYM Kararı — Arabuluculuk Zorunluluğu Anayasa’ya Aykırı Değil

Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartının iptali için açılan davayı AYM oy çokluğuyla reddetti — Anayasa Mahkemesi, zorunlu arabuluculuk uygulamasının hak arama özgürlüğünü ihlal etmediğine oyçokluğuyla karar verdi.

Yargıtay Kararı — Arabuluculukta Satış Kararlaştırılabilir mi?

Taşınmazın satış memurluğu vasıtasıyla açık artırma yoluyla satışı arabuluculukta kararlaştırılabilir mi? — Arabuluculuk sürecinde tarafların “ihaleyle satış” üzerinde anlaşmasının hukuki geçerliliğini ele alan önemli karar analizi.

Yargıtay Kararı — Arabuluculuk Anlaşması ve İcra Edilebilirlik Şerhi

Arabuluculuk anlaşması — hâkimin icra edilebilirlik şerhi vermesi ve taşınmazın satışı için dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi — Arabuluculukta imzalanan anlaşma belgesinin icraya konulabilmesi için hâkim onayı süreci ve ardından satış memurluğuna yönlendirme aşaması.

5. Dava Nasıl Açılır? Taraflar ve Dilekçe

5.1. Dilekçede Bulunması Gerekenler

Taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü, vasfı)
Tüm paydaşların adı, soyadı, TC kimlik numarası ve adresi
Taşınmazın mümkünse taksimi, mümkün değilse satılarak ortaklığın giderilmesi talebi
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin paydaşlara hisseleri oranında yükletilmesi talebi
Arabuluculuk son tutanağı (dava şartının yerine getirildiğini gösteren belge)

Sanalhukuk.org — Dilekçe Örneği

İzale-i Şuyu / Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği — Doğrudan mahkemeye verilebilecek formatta hazırlanmış, açıklamalı dilekçe şablonu.

5.2. Aile Konutu Şerhi Varsa

Taşınmaz üzerinde TMK m.194 kapsamında aile konutu şerhi mevcutsa, evlilik birliği devam ettiği sürece şerh tapudan terkin edilmeden ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Yargıtay 14. HD — Aile Konutu Şerhi

Aile Konutu Şerhi Ortaklığın Giderilmesi Davasına Engel Olur mu? — TMK m.194 kapsamında tapuya şerh düşülmüş aile konutlarında ortaklığın giderilmesi davasının açılıp açılamayacağının Yargıtay içtihadıyla değerlendirmesi.

6. Taraf Teşkili: Eksik Paydaş, Kesinleşmiş Karar ve Feragat

6.1. Taraf Teşkili Sağlanmadan Verilen Karar

Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Peki bu zorunluluk yerine getirilmeden verilen karar temyiz edilmeden kesinleşmişse ne olur?

Yargıtay Kararı — Taraf Teşkili ve Kesinleşmiş Karar

Taraf teşkili sağlanmadan verilen karar temyiz edilmeden kesinleşmişse, ortada kesinleşmiş bir karar bulunmadığından istem yargılamanın iadesi değil temyiz olarak değerlendirilmelidir — Eksik tarafla verilen kararın hukuki niteliği ve başvurulacak doğru kanun yolu konusundaki kritik Yargıtay içtihadı.

6.2. Davacının Feragat Etmesi Hâlinde Dava Devam Eder mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının kendine özgü özelliklerinden biri, davacının feragat etmesinin davayı otomatik olarak sona erdirmemesidir.

Yargıtay Kararı — Feragat Sonrası Davanın Devamı

Ortaklığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile davalının davaya devam etmek istemesi hâlinde davaya devam edilir — Davacının feragat beyanından sonra davalı paydaşın “davanın sürmesini istiyorum” diyebileceğini ve mahkemenin yargılamayı sürdürmek zorunda olduğunu ortaya koyan önemli içtihat.

7. Davanın Sonucu: Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme kararı iki biçimde tezahür edebilir:

Aynen Taksim

Taşınmazın fiilen bölünmesi mümkünse (yeterli büyüklük, imar uygunluğu) mahkeme taşınmazı payları oranında böler; her paydaşa bağımsız parsel oluşturulur. Aynen taksim imkânı varken satış kararı verilmesi bozma sebebidir.

Satış Yoluyla Giderilme

Taşınmaz bölünemez nitelikteyse mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder. Satış bedeli giderler düşüldükten sonra hisselere göre dağıtılır. Büyük çoğunlukta uygulanan yol budur.

8. Satış Süreci ve 12. Yargı Paketi Yeni Düzenlemesi

8.1. Mevcut Satış Usulü

Mahkeme bir satış memuru tayin eder.
Satış memuru bilirkişiye kıymet takdiri yaptırır.
UYAP-e Satış sistemi üzerinden ihale ilanı yapılır.
Açık artırmayla en yüksek teklif sahibine satılır.
Satış bedelinden giderler düşüldükten sonra kalan tutar tevzi tablosuna göre paydaşlara dağıtılır.

8.2. 12. Yargı Paketi: Kademeli İhale Sistemi (Taslak)

Aşama

Kapsam

1. İhale

Yalnızca taşınmazın hissedarlarına açık. Nakit teminat zorunlu. Amaç: Mülkün aile içinde kalması.

2. İhale

1. ihalede alıcı çıkmazsa herkese açılır. Mevcut sistemle aynı şekilde işler.

9. İhalenin Feshi Davası

Satış gerçekleştikten sonra ihaleye katılma koşullarına aykırılık, usulsüz ilan, kıymet takdirindeki hatalar gibi sebeplerle ihalenin feshi istenebilir. Bu davada hasım gösterilmesi gereken kişiler önem taşır.

Yargıtay Kararı — İhalenin Feshinde Zorunlu Hasım

Ortaklığın giderilmesi suretiyle yapılan satış sonrası açılan ihalenin feshi davasında alıcı ile birlikte hissedarların tamamının hasım olarak gösterilmesi gerekir — İhalenin feshi davasında yalnızca ihale alıcısının değil, tüm hissedarların da davalı gösterilmesi gerektiğini ortaya koyan kritik Yargıtay içtihadı.

10. Muhdesat İddiası: Ne Zaman ve Nasıl İleri Sürülür?

Muhdesat, taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri ya da üçüncü kişi tarafından inşa edilmiş yapı, ağaç, bina gibi eklentileri ifade eder. Kimin tarafından yapıldığı tespit edilmeden satış bedelinin dağıtılması, bir paydaşın haksız kazanımına ya da kaybına yol açar.

Yargıtay Kararı — Muhdesat Bekletici Mesele

Davalı muhdesatın aidiyeti davası açarsa, muhdesat aidiyeti tespitine dair davanın bekletici mesele yapılması ve satış bedelinin bu dava sonucuna göre dağıtılması gerekir — Davalı paydaşın muhdesat aidiyeti için bağımsız tespit davası açması hâlinde, ortaklığın giderilmesi davasının bu sonucu beklemesi gerektiğini açıklayan Yargıtay kararı.

Yargıtay Kararı — Muhdesat İddiası Kabul Edilmezse Süre Verilmeli

Muhdesat iddiası kabul edilmezse, muhdesat iddiasında bulunana bu konuda dava açmak üzere süre verilmesi ve dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi gerekir — Mahkemenin muhdesat iddiasını reddetmesi hâlinde dahi, iddia sahibine tespit davası açması için süre tanınması gerektiğini ortaya koyan kritik içtihat.

Sanalhukuk.org — Muhdesat İddiası Kapsamlı Analiz

Ortaklığın Giderilmesi Davası — Muhdesat İddiası — Muhdesat kavramı, aidiyetin nasıl ispat edileceği, bekletici mesele yapılması süreci ve satış bedelinin dağıtımına etkisinin bütüncül değerlendirmesi.

11. Kentsel Dönüşüm ve Ortaklığın Giderilmesi

Riskli yapı kararı alınan taşınmazlarda ve kentsel dönüşüm kapsamındaki alanlarda ortaklığın giderilmesi davası kendine özgü sorunlar doğurmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkıma konu olan ya da dönüşüm kararı alınan taşınmazlarda mevcut paydaşlık ilişkisi ve dava süreci farklı değerlendirmeler gerektirmektedir.

Sanalhukuk.org — Kentsel Dönüşüm ve Ortaklığın Giderilmesi

Kentsel Dönüşüm — Ortaklığın Giderilmesi Davası — 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ve kentsel dönüşüm alanlarında ortaklığın giderilmesi davasının nasıl işlediğinin, özel koşulların ve çözüm yollarının analizi.

12. Davanın Red Sebepleri

Red Sebebi

Sonuç

Arabuluculuk şartı eksik

Usulden ret.

Paydaşlardan biri eksik

Usulden ret. Zorunlu dava arkadaşlığı ihlali.

Aile konutu şerhi

Esastan ret. Evlilik süresince şerh kaldırılmadan karar verilemez.

Görevsiz mahkeme

Görevsizlik kararı. Sulh HM dışında dava açılamaz.

Paylı mülkiyet mevcut değil

Esastan ret.

TMK m.698/2 paylaşmama anlaşması

Esastan ret. 10 yıllık süre dolmadan dava açılamaz.

13. Masrafları Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davası yargılama giderleri açısından kendine özgü bir kurala tabidir: Yargılama giderleri tüm paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Davayı kimin açtığı bu paylaşımı değiştirmez.

Yargıtay Kararı — Giderlere Katılma

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında yapılan giderlere katılma — Yargılama boyunca yapılan bilirkişi, kıymet takdiri ve satış giderlerinin paydaşlar arasında nasıl paylaştırıldığını açıklayan Yargıtay kararı.

Yargıtay Kararı — Davalı Davaya Sebebiyet Vermemişse

Ortaklığın giderilmesi davası — davalının davanın açılmasına sebebiyet vermemesi hâlinde yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması gerekir — Genel kurala önemli bir istisna: Davalı paydaş, dava öncesinde uzlaşmaya hazır olduğunu belgeleyen bir davranış içindeyse yargılama giderleri davacıya yüklenebilir.

14. Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Mahkemece hükmedilen vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak hesaplanır. Ortaklığın giderilmesi davalarında vekalet ücreti ve yargılama giderleri de masraflarda olduğu gibi paydaşlara hisseleri oranında yüklenir.

Vekalet ücreti kesinleşmeden icra edilebilir mi? Mahkeme ilamı, karar kesinleşmeden ilamlı icra yoluyla takibe konulabilir. Ancak borçlu taraf temyiz başvurusuyla birlikte yürütmeyi durdurma kararı alırsa icra işlemleri durur.

15. Dava Kaç Yıl Sürer? AYM Makul Süre Kararı

Aşama

Tahmini Süre

Arabuluculuk

3–6 hafta

Yargılama — ilk derece

1–2 yıl (muhdesat uyuşmazlığında 2–3 yıl)

Satış memurluğu / ihale

6 ay–1 yıl

İstinaf

6 ay–1 yıl

Temyiz (Yargıtay)

1–2 yıl

Anayasa Mahkemesi, ortaklığın giderilmesi davalarında makul süre hesaplanırken satış memurluğu aşamasında geçen sürelerin de gözetilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

AYM Kararı — Makul Süre ve Satış Memurluğu

AYM — Ortaklığın giderilmesi davasında satış memurluğu aşamasındaki geçen süreler dikkate alınarak makul sürenin hesaplanması gerekir — Anayasa Mahkemesi, makul süreyi aşan davalarda bireyin adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verirken satış memurluğu sürecini de hesaba katmıştır.

Sanalhukuk.org — Tüm İlgili İçerikler ve Yargıtay / AYM Kararları

16. Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası sonucu ne olur?

Mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır. Mümkünse taksime, değilse açık artırmayla satışa hükmeder. Satış bedeli giderler düşüldükten sonra paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası masraflarını kim öder?

Yargılama giderleri ve vekalet ücreti tüm paydaşlara hisseleri oranında yüklenir. Ancak davalı paydaşın davaya sebebiyet vermemiş olması hâlinde giderler davacıya bırakılabilir (Yargıtay içtihadı).

Ortaklığın giderilmesi davası en fazla ne kadar sürer?

Sade dosyalarda ilk derece 1–1,5 yılda sonuçlanabilir. Muhdesat uyuşmazlığı, itirazlar ve tüm kanun yollarıyla birlikte süreç 4–5 yıla uzayabilir. AYM, satış memurluğu aşamasının da makul süre hesabına dahil edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımı var mı?

Hayır. Bu dava hakkı zamanaşımına tabi değildir. Tek istisna, paydaşların TMK m.698/2 kapsamında en fazla 10 yıllık paylaşmama anlaşması yapmış olmalarıdır.

Arabuluculukta satış kararlaştırılabilir mi?

Evet. Yargıtay, arabuluculuk sürecinde tarafların taşınmazın satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla satılması konusunda anlaşabileceğini ve bu anlaşmanın hâkimin icra edilebilirlik şerhi vermesiyle uygulanabileceğini kabul etmektedir.

Muhdesat iddiası ne zaman ileri sürülmeli?

Satış bedelinin dağıtım aşamasına geçilmeden önce ileri sürülmelidir. Mahkeme muhdesat iddiasını kabul etmese bile ilgili tarafa bu konuda bağımsız tespit davası açmak için süre tanımalı; dava açılırsa sonucu bekletici mesele yapılmalıdır.

Davacı feragat ederse dava kapanır mı?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre davacının feragat beyanı, davalının davaya devam etmek istemesi hâlinde davayı sona erdirmez. Davalı “davaya devam edilsin” diyebilir ve mahkeme yargılamayı sürdürmek zorundadır.

Ortaklığın Giderilmesi — Dilekçe ve Rehberler

Dava dilekçesi, ihale prosedürleri ve Yargıtay kararları için sanalhukuk.org sayfalarına ulaşın.

Dilekçe Örneği İhale Prosedürleri Rızai Taksim

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. TMK m.698–699, HMK m.4 ve Mayıs 2026 itibarıyla güncel Yargıtay ile AYM içtihatlarına dayanmaktadır. 12. Yargı Paketi bilgileri henüz yasalaşmamış taslak metne dayandığından resmî Resmî Gazete yayımı sonrasında kesinlik kazanacaktır. Hukuki durumunuz için avukatınıza danışmanız önerilir. · sanalhukuk.org