Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Konu Taşınmazın İyi Niyetli Üçüncü Kişilere Devri – Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 2025

📌 Makale İçeriği

İçtihadı Birleştirme Kararının Amacı
Önceki Uygulama Nasıldı?
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı Ne Diyor?
İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Tapu Güvencesi
Uygulama Açısından Önemli Sonuçlar
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Sonuç ve Değerlendirme

İçtihadı Birleştirme Kararının Amacı

2025 yılında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu tarafından alınan karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazın üçüncü kişilere devri durumunda yaşanan uyuşmazlıklara açıklık getirmeyi amaçlamaktadır. Özellikle iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı ile arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı arasında çıkan çelişkiler bu kararla giderilmiştir.

Önceki Uygulama Nasıldı?

Geçmişte Yargıtay uygulamasına göre:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya feshi halinde,
Yüklenicinin devraldığı taşınmazı üçüncü kişilere satmış olması,
İyi niyetli olsa bile üçüncü kişinin tapu kaydı iptal edilerek arsa sahibine iade ediliyordu.

Bu durum, tapuda güven ilkesini zedeleyen ve gayrimenkul piyasasında belirsizliğe neden olan bir içtihattı.

2025 İçtihadı Birleştirme Kararı Ne Diyor?

Yargıtay, 16 Mayıs 2025 tarihli ve Resmî Gazete’de 18 Temmuz 2025 tarihinde yayımlanan bu içtihadında:

“Tapuya güven ilkesi uyarınca, yükleniciden taşınmaz satın alan ve iyiniyetli olan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı korunur. Sözleşmenin geçersizliği veya feshi, bu kişilere karşı ileriye dönük sonuç doğurmaz.”

Bu kararla birlikte:

Tapuda kayıtlı mülkiyet hakkı öncelik kazandı,
İyi niyetli alıcıların taşınmazı kaybetmesi riski ortadan kalktı,
Arsa sahipleri, artık sadece yükleniciye karşı talepte bulunabilecek.

İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Tapu Güvencesi

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca:

“Bir ayni hakkı, iyiniyetle ve tapu siciline güvenerek kazanan kimse, bu hakkı kazanmış olur.”

Yargıtay’ın yeni içtihadı bu maddeyle tam uyumludur. İyi niyetli üçüncü kişi:

Taşınmazı tapudan alıyorsa,
Sözleşmedeki uyuşmazlıktan haberi yoksa,
Gerçek hak sahibine karşı sorumlu tutulamaz.

Uygulama Açısından Önemli Sonuçlar

Konu Yeni Uygulama Tapuda satış İyi niyetli kişi lehine geçerli Arsa sahibinin hakkı Sadece yükleniciye yöneltilebilecek Sözleşmeden dönme etkisi Tapu sahibi üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez Mülkiyet hakkı İyiniyetli alıcı lehine korunur Önleyici tedbir önerisi Tapuya şerh, ipotek, cezai şartlar önerilmektedir

Sık Sorulan Sorular (SSS)

❓ Yüklenici, tapuda adına geçen bağımsız bölümü satarsa alıcı korunur mu?

Evet, eğer alıcı iyiniyetliyse ve tapuya güvenerek bu alımı yapmışsa, mülkiyet hakkı korunur.

❓ Sözleşmeden dönen arsa sahibi, taşınmazı geri alabilir mi?

Hayır. Yalnızca yükleniciye karşı tazminat ya da iade davası açabilir.

❓ Arsa sahibi nasıl önlem alabilir?

Arsa payı devri yapılmadan önce:

Tapuya şerh konulması,
İpotek veya cezai şartların sözleşmeye eklenmesi önerilir.

Sonuç ve Değerlendirme

2025 tarihli bu içtihadı birleştirme kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu güvenliğini önceleyen yeni bir dönemi başlatmıştır. Özellikle gayrimenkul alım-satım işlemlerinde yaşanan belirsizliklerin azalması ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması açısından olumlu ve yerinde bir değişiklik olmuştur.

🔗 Kaynaklar:

📘 Daha fazla içtihat ve örnek dava için: sanalhukuk.org

İlgili

SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin

Subscribe to get the latest posts sent to your email.