İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2) – 2026 Güncel Rehber

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya verene tanınan en etkili tahliye yollarından biridir. Ancak bu yol sıkı şekil ve süre şartlarına tabidir. 2026 yılı itibarıyla Yargıtay uygulaması da bu şartları katı şekilde aramaktadır.

Bu yazıda, iki haklı ihtar nedir, hangi şartlarda tahliye davası açılabilir, süreler nasıl hesaplanır, icra takibi ihtar yerine geçer mi sorularını net ve uygulamaya dönük şekilde ele alıyoruz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? (TBK m. 352/2)

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre:

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki defa haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

“İki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açabilmenin üç temel koşulu nedir?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için üç temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1️⃣ Bir Kira Yılı İçinde İki Ayrı Haklı İhtar Olmalı

Kiracı, aynı kira yılı içinde, kira bedelini zamanında ödemediği için kiraya veren tarafından iki kez yazılı olarak ihtar edilmiş olmalıdır.

Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birlikte değerlendirilemez.

2️⃣ İhtarlar İki Farklı Aya Ait Olmalı

Her ihtar, farklı aylara ait kira borcu nedeniyle gönderilmiş olmalıdır.

Aynı ay için yapılan tekrar ihtarlar
Aynı borcun bölünmesi

İki haklı ihtar sayılmaz.

3️⃣ Ödeme, İhtarın Tebliğinden Önce Yapılmamış Olmalı

Kiracı, ilgili ayın kirasını ihtar kendisine tebliğ edilmeden önce ödememiş olmalıdır.

Tebliğden önce yapılan ödeme → ihtarı haksız hale getirir
Tebliğ ile ödeme aynı gün ise ve tebliğ saati ispatlanamıyorsa → kiracı lehine yorumlanır

📌 Bu husus Yargıtay’ın yerleşik içtihadıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma süresi var mıdır? Uzatılabilir mi?

Evet, hak düşürücü süre vardır.

Dava Açma Süresi:

Kiraya veren,
İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde
Tahliye davasını açmak zorundadır.

Bu süre kaçırılırsa, aynı ihtarlara dayanılarak bir daha dava açılamaz.

Süre Uzatılabilir mi? (TBK m. 353)

Evet.

Kiraya veren, 1 aylık süre içinde:

“Tahliye davası açılacaktır”
ibaresini içeren yazılı bir ihtarname gönderirse,

dava açma süresi bir sonraki kira yılının sonuna kadar uzar.

📌 Bu uygulama, özellikle sürenin kaçırılmaması açısından kritik önemdedir.

İhtarname göndermek yerine icra takibi başlatmak, “haklı ihtar” sayılır mı?

Evet, sayılır.

Kiracıya gönderilen icra ödeme emri, hukuken ihtarname niteliğindedir.

Şartları:

Takip, kira borcuna dayanmalı
Usulüne uygun başlatılmalı
Ödeme emri kiracıya tebliğ edilmiş olmalı
Farklı aylara ait olmalı

Bu şartlarla başlatılan iki ayrı icra takibi,
👉 iki haklı ihtar şartını sağlar.

Birikmiş birden fazla aylık kira borcu, ayrı ayrı icra takibine konularak “iki haklı ihtar” oluşturulabilir mi?

CEVAP: Hayır.

Bu durum, Yargıtay’a göre hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Neden?

Muaccel hale gelmiş (birikmiş) kira borçları
Tek ihtar veya tek icra takibi ile istenmelidir.

Aynı döneme ait borçların bilinçli şekilde bölünerek:

ayrı ayrı ihtar
ayrı ayrı icra takibi

yapılması → iki haklı ihtar oluşturmaz ve dava reddedilir.

Yargıtay Uygulamasında Öne Çıkan Noktalar (2026)

İhtarın haklılığı, ödeme zamanı ile tebliğ anına göre değerlendirilir
Süreler hak düşürücüdür, re’sen dikkate alınır
Kiraya verenin kötü niyetli bölme işlemleri korunmaz
İcra takibi, ihtar yerine geçer ancak usul hatası affedilmez

Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar WhatsApp veya e-posta ile olur mu?
Hayır. Yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır (noter, icra, iadeli taahhüt).

Kira sözleşmesinde ihtar şartı kaldırılabilir mi?
Hayır. TBK m. 352 emredici niteliktedir.

Aynı ay için hem ihtar hem icra yapılırsa?
Tek ihtar sayılır, ikiye bölünemez.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya veren için güçlü bir yol olmakla birlikte;
şekil, süre ve iyi niyet kurallarına birebir uyulmadığı takdirde davanın reddi kaçınılmazdır.

👉 Uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biri olduğu için, dava öncesi mutlaka hukuki değerlendirme yapılmalıdır.