Kira Bedelinin Tespiti Davası 2025: Şartları, Süreci ve Yargıtay Kararları

---

Makale İçeriği

• Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
• Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
• Kira Bedelinin Tespiti Davasını Kimler Açabilir?
• Kira Tespit Davasında Mahkeme Nasıl Karar Verir?
• Kira Tespit Davasında Islah Yapılabilir mi?
• Kira Bedelinin Tespiti Davası Temyize Gider mi?
• Yargıtay Kararlarıyla Kira Tespit Uygulamaları
• Sıkça Sorulan Sorular
• Kaynaklar ve İlgili Kararlar

➡️ KİRA SÖZLEŞMESİ, YAZILAR

➡️ ÖRNEK DİLEKÇELER

---

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında mevcut bir kira sözleşmesi bulunmasına rağmen yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini amaçlayan inşai nitelikte özel bir davadır. Amaç, belirsiz olan kira bedelinin yargı kararı ile belirlenerek sözleşmenin kira bedeli yönünden yeniden şekillenmesidir.

Bu davalar, Anayasa Mahkemesi’nin 1963 yılında yürürlüğe giren iptal kararları ile oluşan yasal boşluğun Yargıtay içtihatları ile doldurulması sonucu ortaya çıkmıştır.

---

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce veya kira süresinin sonunda açılmalıdır. Dava açılmamışsa dahi aynı sürede yapılan yazılı ihtar da dava açılmış gibi sonuç doğurabilir.

🔹 Kira bedelinin tespiti kararları ileri etkili olup, dava tarihinden sonraki kira dönemine uygulanır.

---

Kira Bedelinin Tespiti Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Ancak pratikte genellikle kiraya veren tarafından, mevcut kira bedelinin emsallere göre düşük olduğu gerekçesiyle açılmaktadır.

---

Kira Tespit Davasında Mahkeme Nasıl Karar Verir?

Mahkeme, kira tespiti yaparken;

✅ Emsal kira sözleşmelerini,
✅ Taşınmazın konumu, kullanım amacı, çevresi ve fiziksel özelliklerini,
✅ Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira gelirini,
✅ Tarafların sözleşme tarihlerini ve kira ilişkisi süresini,
✅ Davalının eski kiracı olup olmadığını dikkate alır.

🧾 Bilirkişi incelemesi yapılmadan ve emsal sözleşmeler dosyaya sunulmadan verilen kararlar bozulma nedenidir.

📌 Yargıtay 6. HD 2015/11331 E., 2016/7905 K.: “Eski kiracı olması sebebiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.”

---

Kira Tespit Davasında Islah Yapılabilir mi?

Hayır. Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve bu yönde ıslah da yapılamaz. Talep edilen kira bedeli dava dilekçesiyle net şekilde belirtilmelidir.

📌 Yargıtay HGK 2021/267 K.: “Kira tespit davasında ıslah yapılması usule ve yasaya aykırıdır. Talep edilen kira bedeli davacıyı bağlar.”

---

Kira Bedelinin Tespiti Davası Temyize Gider mi?

Hayır. Kira bedelinin tespiti davası temyize açık değildir. İstinaf sonucu kesinleşir.

📌 Yargıtay 3. HD 2020/183 E., 2020/2267 K.: “Kira tespit davası HMK m.362/1-b gereği temyize tabi değildir.”

---

Yargıtay Kararlarıyla Kira Tespit Uygulamaları

🔹 Brüt kira geliri dikkate alınır, net kira bedeli belirlenemez. (Fon, stopaj, KDV düşülemez.)

🔹 Tespit davası sadece ilgili kira dönemiyle sınırlıdır. Birden fazla yıl için karar verilemez.

🔹 Hakim, “hak ve nesafet” ilkesine göre makul bir kira bedeline hükmeder.

🔹 Davacı tarafından talep edilmeyen süreler için mahkeme kararında geriye etkili kira tespiti yapılamaz.

---

Sıkça Sorulan Sorular

✅ Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

✅ Dava açmadan ihtarla kira bedeli artırılabilir mi?

Evet, yazılı ihtarla yeni dönemde geçerli olmak üzere bedel artırımı sağlanabilir.

✅ Emsal kira bedelleri hangi kriterlere göre belirlenir?

Emsallerin taşınmaz ile aynı bölgede, benzer konum, kullanım ve nitelikte olması gerekir.

---

Kaynaklar ve İlgili Kararlar

🔹 Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E., 2021/267 K.
🔹 Yargıtay 6. HD 2015/11331 E., 2016/7905 K.
🔹 Yargıtay 3. HD 2020/183 E., 2020/2267 K.
🔹 Özyakışır, Ö. – Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019
🔹 Pekcanıtez, H. – Medeni Usul Hukuku, 15. baskı, 2017

---

👉 İlgili içerikler
📌 Kiralayanın taşınmaz içindeki eşyalar üzerinde hapis hakkı
📌 Fazlaya ilişkin haklar ve ıslah yasağı

---

📌 Bu içerik sanalhukuk.org tarafından hazırlanmıştır. Güncel içtihatlar, örnek dilekçeler ve kira hukukuna dair diğer detaylar için bizi takip edin.

---

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

1. Hukuk Genel Kurulu     2017/2792 E.  ,  2021/267 K. Kira bedelinin tespiti davalarında, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
2. Yargıtay 6. (Kapatılan) Hukuk Dairesi 2015/11331 E. , 2016/7905 K. Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira geliri belirlenip bu bedelden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/183 E.  ,  2020/2267 K. Kira bedelinin tespiti davası temyiz edilemez. İstinaf sonucu kesinleşir
4. Kira bedelinin tespiti davalarında, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
5. Kira bedelinin tespiti davası temyiz edilemez. İstinaf sonucu kesinleşir
6. Kira Bedelinin Tespiti Dilekçe Örneği
7. Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira geliri belirlenip bu bedelden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.
8. Kira Bedelinin Tespiti Davası – Bilirkişi Raporu; Boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

---