Alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi – İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceği..

Alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi – İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ereceği…

Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.

ÖZET ;

Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi

Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka kişi ile karşılaşılması halinde, icra memurunun uyması gereken usul, İİK’nun 276. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasına göre, tahliyenin infazı sırasında, mecurda kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında, üçüncü kişi resmi bir vesika gösterememekle beraber, icra müdürlüğüne ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu beyan eder ve bu beyan icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse, icra müdürünün tahliyeyi tehir ile üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildireceği öngörülmektedir.

Aynı maddenin 3. fıkrasında ise; “Merci, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36. madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır” hükmü yer almaktadır.

Bu durumda icra mahkemesi, İİK’nun 276. maddesinin 3. fıkrasında yazılı usule göre tarafları dinleyip icabına göre ya tahliyeyi emredecek ya da taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesine karar verecektir. Bu son halde davanın sonucuna göre hareket edilmesi gerekmektedir.

Somut olayda, tahliyesi istenen yerde bulunan üçüncü kişi Mareks … AŞ.’nin, alt kiracı değil asıl kiracı olduğunu ileri sürerek bu iddialarını desteklemek için dayandığı 10/07/2019 tarihli “Alt Kiracı Sözleşmesi” adı altında düzenlenen sözleşmede; takip borçlusu olan Dkd… Ltd. Şti.nin “Ana Kiracı”, üçüncü kişi Mareks … AŞ.’nin “Alt Kiracı” olarak yer aldığı, kira bedellerinin alt kiracı tarafından sözleşmedeki ana kiracıya ödeneceği ve ayrıca alt kiracının ana kiracıya hava parası adı altında ödeme yapacağının kararlaştırıldığı görülmüştür. Alt kira sözleşme tarihinin üst kira sözleşme tarihinden önce olması ve kiraya veren … … Ltd. Şti.’nin imzasının bulunması, anılan sözleşmenin içeriği karşısında alt kira sözleşmesi olduğu gerçeğini değiştirmeyeceği gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin 2. fıkrası gereğince, bu imzanın, kiralananın üst kiracı tarafından alt kiraya verilmesinde asıl kiraya verenin yazılı rızasının bulunduğuna ilişkin atıldığının kabülünü gerektirir. Bu sözleşmeye dayanarak asıl kiraya veren … Limited Şirketinin, Mareks…. A.Ş. den kira bedeli talep etmesi ve ödenmediği iddiası ile aleyhine icra takibi başlatması veya tahliye talebinde bulunması da mümkün değildir.

Öte yandan, alt kira sözleşmesinin kiraya vereni olan ana kiracı Dkd … Ltd. Şti. tarafından alt kiracı olan üçüncü kişi Mareks…A.Ş. hakkında başlatılan adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız takipte, üçüncü kişi Mareks… AŞ’nin şikayeti üzerine İstanbul 16. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 2020/653 Esas 2020/1275 Karar sayılı kararı ile şikayetçinin mecurda, alt kiracı sıfatı ile bulunduğu belirlenerek şikayetinin reddine karar verildiği, yine aynı mahkemenin 2020/587 Esas 2021/221 Karar sayılı dosyasında; ana kiracı Dkd … Lti. Şti. tarafından alt kiracı Mareks… AŞ aleyhine 10/07/2019 tarihli alt kira sözleşmesine dayalı olarak haciz ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibinde mahkemece davanın kabülü ile itirazın kaldırılması ve takibin devamına, davalı alt kiracı Mareks…AŞ’nin kiralanandan tahliyesine karar verildiği anlaşılmıştır.

Alt Kira Sözleşmesi

Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.

Alacaklı … … Ltd. Şti. ile kiracı Dkd … Ltd. Şti. arasındaki 15/08/2019 tarihli kira sözleşmesinin sona ermesi ile anılan alt kira sözleşmesi de sona ermiştir.

O halde, mahkemece üçüncü kişi Mareks… AŞ.’nin, alt kiracı sıfatı ile borçluya tebaan mecurda bulunduğu kabul edilerek, İİK’nun 276/son fıkrası uygulanmasında üçüncü kişi sayılamayacağından taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi gerekir.