Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Düzenleme ve Değişiklik Yasağı

Kiracı aleyhine düzenleme ve değişiklik yasağı nedir?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK») 343. maddesinde kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine
değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

TBK’nin 346. maddesinde ise kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği
düzenlenmiştir.

TBK’nin konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri toplumsal olarak daha zayıf konumda olan kiracıyı korumayı
amaçlamaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin bir çok konu kanun ile düzenlenmiş olup bu belirlemelerin çoğu emredici nitelikte olduğundan, bunların aksine sözleşmeye konulan hükümler ve kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğğ getiren sözleşme hükümleri geçersiz olacaktır.

Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın,
kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine
bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme de geçersiz olacaktır.

Hangi sözleşme maddeleri
hükümsüz olur?

•• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine
ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Ceza koşulu borçlunun, asıl borcunu
ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacakıya karşı ifa etmeyi
önceden taahhüt ettiği edime denir.

(Kararın Tamamına (Yargıtay HGK., E. 2023/503 K. 2024/99 T. 14.2.2024). Linkten ulaşabilirsiniz.)

•• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin
muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

•• Yandakiler gibi kanunun emredici hükümlerine aykırı olan bazı sözleşme
maddeleri de geçersiz olacaktır.

••Kanundakiler dışında bir tahliye sebebi
belirlenmesine ilişkin maddeler,

•• Kira bedelinin her yıl bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık
ortalamalara göre değişim oranından daha fazla artırılacağına ilişkin maddeler,

•• Kiracı veya kiraya verenin sözlü olarak kira sözleşmesini sona erdirebileceğine ilişkin maddeler,

•• Kiracının 3 aylık kira bedelinden daha yüksek miktarda depozito vercceğine ilişkin maddeler,

•• Kiracı açısından sözleşmenin bildirim
yoluyla feshi için 15 günden daha fazla bildirim süresi öngören maddeler,

•• Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun
kullanımının yarattığı eskime, bozulma gibi sonuçlardan sorumlu olacağına ilişkin maddeler.

İlgili Yargıtay Kararları

a) Kira bedeli zamanında ödenmediği takdirde her ay için % 10 gecikme cezası ödeneceğine ilişkin hüküm gecikme faizi
niteliğinde kabul edildiğinden geçerli olacaktır.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/4824 K. 2014/7345 T. 4.6.2014;

Yargıtay  3. Hukuk Dairesi, E.
2017/3491 K. 2017/3442 T. 21.3.2017;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi , E. 2015/4797 K. 2015/6076 T. 17.06.2015).

b) Konut kiralarda yasal faizin %100’den fazla üstüne çıkan faiz oranları geçersiz olacaktır

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4041 K.
2017/ 15084 T. 13.11.2017).

c) Kiracıdan karşılığında hiçbir hizmet sunulmadığı halde hava parası istenmesine ilişkin hüküm geçersizdir. Ancak bu bedel ödenirse iade istenemez.

Kararın Tamamına linkten Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6816 K. 2015/2766 T. 19.03.2015). Ulaşabilirsiniz.

d) Lojmanın süresinde tahliye edilmemesinden kaynaklanan
işgaliye bedeli cezai şart olmadığından geçerli olacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,
E. 2015/9244 K. 2016/3758 T. 9.5.2016

Av. Nur Durak

https://www.linkedin.com/posts