Kira Bedelinin Tespiti: Sözlü Kira Sözleşmesinde Artış Şartı ve Yemin Delili – TBK 345 Kapsamında Güncel Karar (2025)

---

Makale İçeriği

• Kira Tespit Davası Nedir?
• TBK 345. Madde Ne Diyor?
• Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
• Sakarya BAM 6. Hukuk Dairesi 2025/721 K. Kararının Özeti
• Kararın Hukuki Değerlendirmesi
• Sonuç ve Uygulamadaki Önemi
• Sık Sorulan Sorular (SSS)

---

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun şekilde belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri bu davaların esasını düzenler.
Özellikle uzun süredir devam eden kiracılıklarda, adil kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılması mümkündür.

---

TBK 345. Madde Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre:

“Kira parasının tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak tespit edilen yeni kira bedeli, davanın açıldığı dönemi izleyen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Bu maddeye göre davanın açıldığı tarih önemli olsa da, yeni kira bedeli davayı takip eden kira döneminde uygulanır.
Yani mahkemece belirlenen bedel, geçmiş döneme değil, geleceğe yönelik etki doğurur.

---

Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Sözlü kira sözleşmeleri Türk hukukunda geçerlidir; ancak ispat güçlüğü doğurur.
Yazılı bir artış hükmü bulunmayan durumlarda, kira bedelinin artırılması ancak taraflar arasında açık bir anlaşma veya yemin delili ile mümkündür.

Bu nedenle kiraya verenin, artış hükmü bulunduğunu iddia etmesi halinde, bunu yazılı delille veya mahkemece kabul edilen yemin teklif hakkıyla ispatlaması gerekir.

---

Sakarya BAM 6. Hukuk Dairesi 2025/721 K. Kararının Özeti

📄 Karar Bilgileri:

• Mahkeme: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2024/1597
• Karar No: 2025/721
• Tarih: 12.03.2025

Olay:
Taraflar arasında 15.05.2012 tarihinde başlayan sözlü kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren, 28.08.2023 tarihinde kira bedelinin tespiti için dava açmıştır.

Ancak kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı ve artışa ilişkin yazılı delil veya süresinde gönderilmiş ihtarname sunulmadığı belirlenmiştir.

Mahkeme, davacının dilekçesinde yemin deliline dayandığını, bu durumda taraflara yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak yeniden değerlendirme yapılması gerektiğini vurgulamıştır.

Ayrıca, 2023-2024 dönemine ilişkin davanın süresinde olmadığı gerekçesiyle reddedilmesi halinde bile, bir sonraki dönem (15.05.2024–15.05.2025) için kira tespiti talep edilip edilmediği araştırılmalıdır.

Sonuç:
Bölge Adliye Mahkemesi, yerel mahkemenin eksik inceleme ile karar verdiğini belirterek, kararın kaldırılmasına ve dosyanın yeniden değerlendirilmek üzere mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir.

---

Kararın Hukuki Değerlendirmesi

Bu karar, özellikle sözlü kira sözleşmelerinde artış hükmü bulunmayan hallerde ispat yükü ve yemin delilinin önemini vurgulamaktadır.
Mahkeme, TBK 345/2 ve 345/3 hükümlerini dikkate alarak, davanın zamanında açılması ve artış talebinin ispatı konularında yol göstermektedir.

Karar ayrıca şunu da ortaya koymaktadır:

• Kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak yeni kira dönemi başlamadan açılması halinde sonuç doğurur.
• Sözlü sözleşmelerde, yazılı artış hükmü bulunmuyorsa yemin deliline başvurmak kritik önemdedir.
• Mahkeme, davacının bu hakkını kullanmadan dosyanın reddedilmesini eksik inceleme saymaktadır.

---

Sonuç ve Uygulamadaki Önemi

Sakarya BAM 6. HD’nin 2025/721 sayılı kararı, uygulamada sıkça karşılaşılan sözlü kira ilişkilerinde kira bedelinin tespiti sorununa ışık tutmaktadır.

Bu karar doğrultusunda:

• Kiraya veren, artış talebini ispat edemediği durumlarda yemin deliline başvurmalıdır.
• Kiracılar ise, sözleşmesiz artış taleplerine karşı TBK 344 ve 345 hükümlerine dayanarak savunma geliştirebilir.

Karar, gelecekteki kira tespit davalarında ispat rejimi ve dava zamanlaması açısından önemli bir içtihat niteliğindedir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri şekle tabi değildir. Ancak ispat açısından yazılı olması önerilir.

2. Kira artış oranı sözleşmede yoksa ne olur?
Taraflar arasında yazılı artış hükmü yoksa, TBK 344 uyarınca hakim, emsal kira bedellerine göre makul bir tespit yapar.

3. Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Yeni dönem başlamadan önce, genellikle kira sözleşmesinde belirtilen yıl dönümünden en az 30 gün önce açılmalıdır.

4. Yemin delili nedir?
Bir tarafın iddiasını ispatlamak amacıyla karşı tarafa “doğruyu söyleyeceğine dair yemin” teklif etmesidir. Bu delil, özellikle yazılı sözleşme bulunmadığında önem kazanır.

---

📌 Kaynak:
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 12.03.2025 tarihli, 2024/1597 E., 2025/721 K. sayılı karar.
📚 Dayanak Kanun: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344, 345.
✍️ Hazırlayan: sanalhukuk.org – Güncel içtihat ve karar analizleri platformu.

---

Av. Yankı Büyüksezer

https://x.com/yankibuyuksezer