• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK’nın, Türk hukukuna getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.
  • Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29. (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 22.) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise TBK’nın 237 (BK’nın 213). maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca; noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür.
  • Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerekir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK’nın 112 (BK’nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı BK’nın 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 706 ve 1009. maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili doktrinde farklı tanımlar mevcut olup, doktrindeki çoğunluk görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır. (1)
  • 818 sayılı BK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus BK’nın 11. maddesinin 1. fıkrasında “Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir” şeklinde belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddenin 2. fıkrasında, yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
  • Borçlar Kanun’un “Akit yapmak vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.
  • Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı TMK’nın “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi ; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.
  • 818 sayılı BK’nın 213. maddesinde de, “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.
  • Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (res’en) yapılacağı kuralını getirmiştir.
  • Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmî senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
  • Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 E., 1101 K. sayılı kararı).
  • Diğer taraftan, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.
  • Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ aynî tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.
  • Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını 818 sayılı BK’nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı BK’nın 213 (6098 sayılı TBK’nın m. 237) ile 4721 sayılı TMK’nın 706 (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
  • Aynı hususlar HGK’nın 28.09.2011 tarihli ve 2011/13-528 E., 2011/571 K. sayılı ve 29.09.2010 tarihli ve 2010/14-386 E., 2010/427 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
  • Gerçekten de gayrimenkul satış vaadi, borç doğuran sözleşme olduğundan ve borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği ise BK’nın 19. maddesinde aranılan şartların ve şekil şartlarının gerçekleşmiş bulunmasına bağlı olup başka bir şarta örneğin borç altına girenin malik olması şartına bağlı değildir. (2) HGK’nın 10.02.1960 tarihli ve 4/6 E, 188 K. sayılı kararı
  • Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride kurulması vaad edilen esas sözleşmenin temel unsurlarını kapsamalıdır. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk yoktur. Bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir. (3)
  • Nitekim 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların, yani vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirine karşı borçlandıkları iki asli edim vardır. Vaat borçlusunun edimi satış vaadinde bulunduğu eşyanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmek, vaat alacaklısının edimi ise, bu temlik karşılığında bir bedel ödemektir. Resmî şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.
  • Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, 4721 sayılı TMK’nın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
  • Önemle belirtelim ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Şayet, satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu gibi hâllerde de sözleşmenin yapıldığı anda ifa olanağının varlığından söz edilemez.
  • İfa imkânsızlığı konusunda; 818 sayılı BK’nın 20/1. maddesine göre, “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır” BK’nın 96. maddesi, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükümlerini taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan hâller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur” demek suretiyle imkânsızlığı düzenlemiştir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı durumlarda, taşınmaz mülkiyeti vaat alacaklısı lehine tescil edilemez. Kural olarak borcun ifa edilmemesi, borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK’nın 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Borçlunun buradaki sorumluluğu genelde sözleşmeye dayalı olan taahhüdünü ihlal etmesidir. Onun için buna sözleşmesel tazminat, borçlunun (vaat borçlusu) sorumluluğuna da sözleşmesel sorumluluk denir.(4)
  • Taşınmazın henüz bölünmemiş bir parçasının satışı vaad ediliyorsa, sözleşme İmar Kanunu gereğince ilgili kurumlardan onayın alınması şartına bağlı olarak yapılmış sayılmalı, ayrıca açıklık olmadıkça satıcının her şeye rağmen imkânsızlığı yenmeyi taahhüt ettiği kabul edilmelidir. Bu hâlde de, imkânsız edimi ifa edemeyen satıcı, vaad alacaklısına BK’nın 96. maddesi gereğince tazminatla yükümlü olmalıdır.(5)
  • BK’nın 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

KAYNAKLAR :

  1. Demirkaya, S., Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Çağ Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2020, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s.5
  2. Karahasan, M. R:, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri Öğreti Yargıtay Kararları, İstanbul 2002, s. 470,
  3. Kocayusufpaşaoğlu, N: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s. 113
  4. Alp, Y.: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2017, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, s. 67
  5. Kocayusufpaşaoğlu, s. 79