• ÖZET :
  • Taraflar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir. Sözleşmedeki edimin yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesinden yararlanarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili için dava açabilir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir.
  • Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Burada önemle belirtmek gerekir ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
  • Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez. Eğer, elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazda malik olmak gerekmediği gibi özellikle elbirliği ortaklığına konu taşınmazlarda ileriye dönük olarak bir miras bırakandan gelecek hisselerin de satışının vaad edilmesi mümkündür ve böyle bir satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir.
  • Nitekim, davalıların murisleri …’den gelecek miras paylarının (dava konusu taşınmazda) satışını vaat etmeleri de geçerlidir…. 17.03.2013 tarihinde öldüğüne göre ondan gelen miras paylarının tescili de talep edilebilir. Davalı … velisi Memnune ile davalı …’in, muris …’den gelen hakların devredilmediğine ilişkin savunmaları yazılı belgeler karşısında geçersiz kalmaktadır.
  • Bu durumda mahkemece, dava konusu 898 ada 37 parsel sayılı taşınmazda murisler … torunları ve mirasçıları olan … ile …’ye intikal etmiş olan miras paylarının tamamının tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler oranında tesciline karar verilmesi gerekirken aksine bir takım görüş ve düşüncelerle yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmü bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi         

2015/3945 E.  ,  2017/5149 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.11.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 16.10.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, tarafların 1999 yılında ölen … ile 2013 yılında ölen …’nin mirasçıları olduklarını, 898 ada 37 parsel sayılı taşınmazın murislerinden ırsen ve teselsülen intikal ettiğini, davalıların bu taşınmazdaki kendilerine intikal etmiş veya edecek olan tüm miras hak ve hisselerini davacılara önce taraflar arasında haricen düzenlenmiş olan 29.01.2013 tarihli “protokol” başlıklı belge ve sonrasında da aynı tarihte noterde düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile satışını vaad ettiklerini, bedelin ödendiğini, tapu işlemleri için ortak tanıdıkları olan … vekaletname vermişler ise de çok kısa bir süre sonra bu kişiyi vekaletten azlettiklerini ve davalılara bu konuda yapılan başvuruların sonuçsuz kaldığını ileri sürerek, protokol ve satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalılara murislerinden intikal eden dava konusu taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler ile tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı … ve davalı …, 898 ada 37 parseldeki haklarını devrettiklerini, diğer taşınmazlarda yer alan hakları ile eşinin annesinden gelen haklarının saklı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 898 ada 37 parselde davalılar … ve … adına kayıtlı olan ayrı ayrı 12/192 oranındaki hisse tapularının iptali ile eşit hisseler halinde davacılar adına tesciline, geriye kalan kısma ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar ve davalılar temyiz etmiştir.
Davada dayanılan 29.01.2013 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir. Sözleşmedeki edimin yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesinden yararlanarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili için dava açabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir.
Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Burada önemle belirtmek gerekir ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez. Eğer, elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelecek olursak;
Davalılar … ve ….’ye velayeten anneleri … 29.01.2013 tarihli resmi şekle uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile tüm miras bırakanlarının vefatı nedeni ile kendilerine intikal etmiş ve edecek olan 898 ada 37 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin tamamını davacılara eşit hisseler oranında satmayı vaad ve taahhüt etmişlerdir. Dosyada mevcut veraset ilamlarına göre davacılar ve davalılar satış vaadi sözleşmesine konu 898 ada 37 parselin tapu kayıt maliki … (29.03.1999 tarihinde ölmüştür) ile 17.03.2013 tarihinde ölen eşi …’nin mirasçılarıdır.
Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi dışında taraflar arasında aynı tarihte yani 29.01.2013 tarihinde 6 maddeden ibaret olarak haricen düzenlenmiş bir protokol de bulunmaktadır. Bu protokole baktığımızda; 898 ada 37 parsel sayılı taşınmazda … ve …’nin halen maliki olduğu hisseler ile babanneleri …’nin vefatı sonucunda maliki olacakları hisselerin tamamını da davacılara (…, …, … ve …) tapuda eşit olarak devrinin kararlaştırıldığı, 4. maddede bu hususta ayrıca noterde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılacağı, devir konusu bu hisseler için 32.400 TL bedelin nakten ve peşinin ödendiği belirtilmiş, protokol davacılar ile davalı … ve davalı Büşra Dekke’ye velayeten annesi … tarafından imzalanmıştır.
Gerek, 29.01.2013 tarihli noterde düzenlenmiş gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ve gerekse aynı tarihli haricen düzenlenen protokolün içeriklerinin aynı ve birbirini teyit eder nitelikte olduğu, esasen protokolde çok açık bir şekilde yazılmış olan devir ve satışa konu edilen hisselerin satıcıların ve alıcıların gerçek irade ve istemlerini dile getirdiği, satış vaadi sözleşmesinin de hemen bu protokolden sonra ve protokolde yazılı hususlar doğrultusunda düzenlendiği şüpheye yer vermeyecek bir şekilde anlaşılmaktadır.
Az yukarıda açıklandığı gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazda malik olmak gerekmediği gibi özellikle elbirliği ortaklığına konu taşınmazlarda ileriye dönük olarak bir miras bırakandan gelecek hisselerin de satışının vaad edilmesi mümkündür ve böyle bir satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir.
Nitekim, davalıların murisleri …’den gelecek miras paylarının (dava konusu taşınmazda) satışını vaat etmeleri de geçerlidir…. 17.03.2013 tarihinde öldüğüne göre ondan gelen miras paylarının tescili de talep edilebilir. Davalı … velisi Memnune ile davalı …’in, muris …’den gelen hakların devredilmediğine ilişkin savunmaları yazılı belgeler karşısında geçersiz kalmaktadır.
Bu durumda mahkemece, dava konusu 898 ada 37 parsel sayılı taşınmazda murisler … torunları ve mirasçıları olan … ile …’ye intikal etmiş olan miras paylarının tamamının tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler oranında tesciline karar verilmesi gerekirken aksine bir takım görüş ve düşüncelerle yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmü bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; satış vaadi sözleşmesinde yazılı olduğu üzerine …, eşi …’den 13.09.2002 tarihinde boşanmıştır. Müşterek çocuk … o tarihte reşittir. …nin ise yaşı küçük olup velayeti annesindedir. Başka bir anlatımla, … (Erkan) eşinden boşanmakla mirasçılık sıfatı ortadan kalkmıştır ve bu durumda muris … ile muris …nin mirasçısı değildir. Hal böyle olmasına rağmen gerekçeli kararda “davalılar … ve … adına kayıtlı ayrı ayrı 12/192 oranındaki hisse tapularının iptaline” karar verilmesi yanlıştır. Bununla birlikte çekişmeli taşınmaz halen muris … adına kayıtlı olup taraflar elbirliği ortaklığı halinde taşınmaza malik olduklarından, sadece miras paylarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler ile tesciline karar verilmesi gerekirken, hüküm fıkrasının tapuda infazda tereddüt doğuracak şekilde yazılması da doğru olmamıştır.
Karar açıklanan tüm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.06.2017 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)

KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşündeyim. Sayın heyetin bozma yönündeki görüşüne katılmıyorum.