Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Kira Alacağı

Yazan Editör | 13 Ağustos 2024

İçindekiler

• Hukuki Çerçeve
• Yargıtay İçtihatları
• Uygulamada Makul Süre Belirleme
• Sonuç
• Kiracının Erken Tahliyesinde Sorumluluk Tablosu
• Kiracının Erken Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)
• Yargıtay Karar Arama Sistemi

1. Hukuki Çerçeve

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesi süresinden önce kiralananın tahliyesi halinde kiracının sorumluluğu TBK m. 325 ile düzenlenmiştir.

TBK m. 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ederse, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden; anahtar teslim tarihinden sonra ise kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumludur.

Ayrıca TBK m. 112 ve m. 52 gereği kiraya veren, zararın artmaması için taşınmazı yeniden kiraya verme yönünde gerekli çabayı göstermekle yükümlüdür.

2. Yargıtay İçtihatları

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/5073 E., 2020/3938 K.

• Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiğinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur.
• Tarafların kira sözleşmesinde makul süreye ilişkin özel bir hüküm koymaları mümkündür ve bu hüküm tarafları bağlar.
• Somut olayda, sözleşmenin hususi şartlar bölümünde “Kiracı, 3 ay öncesinden noter vasıtasıyla ihbarda bulunarak tahliye edebilir. Bu durumda kullanılmayan aylara ait kira, taşınmaz tekrar kiraya verilince iade edilir” hükmü yer almıştır.
• Tarafların serbest iradesi ile belirlediği bu şart geçerli olup, ihbar süresi makul süre olarak kabul edilmelidir.
• Kiracı ihbar koşuluna uymadan tahliye ettiği için 3 aylık makul süre kira bedeli ödemekle sorumludur. Mahkemece 7 ay olarak belirlenen makul süre isabetsiz bulunmuş ve karar bozulmuştur.
• Karar Metni

📌 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/9451 E., 2020/6481 K.

• Kiralanan taşınmazın makul sürede yeniden kiraya verilebilmesi mümkünse, kiracı bu süreden sonraki kira bedellerinden sorumlu tutulamaz.
• Makul süre, somut olayın özellikleri, kiralananın konumu, niteliği, piyasa koşulları ve bölgede benzer taşınmazlara olan talep dikkate alınarak belirlenir.
• Bu tespit, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi raporu ile yapılmalıdır.
• Kiraya veren, TBK m. 112 ve m. 52 gereğince zararın artmaması için gerekli özeni göstermek zorundadır.
• Makul süre içerisinde kiralananın kiraya verilebileceği anlaşıldığında, kiracının sorumluluğu bu süre ile sınırlı olur.
• Karar Metni

3. Uygulamada Makul Süre Belirleme

Genellikle 1-3 ay arasında değişmektedir. Kiralananın konumu, fiziksel durumu ve piyasadaki arz-talep dengesi süreyi etkiler. Tarafların sözleşmede açıkça belirlediği süre varsa bu esas alınır.

4. Sonuç

Kiracı, erken tahliyede makul süre kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren, taşınmazı makul sürede yeniden kiraya vermek için aktif çaba göstermek zorundadır. Uyuşmazlıklarda bilirkişi raporu ve keşif ile makul süre tespiti yapılır. Sözleşmede makul süreye ilişkin hüküm varsa, Yargıtay bu süreyi esas almaktadır.

Kiracının Erken Tahliyesinde Sorumluluk Tablosu

Kiracının Erken Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. 1 yıllık kira sözleşmesini bitmeden feshedebilir miyim?
   Evet, ancak makul süre kira bedelini ödemek zorundasınız.
2. Sözleşmede makul süre yazıyorsa ne olur?
   Yargıtay, bu hükmü geçerli saymaktadır ve makul süre kira bedeli bu süre üzerinden hesaplanır.
3. Ev sahibi yeniden kiralama çabası göstermezse ne olur?
   Kiracının sorumluluğu azalır veya ortadan kalkar. Bu durumda mahkeme, TBK 112 ve 52’ye uygun olarak makul süreyi yeniden değerlendirir.

Yargıtay Karar Arama Sistemi

Yargıtay kararlarını detaylı incelemek ve sorgulamak için Yargıtay Karar Arama Sitesi‘ni kullanabilirsiniz.