Süresinden Önce Tahliye ve Kiracının Faydalı Masraf Hakkı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı İncelemesi

Makale İçeriği

• İçindekiler
• Olayın Özeti
• Yargıtay Kararının Önemi
• Süresinden Önce Tahliye ve Faydalı Masraflar
• Kiracının Kazanç Kaybı Hakkı
• Sonuç ve Öneriler

Olayın Özeti

Davacılar, beş yıllık kira sözleşmesi ile kiraladıkları taşınmaza önemli tadilat, dekorasyon ve tamirat yaptıklarını; ancak kira süresi sona ermeden kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edildiklerini iddia etmişlerdir. İlk derece mahkemesi, kiralanana yapılan masrafların kira sözleşmesi gereği davalıdan talep edilemeyeceğine karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi de davacının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Davacılar, temyiz yoluna başvurmuş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dosyayı incelemiştir.

Yargıtay Kararının Önemi

Yargıtay, kiralananın kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli ve hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmesi yükümlülüğünün kiraya veren üzerinde olduğunu vurgulamıştır (TBK md. 301 ve devamı).

• Kiralananın riskli yapı olması, sözleşmenin başlangıcında mevcut bir ayıp olarak kabul edilmiştir.
• Bu durumda, kiraya verenin kusurlu olduğu ve kiracının maddi tazminat talebinin haklı olduğu belirlenmiştir.

Süresinden Önce Tahliye ve Faydalı Masraflar

Yargıtay’a göre:

• Kira sözleşmesinde “kiracının yaptığı dekorasyon ve tadilat masrafları kira bedelinden düşülemez” hükmü, sadece sözleşme süresi sonunda tahliye durumunda geçerlidir.
• Kiralanan süresi dolmadan tahliye edildiğinde kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı ve zorunlu masraflarını talep edebilir.
• Mahkeme, kiracının yaptığı her bir imalatın zorunlu, faydalı ve lüks masraflar olarak ayrıntılı biçimde tespit edilmesini ve kalan kira süresi ile orantılı bedelin tahsil edilmesini öngörmüştür.

Örnek: Kiracı, kira süresi dolmadan taşınmazı terk etmek zorunda kaldıysa, yaptığı tadilat ve yeniliklerin değerine göre kalan kira süresi üzerinden faydalı masraf bedeli davalıdan tahsil edilir.

Kiracının Kazanç Kaybı Hakkı

Yargıtay, kiracının kazanç kaybı talebinin reddedilmesinin yanlış olduğunu belirtmiştir:

• Kiracı, aynı özelliklerdeki başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayamadığı sürede uğradığı zararı talep edebilir.
• Bu zararın belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılması gerekir.

Sonuç ve Öneriler

1. Kiraya veren, kiralananı sözleşme boyunca kullanıma uygun ve ayıptan ari tutmakla yükümlüdür.
2. Sözleşme süresi dolmadan yapılan tahliye durumunda kiracı, yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir.
3. Kazanç kaybı iddiaları, kiracının aynı vasıfta taşınmazı kiralama süresi ile sınırlı olarak değerlendirilecektir.
4. Kira sözleşmelerinde faydalı ve zorunlu masrafların tahsili açısından detaylı düzenlemeler yapılması hukuki riskleri azaltır.

Özetle: Bu karar, kira sözleşmesi süresinden önce tahliye edilen taşınmazlarda kiracının faydalı masraf ve kazanç kaybı taleplerinin korunması açısından emsal niteliğindedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/6311 E.  ,  2022/1085 K. Sayılı Kararı:

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesi hükmü gereğince, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. TBK’ nın 304. maddesinde; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, 307. maddesinde; kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılacağı, 308. maddesinde; kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerin; taraflarca imzalanan 01/04/2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesine konu kiralananın tapu kaydına 05/12/2014 tarihinde riskli yapı şerhi konulmuş, kiraya veren davalı tarafından keşide edilen 18/12/2014 tarihli ihtarname ile kiralananın tahliye edilmesi istenilmiştir.
Derece mahkemelerince 6306 sayılı Kanun uyarınca kiralananın tapu kaydına şerhin konulmasının sözleşme başlangıcından sonra gerçekleştiği gerekçesiyle davalı kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihde ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda, davacıların maddi tazminat isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile kazanç kaybına yönelik isteminin değerlendirilmesi gerekmektedir.”