7 Temel Belge ve Kısa Açıklamaları

1. Tapu Senedi — Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?Neden önemlidir? 

Tapu türü mülkiyet hakkınızı ve ileride ortaya çıkabilecek kullanım/kısıtlama risklerini belirler. Kat irtifakıyla alınan bir taşınmazda inşa tamamlanmadan ya da paydaş onayları netleşmeden sorun çıkabilir.

2. İmar Durumu — Arsa mı, konut mu?Neden kontrol edilmeli? 

Belediyeden alınacak imar sorgusu, taşınmazın kullanım amacını (konut, ticaret, yeşil alan vb.) ve varsa avan proje/kısıtları gösterir. İmar uyumsuzluğu ileride yıkım/ceza/plan değişikliği riski doğurabilir.

3. İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) — Bina ruhsata uygun mu?

İskân belgesi, binanın ruhsat ve projeye uygun olarak tamamlandığını teyit eder. Eksik veya olmayan iskân, elektrik/tesisat vb. sorunlara ve hukuki yaptırımlara yol açabilir.

4. DASK — Zorunlu Deprem Sigortası

DASK poliçesi güncel değilse veya hiç yoksa bazı tapu müdürlükleri devri reddedebiliyor. Ayrıca deprem hasarında tazminat alma hakkınız etkilenir.

5. İpotek / Haciz — Tapuda şerh var mı?

Tapu kütüğünde ipotek, haciz veya haciz şerhi olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Mevcut borçlar tapu sahibinden yeni malike geçebilir ya da alım işlemine engel olabilir.

6. Vergi – Aidat Borçları

Emlak vergisi, kat mülkiyeti aidatı (site/kat maliklerine ait giderler) gibi borçların durumu sözleşmede netleştirilmelidir. Bazı borçlar resmen yeni malike geçebilir; yazılı teminat alın.

7. Enerji Kimlik Belgesi (EKB)

Yeni yapılarda EKB zorunlu olup, bina enerji sınıfı hakkında bilgi verir. Alım kararında enerji verimliliği ve potansiyel maliyetler için önemlidir.

Pratik Tavsiye: Tapu sözleşmesini ve ekspertiz/ödeme planını noterden onaylatmadan önce bir avukat veya tapu uzmanına gösterin. Yazılı beyan ve teminat alın.

---

Ev Alırken Kontrol Edilmesi Gereken Belgeler ve Unsurlar — 2025 Rehberi

1. Tapu Senedi
   Tapunun kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğunu kontrol edin. Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce verilen geçici mülkiyet hakkıdır; kesin mülkiyet için kat mülkiyeti olmalıdır.
2. İmar Durumu
   Arsanın veya konutun imar durumunu kontrol edin. Satın alacağınız yerin konut, ticari alan veya arsa statüsünde olması gelecekteki kullanımınızı etkiler.
3. İskân Belgesi
   Bina ruhsata uygun mu, iskân belgesi var mı, mutlaka kontrol edin. İskân belgesi olmadan bazı resmi işlemler yapılamaz.
4. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
   Deprem sigortası olmayan bir konutun tapu devri yapılmaz. Poliçenin güncel olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
5. İpotek / Haciz Durumu
   Tapuda ipotek, intifa hakkı veya haciz şerhi var mı, mutlaka inceleyin. Var ise, borç yeni malik üzerine geçebilir.
6. Vergi ve Aidat Borçları
   Emlak vergisi, site aidatı veya diğer borçların durumu önemlidir. Bu borçlar yeni malik üzerine geçebilir; aidatın ne kadar olduğunu ve hangi hizmetleri kapsadığını kontrol edin.
7. Enerji Kimlik Belgesi
   Yeni yapılarda zorunlu olan bu belgeyi kontrol edin. Enerji sınıfı, konutun enerji verimliliğini gösterir.
8. Ortak Kullanım Alanları
   Otopark, asansör, sosyal alanlar gibi ortak kullanım alanlarının varlığını ve durumunu inceleyin. Kullanım hakları tapuda belirtilmiş olmalı.
9. Konutun Ekleri
   Depo, bahçe, balkon gibi eklerin tapuda yer alıp almadığını kontrol edin. Tapuda belirtilmeyen ekler hukuken size geçmeyebilir.
10. Rehin ve Kullanım Kısıtlaması
    Gayrimenkul üzerinde ipotek, intifa hakkı veya kullanım kısıtlaması var mı? Bu durum mülkiyet hakkınızı etkileyebilir.
11. Ses ve Isı Yalıtımı
    Yalıtımın yeterli olup olmadığını kontrol edin. Komşu gürültüsü ve enerji verimliliği açısından önemlidir.
12. Kolon ve Taşıyıcı Sistem
    Binanın kolon ve taşıyıcı sistemi projeye uygun mu? Ruhsata ve proje planına uygunluk, güvenlik açısından kritik bir unsurdur.
13. Rutubet ve Su Sızıntısı
    Nem, rutubet veya borulardan kaynaklı su sızıntısı var mı? Özellikle eski binalarda kontrol edilmesi gerekir.
14. Gürültü Kirliliği
    Çevresel ve iç mekân gürültüsünü inceleyin. Trafik, komşular veya çevredeki iş yerleri yaşam kalitenizi etkileyebilir.
15. Aidat Miktarı ve Kapsamı
    Aylık aidatın tutarını ve hangi hizmetleri kapsadığını öğrenin. Site yönetimi ve ortak alan bakımı açısından önemlidir.

---

Sık Sorulan Sorular (Kısa)

Tapuda satıcı dışındaki kişilerle ilgili şerh varsa ne olur?

Herhangi bir şerh (ipotek, haciz vb.) alım sürecini etkileyebilir. Şerhin niteliğine göre alımdan vazgeçme veya satıcıdan borcun kapatılmasına dair teminat talep etme hakkınız olur.

DASK poliçesini kim yaptırmalı?

Genellikle satış öncesi mevcut poliçe sorgulanır; bazı durumlarda alıcı yeni poliçe yaptırmakla yükümlü tutulur. Tapu dairesi uygulamalarını kontrol edin ve sözleşmeye yazın.

İskân olmayan binayı almak risk midir?Evet. İskânsız yapılar elektrik/tesisat problemleri, ilave maliyetler ve hukuki riskler taşır. Mutlaka neden iskân olmadığını sorgulayın.

Pratik Notlar & İpuçları

• Satın alma sözleşmesine eksik belge durumunda cayma hakkı ve teminat (örneğin satıcının borcu kapatma taahhüdü) maddesi ekleyin.
• Tapu ve belediye sorgularını güncel tarihli belgeyle alın (son 30 gün içinde alınması tercih edilir).
• Şüpheli bir durum varsa bağımsız ekspertiz ve avukat görüşü alın — maddi kayıplar hukuki masraflardan çok daha büyük olabilir.

Bu içerik sanalhukuk.org tarafından hazırlanmıştır.

Not: Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; özel durumlar için avukatınıza danışınız.