ÖZET :

  • Satış ilanı tebliğ tarihi ile ihale tarihi arasında makul sürenin bulunup bulunmadığı.
  • Satış ilanın ilgililere tebliği usulü
  • İhalenin feshi

  • İİK’nın 126 ve devamı maddeleri uyarınca haczedilen veya ipotekli taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılır. Satış talebi ile birlikte icra dairesince satışa hazırlık işlemleri yapılır. Satışa hazırlık işlemleri, arttırma şartnamesi düzenlenmesi, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesinin hazırlanması, satış ilanı ve satış ilanının bir suretinin borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğidir.
  • İİK’nın 127. maddesi “…İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer…” şeklindedir.
  • İİK’nın 127. maddesinde taşınmaz satışlarında satış ilanının bir örneğinin borçluya ihale tarihinden ne kadar süre önce tebliğ edilmesi gerektiği düzenlenmemiştir. İİK’nın 126. maddesinin 2. fıkrasında “ilan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır.” hükmü açık artırmanın ilanı ile ilgili olup, satış ilanının ilgililere tebliğinde uygulanmaz. Ancak borçlunun satışa hazırlanabilmesi, kendince özel ilan yapabilmesi ve daha fazla müşteri bulabilmesi satıştan makul bir süre önce ihaleden haberdar olmasını gerektirir.

Hukuk Genel Kurulu

2017/326 E. , 2020/824 K.

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

  1. Taraflar arasındaki “ihalenin feshi” isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen ihalenin feshine ilişkin karar alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına direnilmiştir.
  2. Direnme kararı alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
  3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. İNCELEME SÜRECİ
Borçlu İstemi:

  1. Borçlu vekili 15.04.2015 tarihli istem dilekçesinde; İstanbul 10. İcra Dairesinin 2014/1840 E. sayılı dosyasında müvekkilinin taşınmazının ihale ile satıldığını, İcra ve İflâs Kanunu (İİK)’nun 127. maddesine göre satış ilanının usulüne uygun olarak taraflara tebliğ edilmediğini, müvekkiline yapılan tüm tebligatların 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 21. maddesine aykırı olduğunu, kıymet takdir raporuna süresinde yapmış oldukları itiraz üzerine İstanbul Anadolu 5. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 2014/610 E. sayılı dosyasında mahkemece yapılan bilirkişi incelemesinde taşınmazın değerinin 900.000,00TL olarak belirlendiğini, bilirkişi raporunun taraflara usulüne uygun olarak tebliğ edilmediğini, İİK’nın 126. maddesine göre şartnameye taşınmazın cinsi, mahiyeti, bulunduğu yer, taşınmaz üzerindeki muhtesatın ve önemli niteliklerinin yazılması gerekirken taşınmazın bu niteliklerin yazılmadığını, şartnamenin usulüne uygun olmadığını, ihaleye katılan alıcının ihaleye katılmak isteyenleri tehdit ederek ihaleye katılmalarına engel olduğunu, satışa alacaklı banka vekili dışında sadece şikâyet olunan alıcının girdiğini, bu nedenle ihalenin çok düşük bedelle yapıldığını ileri sürerek taşınmazın ihalesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir.
    Alacaklı Cevabı:
  2. Alacaklı vekili 12.05.2015 tarihli cevap dilekçesinde; satış ilanının hem borçlulara ve şikâyetçi borçlunun vekili Av. …’ya hem de taşınmazın takyidatında yer alan tüm ilgililere usulüne uygun tebliğ edildiğini, taşınmazın değerinin çok üstünde bir bedelle ihale edildiğini borçlunun iddialarının asılsız ve mesnetsiz olduğunu savunarak şikâyetin reddine karar verilmesini istemiştir.
    Mahkeme Kararı:
  3. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 04.06.2015 tarihli ve 2015/252 E., 2015/422 K. sayılı kararı ile; satış ilanının borçlu vekiline 23.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği, ihale tarihinin ise 09.04.2015 olduğu, dolayısıyla satış ilanının tebliğ tarihi ile satış arasında olması gereken makul sürenin bulunmadığı, borçlunun hem müşteri bulmak, hem de borcunu ödeyebilmek için para temin etmek amacıyla hazırlık yapabileceği makul, yasayla korunan zaman diliminin bulunmadığı, yasanın satış ilanının tebliği ile satış günü arasında 30 günlük süre öngördüğü, usulsüz işlemler sebebiyle bu sürenin azaltıldığı, yasa ile korunan değerin icra müdürlüğünün usulsüz işlemi ile korunmasız bırakıldığı gerekçesiyle istemin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmiştir.
    Özel Daire Bozma Kararı:
  4. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
  5. Yargıtay 12. Hukuk Dairesince 10.12.2015 tarihli ve 2015/27055 E., 2015/31090 K. sayılı kararı ile; “…Borçlu tarafından, 09.04.2015 tarihinde yapılan taşınmaz ihalesinin feshinin talep edildiği, mahkemece satış ilanının borçlunun vekiline tebliğ tarihi ile ihale tarihi arasında makul süre olmadığından bahisle şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verildiği görülmüştür.
    Somut olayda, satış ilanının borçlunun vekiline 23.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği, ihalenin ise birinci artırma günü olan 09.04.2015 tarihinde yapıldığı ve tebliğ tarihi ile ihale tarihi arasında 16 gün olduğu görülmektedir.
    O hâlde, mahkemece satış ilanının borçlunun vekiline 23.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği kabul edildiğine göre, tebliğ tarihi ile ihale tarihi arasındaki süre Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre makul süre olup, yazılı gerekçe ile ihalenin feshi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
    Direnme Kararı:
  6. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 21.04.2016 tarihli ve 2016/244 E., 2016/351 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
    Direnme Kararının Temyizi:
  7. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

  1. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; satış ilanının borçlu vekiline 23.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği ve ihalenin 09.04.2015 tarihinde yapıldığı gözetildiğinde satış ilanı tebliğ tarihi ile ihale tarihi arasında makul sürenin bulunup bulunmadığı, burada varılacak sonuca göre ihalenin feshi talebinin reddinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

  1. İİK’nın 126 ve devamı maddeleri uyarınca haczedilen veya ipotekli taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılır. Satış talebi ile birlikte icra dairesince satışa hazırlık işlemleri yapılır. Satışa hazırlık işlemleri, arttırma şartnamesi düzenlenmesi, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesinin hazırlanması, satış ilanı ve satış ilanının bir suretinin borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğidir.
  2. İİK’nın 127. maddesi “…İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer…” şeklindedir.
  3. İİK’nın 127. maddesinde taşınmaz satışlarında satış ilanının bir örneğinin borçluya ihale tarihinden ne kadar süre önce tebliğ edilmesi gerektiği düzenlenmemiştir. İİK’nın 126. maddesinin 2. fıkrasında “ilan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır.” hükmü açık artırmanın ilanı ile ilgili olup, satış ilanının ilgililere tebliğinde uygulanmaz. Ancak borçlunun satışa hazırlanabilmesi, kendince özel ilan yapabilmesi ve daha fazla müşteri bulabilmesi satıştan makul bir süre önce ihaleden haberdar olmasını gerektirir.
  4. Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2016 tarihli ve 2014/12-1752 E., 2016/478 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere satış ilanının borçluya tebliğ edilmesindeki amaç borçlunun da satışa ilişkin hazırlıklar yapabilmesi ve imkân bulduğu ölçüde satışa katılımı arttırarak daha rekabetçi bir ortam yaratılmasına, dolayısıyla ihalenin daha yüksek bir bedelle yapılmasına ve daha çok borçtan kurtulmasına fırsat oluşturulmasıdır.
  5. Kanunda (m. 127) satış ilanının ne zaman tebliğ edileceği hakkında bir açıklık yoktur. Bu nedenle artırmanın satıştan en az bir ay önce ilan edilmesi zorunluluğu (m. 126) satış ilan örneklerinin de (ilgililere) en az bir ay önce tebliği gerektiği anlamına gelmez. Ancak satış ilanı ilgililere satıştan uygun bir süre önce tebliğ edilmelidir ki, ilgililer ilanın şekline ve içeriğine karşı şikâyet yoluna başvurmak için gerekli zamana sahip olabilsinler, borçlu borcunu ödemek suretiyle satışı önleyebilmek imkânına sahip olabilsin, ilgililer satışı ilgilenenlere (muhtemel alıcılara) duyurabilsinler, m. 114/III son cümleler gereğince kendileri de özel ilan yapabilsinler ve artırmaya katılmaya hazırlanabilsinler (Kuru, B.: İcra ve İflas Hukuku, C. II, 5. Baskı, İstanbul 1990, s. 1274).
  6. Kanun (m. 127) ilan örneğinin tebliğini zorunlu görmesine rağmen, bu tebligatın ne zaman yapılacağı konusunda bir hüküm taşımamaktadır. Bu nedenle, tebligatın ne zaman yapılması gerektiği tebligatın amacından hareketle saptanabilir. Başka bir deyişle tebligatın, ilan örneğinin tebliğinden beklenen amacın gerçekleşmesine uygun bir tarihte yapılması gerekir. Bu tarih ise tebligat yapılacak kişinin ilanın şekli ve içeriğine karşı, satıştan önce şikâyet yoluna başvurabilmesine olanak veren ve aynı zamanda borçlunun borcunu satış öncesi ödemesine, diğer ilgililerin de artırmaya katılmaya yeterince hazırlanabilmelerine uygun bir tarih olabilir. Tebligat satıştan önce fakat tebligattan beklenen amaca uygun olmayan bir tarihte yapılırsa, örneğin satış günü veya bir gün önce, bu tebligatı kanuna uygun bir tebligat olarak kabul etmeyip, ihalenin feshini istemek mümkün olmalıdır (Arslan, R.: İcra İflas Hukukunda İhale ve İhalenin Feshi, Ankara 1984, s. 95, 96).
  7. Bu açıklamalar ışığında somut olayda; ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibinde satış ilanının borçlu … vekili Av. …’ya 23.03.2015 tarihinde tebliğ edildiği, taşınmazın ihalesinin 09.04.2015 tarihinde yapıldığı, satış ilanı tebliği ile ihale tarihi arasında 16 gün bulunduğu anlaşılmaktadır.
  8. O hâlde borçlunun satışa hazırlanabilmesi, kendince özel ilan yapabilmesi ve daha fazla müşteri bulabilmesi için satış ilanı tebliği ile ihale tarihi arasındaki 16 günlük süre tebligattan beklenen amaca uygun bir süre olduğudan, satış ilanının borçlu vekiline makul bir süre önce tebliğ edildiğinin kabulü gerekir.
  9. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 03.11.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.