• Akde aykırılık nedenine dayalı tahliye;
  • ➡️ Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunuğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
  • ➡️ Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
  • ➡️ Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
  • Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın kiralananın kullanımına ilişkin olması gerekir.
  • Kiralananda belirlenen marka dışında ürün satılmasına ilişkin davranışlar akde aykılık olgusu olarak kabul edilemez, kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olmalıdır. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
  • ➡️ Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 21.03.2006 başlangıç tarihli ve onaltı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde, sözleşme konusu mecurda ticaretin kiracı tarafından münhasıran ev tekstili ve yatak çeşitleri satış mağazası olarak Y. markalı ürünlere münhasır olarak icra edileceği, kiracının söz konusu mecurda başkaca markalara ait ürün ya da mal satmasının tamamen yasak olduğu ve sadece Y.markalı ürünlerin satışının yapılacağı, aksi durumda kiracının sözleşmenin kendi kusuru ile karalayan tarafından fesholunacağı ve 300.000 USD cezai şart ödeyeceği ve fesih sebebiyle kontrat süresindeki tüm kira bedellerini hiçbir ihtara gerek kalmadan ödeyeceği kabul ve beyan edilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere sözleşme ile kabul edilen bu hükme aykırılık bizatihi kiralananın kullanımı ile ilgili bulunmadığından tahliye sonucu doğurmaz. Bu husus ancak TBK.nın Genel Hükümlerinde yer alan, seçimlik haklar tanıyan 125.maddesi uyarınca “sözleşmeden dönme ya da tazminat isteme” hakkı verir. Davacı, kiracıya gönderdiği 23.10.2013 keşide 31.10.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme hakkını kullanarak kira ve bayilik (yetkili satıcılık) sözleşmelerini feshettiğini bildirmiş olup, gelişen ve gerçekleşen olaylara göre fesih haklıdır. Bu durumda mahkemece feshin tesbitine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece feshin haklı olduğunun tesbitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
  • ➡️ Ayrıca, cezai şart, geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde, belli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir.
  • ➡️ Cezai şartın ceza ve tazminat fonksiyonu olup, Borçlar Kanununda bu iki fonksiyon kaynaştırılarak bileşik sistem kabul edilmiştir.
  • T.B.K. 182/son (B.K. 161/son) maddesi Hâkime fahiş gördüğü cezai şartı indirme yetkisini vermiştir. Bunun sonucu olarak aşırı görülen cezai şartın indirilmesinde tazmin ve ceza dengeli olarak korunmalıdır
  • Bu kuraldan dolayı davalı ileri sürmese bile, Hâkim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını doğrudan doğruya saptamalıdır. Ne var ki, Hâkime akdin bir şartını değiştirme yetkisini veren bu hak, istisnai olarak tanınmış bir hak olduğu için Hâkim, bu hakkını ölçülü olarak kullanmalı, tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme yeterliliği ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması dolayısıyla sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, sözleşmeden beklenen yararın elde edilememesi ve akde aykırı davranılması yüzünden doğan zarar, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması prensiplerini göz önünde bulundurmalı ve takdir hakkını Yargıtay’ın denetimine olanak vermeye elverişli objektif esaslara dayandırmalıdır. Öte yandan TTK 22 (eski 24.) maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.
  • Dava, konusu olayda ise cezai şartın fahiş olup olmadığı, dolayısıyla indirilmesi gerekip gerekmediği mahkemece tartışılmamıştır. Bu durumda T.B.K. 182/son (B.K. 161/son) maddesi gereğince cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağının değerlendirilmesi gerekirken cezai şartın tümünün tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi          2015/727 E.  ,  2015/2623 K.