Müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alınsa dahi  tapu tescil istenebilir.

  • ÖZET
  • Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.
  • Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.

Karar İçeriği

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi         

2019/3728 E.  ,  2020/1870 K.


“İçtihat Metni”


Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacı-karşı davalı-birleşen dosya davalıları … mirasçıları ile ihbar olunan … vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Davacı … vekili dava dilekçesinde, İ… Cengiz Topel Geçidinde ve 1/2 payı … ile diğer 1/2 payın sahibi … mirasçıları üzerinde kayıtlı olan 70 ada 30 parsel (imar sonucu 5398 ada 1 parsel) sayılı arsa üzerine yapı yapılması konusunda davacı yüklenici … ile davalılardan tapu kayıt malikleri …, …, …, …, … ve … arasında 01.11.1995 tarihli ve 1/2 pay sahibi … ile de 25.10.1995 tarihli satış vaadini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme uyarınca yüklenici davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olmasına karşın sözleşmede yükleniciye devri öngörülen 5-6-7-8-11-12 ve 14 nolu dairelerin ve 15 nolu dükkanın davalılar tarafından ferağının verilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulması ile sözü edilen bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline karar verilmesi isteminde bulunmuştur.
Karşı davada davalılar dava konusu taşınmazın üzerinde kat irtifakının kurulması ile yapıda yer alan 14 daire ve 1 dükkanın adlarına tescili ile davacı-karşı davalı …’ın taşınmaza haksız el atmasının önlenmesini istemişlerdir.
Birleştirilen 2009/152 Esas ve 2012/518 Esas sayılı davalarda ise yine taşınmazda kat irtifakının kurulması yanında davacılardan Menemen Esnaf Kefalet Kooperatifi 15 nolu dükkanın (işyerinin); diğer davacı … de birinci kat beş nolu dairenin kendi adlarına tescilini istemişlerdir.
Asli müdahil … 11 nolu bağımsız bölümün, asli müdahil … ise 7 ve 8 nolu iki adet bağımsız bölümün adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, asıl dava ve asıl davada açılan karşı davanın kısmen kabulüne, birleşen 2009/152 Esas ve 2012/518 Esas sayılı davaların kabulüne, asli müdahil …’ın davasının kabulüne, asli müdahil … tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir. Karar asıl davada davacı olan yüklenici mirasçıları ile asli müdahil … tarafından temyiz edilmiştir.
1-Asıl davada asli müdahil … temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Asıl davaya asli müdahil olan …, 18.02.2015 tarihli müdahale dilekçesiyle yüklenici tarafından yapılan inşaattan 7 ve 8 nolu iki adet bağımsız bölümü yüklenici muris …’dan 24.09.1996 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile satın (temlik) aldığını belirterek anılan iki adet bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece …’nin asli müdahale talebi 19.02.2015 tarihli ara kararı ile kabul edilmiş, müdahale talep eden … tarafından 27,70 TL başvurma harcı ve 27,70 TL de peşin harç 18.02.2015 tarihli sayman mutemedi alındısı ile yatırılmıştır.
Mahkemece asli müdahil …’nin, talebine konu bağımsız bölümleri noter önünde düzenlenen sözleşme ile almadığı, ortada geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle açtığı asli müdahale davasının reddine karar verilmiştir.
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.
Bu nedenle asli müdahil … yüklenici ile yaptığı 24.09.1996 tarihli sözleşmeye göre tapu iptâli ve tescil talebinde bulunabileceğinden, asli müdahale talebinde bulunan …’ye tescilini talep ettiği taşınmazların toplam değeri üzerinden Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken peşin nispi harç tamamlattırıldıktan sonra, geçerli olan 24.09.1996 tarihli satış sözleşmesine göre talebinin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olduğu gerekçesiyle asli müdahil …’nin talebinin reddi doğru olmamıştır.
2-Dosyadaki yazılar mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl davada davacı olan yüklenici … mirasçılarının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
3-Yüklenici mirasçılarının diğer temyiz itirazlarıyla ilgili olarak;
Mahkemece asıl ve karşı davada arsa malikleri ve yükleniciye düşen ve numara ve arsa payları gösterilen bağımsız bölümlerin asıl davada yüklenici mirasçıları adına, karşı davada ise arsa sahibi … ile … mirasçıları adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazda kat irtifakı tesis edilmemiştir. Her bağımsız bölüm için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan düzenlemeler dikkate alınarak, ileri de oluşturulacak kat irtifakına esas olacak şekilde her bağımsız bölümün arsa payı ayrı ayrı belirlenerek ve her bağımsız bölüm yönünden irtibat kurularak tescil kararı verilmesi zorunludur. Mimar bilirkişi Yavuz Fırat tarafından düzenlenen ve mahkeme kararına dayanak yapılan 25.11.2002 tarihli raporda her bağımsız bölümün arsa payı bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak ayrı ayrı belirlenmemiş, tüm bağımsız bölümlere 1/15 arsa payı verilerek rapor düzenlenmiş, mahkemece de bu şekilde tescil kararı verilmiştir. Mahkemece yeterli olmayan bilirkişi raporuna dayanarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Bu durumda mahkemece kat irtifakı kurulması ve arsa paylarının hesaplanmasıyla ilgili bu konularda uzman teknik bilirkişiden Yargıtay denetimine elverişli ve gerekçeli rapor alınarak bilirkişiye her bir bağımsız bölümün ileride oluşturulacak kat irtifakına esas, yüklenici mirasçıları, arsa sahipleri, asli müdahiller ve birleşen dosya davacıları adına tescil edilecek arsa payı sözleşme, proje ve dosya kapsamına göre her bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplattırılıp, bağımsız bölümler ile irtibat kurulmak suretiyle hesaplattırılan arsa payları dikkate alınarak (birden fazla olması halinde arsa payları toplamı üzerinden) tapu iptâli ve tescil istemi hakkında hüküm kurulması gerekirken, her bir bağımsız bölümün kat irtifakına esas arsa payı hesaplattırılmaksızın yazılı şekilde asıl, karşı ve birleşen davalarda karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
Kararın belirtilen sebeplerle asıl dava davacısı yüklenici mirasçıları ve asıl davada asli müdahil … yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle kararın asli müdahil … yararına bozulmasına, 2. bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacı olan yüklenici mirasçılarının diğer temyiz itirazlarının reddine, 3. bent uyarınca kabulü ile hükmün asıl davada davacı olan yüklenici mirasçıları yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 673,30 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz
harcının temyiz eden davacı-karşı davalı-birleşen dosyalar davalıları … mirasçılarına, 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden ihbar olunan …’ye iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 25.06.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bir Cevap Yazın