Anahtar teslimi açıklaması taşımayan ve alacaklıya tebliğ edildiği ispatlanamayan ihtarname

Yazan Editör / 19 Ağustos 2023

Tahliye ihbarnamesi tebliğinin sözleşme koşullarına göre yapıldığı iddiasının icra mahkemesince incelenemeyeceği…

Kiralananın tahliye edildiğinin ve anahtarın da kiralayana teslim edildiğinin borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur.

Tahliye ihbarnamesi tebliğinin sözleşme koşullarına göre yapıldığı iddiası ise İİK’nın 269/c maddesi uyarınca sınırlı inceleme yapan icra mahkemesinde dinlenmez.

**Kiralananın tahliyesi – Anahtarların Teslimi – İhtarname**

ÖZET ;

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Borçlu-kiracı ödeme emrine itiraz etmek isterse ödeme emrinin tebliğinden itibaren (İİK’nın 269/son fıkrasında yazılı istisna hariç) yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre (İİK m. 269/2, 62) yapılır. Ödeme emrine itiraz sebepleri kira sözleşmesine itiraz veya kira sözleşmesi dışındaki itirazlar şeklinde ikiye ayrılır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b-1 maddesinde kira sözleşmesine itiraz ve sonuçları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesine itiraz, borçlunun (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkâr etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir). Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkâr etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkâr etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (İİK m. 269/b,1). Borçlu, itirazında kira sözleşmesini inkâr ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi hâlde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 837).

Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilâkis kira sözleşmesini kabul ederek; İİK m. 269/2, c. 2), kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir. Kira sözleşmesi dışındaki itiraz ile de ilâmsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Burada da, itirazın kesin kaldırılması söz konusudur. Yani, burada da itirazın geçici kaldırılması müessesesinin yeri yoktur. Çünkü, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş durumdadır. Artık bu durumda, kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmaz; yalnız borçlunun ödeme, takas gibi kira sözleşmesi dışındaki itirazları incelenir. Borçlu, itirazında kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (meselâ ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2 c.2). Bu nedenle, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı hakkında bir inceleme yapılamaz (Kuru, s. 838, 846, 847).

Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmede belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşir. Borçlu ancak İİK’nın 269/c maddesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini belirtilen hükümde yazılı belgelerle ispatladığı takdirde temerrütten kurtulabilir. Aksi hâlde itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilir.

Kiralananın tahliye edilmesi sebebiyle kiranın istenemeyeceği itirazı İİK’nın 269/c maddesi kapsamında sair bir sebeple istenemeyeceği itirazı olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi hâlinde kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı bu iddiasını İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle kanıtlamak zorundadır. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Nitekim bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 21.12.2021 tarihli ve 2018/(6)8-683 E., 2021/1722 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Taraflar arasında konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise TBK’nın kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu düzenlenmiştir. 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın 346. maddesinin de içinde bulunduğu dokuz maddenin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Belirtilen madde hükmüne göre erteleme süresi bitimi olan 01.07.2020 tarihine kadar kira sözleşmelerindeki hükümler sözleşme serbestisi gereğince uygulanacaktır.

Somut olayda; alacaklı tarafından 03.02.2015 tarihinde tahliye talepli takip başlatıldığı, takipte ödenmeyen 2014 yılı Kasım, Aralık, 2015 yılı Ocak ayları ile muaccel hâle gelen 2015 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarına ait kira bedellerinin tahsilinin istendiği, takibe dayanak 15.10.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın dükkan vasıflı olup, kiracının …. olduğu, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 17. maddesinde aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi hâlinde ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muacceliyet kespedeceğinin kararlaştırıldığı, ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu şirketin yasal süresinde verdiği itiraz dilekçesinde “Kira akdinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesi gereğince mecurun 30.11.2014 tarihinde boşaltılacağı, Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile yine yazılı kira akdinin hususi şartlarının 20. maddesi gereğince kiralayanın kira sözleşmesinde yazılı olan adresi Atatürk Caddesi No:96 Sancaktepe/İstanbul adresine ihtarname yoluyla bildirilmiştir” şeklinde borca ve tüm fer’îlere itiraz ettiği görülmektedir.

Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmediğinden İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmenin hususi şartlarına göre belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşmiştir.

Kiralananın tahliye edildiğinin ve anahtarın da kiralayana teslim edildiğinin borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur. Kiralananın anahtarının teslim edildiği yönünde borçlunun iddiası bulunmayıp, anahtar teslimi açıklaması taşımayan ve alacaklıya tebliğ edildiği ispatlanamayan Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı tahliye ihbarnamesi İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerden kabul edilemez. Tahliye ihbarnamesi tebliğinin sözleşme koşullarına göre yapıldığı iddiası ise İİK’nın 269/c maddesi uyarınca sınırlı inceleme yapan icra mahkemesinde dinlenmez.

O hâlde anahtarın teslim edildiği borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanamadığından alacaklı tarafından bildirilen tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.