Yeni Kira Sözleşmesi İmzalarsanız Eski Tahliye Taahhüdünüz Geçersiz Kalır mı? Yargıtay Kararı (2026)

Kira Hukuku | Yargıtay Kararları | Güncel

Yeni Kira Sözleşmesi İmzalarsanız Eski Tahliye Taahhüdünüz Geçersiz Kalır mı? Yargıtay Kararı (2026)

Yayın Tarihi: 10 Temmuz 2026  |  sanalhukuk.org editörü  |  Okuma Süresi: 13 dakika

Bu Yazıda

1. Karar Özeti ve Sonucu

Karar, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusu üzerine verildi. Yerel mahkemenin (Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, 03.07.2025 T., 2024/248 E., 2025/977 K.), yeni kira sözleşmesinin varlığını gözardı ederek eski tahliye taahhüdüne dayalı tahliye kararı vermesi, Yargıtay tarafından usul ve yasaya aykırı bulundu. Karar, 6100 sayılı HMK’nın 363. maddesi uyarınca “sonuca etkili olmamak üzere” kanun yararına bozulduğundan, somut olayda daha önce kesinleşmiş tahliye kararının sonucu değişmedi; ancak karar, bundan sonraki benzer uyuşmazlıklar için bağlayıcı bir emsal niteliği taşıyor.

2. Olayın Öyküsü

Uyuşmazlık, Manavgat’ta bir iş yerinin kiralanmasından doğdu. Kiraya veren (davacı), kiracı şirketin 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca dava konusu iş yerinde kiracı olarak bulunduğunu, 23.11.2022 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesiyle iş yerini 28.09.2023 tarihinde tahliye edeceğini beyan ettiğini, buna rağmen tahliye etmediğini ileri sürerek tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracı, taahhütnamenin baskı, tehdit ve hile ile imzalatıldığını ileri sürerek itiraz etti; kiraya veren de itirazın iptali ve tahliye istemiyle dava açtı.

Yerel mahkeme, Adli Tıp Kurumu incelemesiyle taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olduğunun doğrulanması üzerine, kiracının baskı ve zorlama savunmasını yerinde bulmayarak davayı kabul etti; itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verdi. Ne var ki dosyada, tahliye taahhüdünden sonra, 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesinin imzalandığı; davacı vekilinin de bu yeni sözleşmeyi kabul ederek tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını bildiren 22.10.2024 tarihli bir beyan dilekçesi sunduğu görülüyordu. Yerel mahkeme, kararını verirken bu yeni sözleşmenin taahhüdü hükümsüz kılıp kılmadığını hiç değerlendirmedi. Adalet Bakanlığı, bu eksikliğe dayanarak kanun yararına temyiz yoluna başvurdu ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu başvuruyu haklı buldu.

3. Neden “Kira İlişkisinin Yenilenmesi” Taahhüdü Hükümsüz Kılıyor?

Bu yaklaşım, TBK m.352’nin sistematiğiyle de uyumludur: taahhüt, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair özgür iradesini yansıtan ve kiraya verene bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma hakkı tanıyan istisnai bir kurumdur. Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, kiraya verenin de kiracıyla kira ilişkisini sürdürmeyi kabul ettiğini gösterir; bu durumda eski taahhüde dayanarak beklenmedik bir anda tahliye istenmesi, kiracının yeni sözleşmeyle oluşan haklı güvenini zedeler.

4. Bu Karar, Diğer Tahliye Taahhüdü Kararlarından Nasıl Ayrılıyor?

Yargıtay’ın tahliye taahhüdüne ilişkin yerleşik içtihadında, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması (baskı altında verildiği varsayımıyla) geçersizlik sebebi sayılır; taahhüdün kira ilişkisinin başlangıcından sonraki bir tarihte, serbest iradeyle verilmiş olması ise geçerlilik şartıdır. Bu yeni karar ise farklı bir zaman dilimine odaklanıyor: geçerli şekilde verilmiş bir taahhüdün, SONRADAN imzalanan yeni bir sözleşmeyle nasıl etkisiz hâle geldiğini ele alıyor.

Senaryo	Taahhüdün Durumu
Taahhüt, kira sözleşmesiyle aynı tarihli	Geçersiz (baskı varsayımı)
Taahhüt, kira ilişkisinin başlangıcından makul bir süre sonra verilmiş	Geçerli
Taahhütten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış	Hükümsüz (kira ilişkisi yenilenmiştir)

5. Kiraya Verenler İçin Sonuç: Yeni Sözleşme İmzalamadan Önce Düşünün

Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan bir soruna da açıklık getiriyor: kira artışı, süre uzatımı veya farklı ticari koşullar nedeniyle sık sık yeni kira sözleşmeleri imzalanan iş yeri kiralamalarında, taraflar önceki taahhüdün hâlâ geçerli olduğunu varsayarak hareket edebiliyordu. Bu karardan sonra, her yeni sözleşme imzalandığında önceki taahhüdün otomatik olarak işlevini yitirdiği kabul edilecektir.

6. Kiracılar İçin Sonuç: Yeni Sözleşme Bir Güvence Olabilir

Kiracılar açısından bu karar önemli bir savunma imkânı sunuyor. Kendisine eski bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açılan bir kiracı, taraflar arasında taahhütten sonra imzalanmış yeni bir kira sözleşmesinin bulunduğunu ispatlayabiliyorsa, bu sözleşmeyi davada savunma delili olarak sunabilir. Noter tasdikli sözleşmeler bu bakımdan güçlü bir delil niteliği taşır; ancak adi yazılı yeni sözleşmeler de aynı sonucu doğurabilir, önemli olan sözleşmenin tarihinin ve tarafların gerçek iradesinin ispatlanabilir olmasıdır.

7. Sıkça Sorulan Sorular

Kaynakça

sanalhukuk.org — Herkes İçin Adalet