Kiralayanın sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, yazılı rıza olmadan taşınmazı alt kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kiralayanın sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, yazılı rıza olmadan taşınmazı alt kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.

TBK m. 323 (Kira İlişkisinin Devri)

TBK’nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

İlgili TBK hükmü içerisindeki “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.” düzenlemesi, mülga Borçlar Kanunu kapsamında da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası gerektirdiğinden işbu erteleme süresi içerisinde ve sonrası bakımından herhangi bir değişiklik oluşturmamaktadır.

Maddenin yürürlüğünün ertelenmesi esas olarak, 6098 sayılı Kanunla yeni getirilen kiraya verenin işyeri kiralarının devrinde haklı sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamamasını düzenleyen TBK m. 323/I, son cümle; “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” düzenlemesi bakımından önem arz etmekteydi. Buna göre, kiracı tacir veya tüzel kişi, kiraya konu olan yer bir işyeri ise sekiz yıllık erteleme süresiyle hiçbir şekilde kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira ilişkisini devredememekteydi. Ancak yürürlük tarihi itibariyle kira ilişkisi devredilebileceği gibi kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten de kaçınamayacaktır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm bakımından uygulanacak hukuk ;

TBK hükmünün yürürlük tarihi ile birlikte derhal uygulanması gerektiği ve kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça iş yeri kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamayacağıdır.

• ÖZET ;
• Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Kiracının buna aykırı davranması halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.’nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekir.

• Kira Hukukumuza Göre Kiracının Tahliyesi Sebepleri

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira Sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır;

• İLGİLİ ;
• ➡️ İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• ➡️ İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.
• ➡️ İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
• ➡️ Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
• ➡️ İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
• ➡️ Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye İcra Emrine İtiraz Dilekçe Örneği
• ➡️ Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Cevap Dilekçesi Örneği
• ➡️ Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi açık bir şekilde belirtilmemişse tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.
• ➡️ Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?
• ➡️ Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?
• ➡️ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARLARI
• ➡️ Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         

2015/6580 E.  ,  2015/9190 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Söke Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 28/01/2015
NUMARASI : 2014/725-2015/65

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, akde aykırılık ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kiracı olmayan davalı İ.. D..’nin tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davaya konu taşınmazın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olduğundan akde aykırılık ve tahliye davasına dayanak olan temerrüt ihtarının pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması ile açılması gerekip, bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğinden bahisle ve davalı İ.. D.. yönünden, bir ticari işin başkasına yaptırılmasının kiralananın devri anlamına gelmeyeceğinden davaların reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi (Borçlar Kanununun 260.maddesi) hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.
Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Kiracının buna aykırı davranması halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.’nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekir.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan, 13.02.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 3. maddesinde kiracının taşınmazı kısmen veya tamamen başkasına ciro edemeyeceği ve devredemeyeceği düzenlenmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin kiralayan sıfatıyla dava açtıklarını bildirmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi gereğince davacının kiralayan sıfatıyla dava açma hakkı vardır. Zira kiralayanın malik olması şart değildir. Bu durumda, mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine kararı verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir. Ayrıca İ.. D..nin davalı kiracı ile ortak olarak işletmeyi çalıştırdıkları kabul edildiğine göre, bu durumun kira sözleşmesinin 3. maddesine aykırılık oluşturup oluşturmayacağı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 27.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi