Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Avukatların Bilmesi Gereken Bazı Teknik Terimler

Müteahhit Yetki Belgesi

Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik uyarınca yapı
müteahhitlerinin yeterlik seviyelerini belirlemek üzere, yapılan sınıflandırma sonucu tespit edilen grubu
yetki belgesi grupları belirler. Yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yönden yeterlilik
seviyelerini belirlemek üzere yapılan sınıflandırma sonucu tespit edilen belge grubudur. Buna göre ; A,
B, B1, C, C1, D, Di, E, E1, F, F1, G, G1, H ve GEÇICI olmak üzere 15 ayrayrı Müteahhitlik belgesi grubu
bulunmaktadır. Sözleşme imzalanmadan önce bu özelliklerin yüklenicide bulunup bulunmadığnın
araştırılması zaman kaybı ve zarara uğramamak adına önemlidir.

İmar Durum Belgesi

Belediye imar müdürlüğünden temin edilir. Imar durum belgesi, inşaat yapılacak arsada, arsanın
sınırlarını, yola terk olup olmadığnı, kaç m² oturum alanına sahip olduğu, bina yüksekliği gibi önemli
bilgileri içerir.

Avan Proje

Sözleşmeye ek olarak görme olasılığnız yüksek olan avan proje. gerçekleştirilmek istenen projenin
mevcut Şartlarına göre (arsa büyüklüğü, bütçe. maliyet hesaplaması, imar planı v.) gerçek değerine
yakın bir biçimde belediyeye sunulan projedir. Bu projede belediye tarafindan herhangi bir aykırılık
görülmezse inşaat ruhsatı için asıl proje işlemlerine geçilir.

Yıkım Ruhsatı

Sözleşmelerde yikım ruhsatının alınmasına ilişkin hükümler bulunabilir. Yikım ruhsatı alunması genelde
yüklenicinin sorumluluğuna bırakılır. Mevcut binanın yasal bir şekilde yikımı için bu ruhsat
gerekmektedir.

Zemin Etüdü

Yer altı tabakasının durumu, derinliği, jeolojik yapı durumu, elektrik özdirenci ve temel zemin gibi
parametreleri ölçmek amacı ile yapılmaktadır. Zemin etüdünün yaplması özellikle deprem bölgelerinde
büyük önem taşımaktadır. Yapılacak yapıda kullanılacak olan malzemeler dahi bu rapora göre
şekillenebilmektedir. Sözleşmenin teknik şartnamesine ek olarak zemin etüdünün de sözleşmeye ek
olarak konulması ileride yaşanacak bir uyuşmazlıkta yüklenicinin, idarenin ve fenni mesullerin
sorumluluğuna dair delil niteliği taşıyacaktır.

Elektrik Projesi, Asansör Avan Projesi, Tesisat Projesi ve Kalorifer Projesi

İnşaatın tesliminden sonra ortaya çıkacak arızaların yer tespiti açısından son derece önemlidir.
Sözleşmeye eklenebilir ancak en kötü ihtimalle iŞ sahibinde mutlaka bir örneklerinin bulunması gerekir.

Subasman Seviyesi

Genellikle kademeli arsa payı devri yapılacak şekilde hazırlanan sözleşmelerde, bu seviyeye gelindiğinde
belli bir yüzdede arsa payı devri yapılmaktadır. Bu seviye, binadaki sıfr kotundan altta kalan, zemini
toprağa gömülü olmayan yani zeminin toprağın üzerindeki kısmidır. 8 kattan daha fazla katlı binalar için
örnek seviyeler şu şekildedir; Kaba inşaat 9%45, çatı %63, doğrama %10, iç sva %5, dış sIva %2,
boya-badana %3, kaplamalar 9%7, elektrik tesisatı 65, sihhi tesisat %7, kalorifer tesisatı %8, münferit
işler %5 (Alıntı; https://ilkerduman.av.tr/?d=1191)

Çatı Piyesi

Çatı eğimi içinde kalmak koşuluyla altındaki bağımsız bölüme ait bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan,
terasların da dahil olabildiği mekanları anlatır. Karşımıza daha çok 6306 Sayılı Kanun uygulamalarında
belediyelerin imar planı düzenlemeleri ile ayrn bir bağımsız bölüm olarak kullanılabileceği durumlarda iş
sahibine veya yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı durumlarda çıkar. Bazı belediyeler +1 kat
yerine çatı piyesine ayrı bir bağımsız bölüm numarası verilmesine izin vermektedir.

Mantolama Ve Çatı Yalıtımı

Yapıya ısı yalıtımını sağlamak üzere yapılacak olan giydirme işlemidir. Sözleşmede kararlaşturılması
halinde yüklenicinin mantolama yapmaması eksik iş veya ayıp niteliğinde değerlendirilecektir.

Yapı Kullanma İzni Belgesi

Bir yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaa edilip tamamlandığını belirten; tapu kaydını, bağımsız
bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını ve mal sahiplerini gösteren belgedir.
Sözleşmelerde genellikle, yapı kullanma izninin alınması yüklenicinin sorumluluğunda olduğu
kararlaştırılr. Yargıtay, aksi kararlaştırılmadikça sözleşmede böyle bir yükümlülük bulunmasa dahi
yapının, yapı kullanma izni alınmadan teslim gerçekleşmeyeceği görüşündedir. Ancak buna rağmen iş
sahibi yapıyı ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin teslim almış veya durumdan teslim aldığı anlaşılıyorsa ayp
veya eksik iş hükümleri uygulanır.

Bonus- Teslim Protokolü

Sözleşmede “Teslim” başlığı altinda, “Taraflar teslim hususunu protokole bağlayacaklardır ve bu
protokol ile birlikte teslim geçerlilik kazanacaktır. Gecikmiş ifanın herhangi bir Şekilde kabulü bakiye
alacakların sükutu sonucunu doğurmaz, bakiye alacak ortadan kalkmaz her türlü hak saklı tutulmuştur.”
şeklinde bir madde eklenmesi iş sahibini ihtirazi kayıt yükümlülüğünden kurtarmış olacaktır.

AV. M. GÜRAY KÜÇỦK