Kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe – Tüfe olarak kararlaştırılmış olması halinde artış nasıl belirlenir?

Kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe – Tüfe olarak kararlaştırılmış olması halinde artış nasıl belirlenir?

1- Tarafların arasında ihtilaf konusu olmayan kira sözleşmesinde artış oranı TEFE veya TÜFE olarak belirlendiğine göre, artış oranı DAVALI KİRACININ LEHİNE olacak şekilde belirlenecektir

Antalya BAM 6 HD 2021/740 E 2022/2403 K 09.12.2022

2- Kontrat bitiminde kirayı TEFE – TÜFE oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder düzenlemesi yer almaktadır. Ancak kira bedelinin TEFE mi TÜFE mi oranında ya da TEFE – TÜFE ortalaması oranında mı artırılacağı kararlaştırılmamıştır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/8653 E 2018/13759 K 06.06.2018

3- Sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu enflasyon şartını içermekte olup belirli ve muayyen değildir. (hangi kurumun açıklayacağı oranların baz alınacağı ya da TEFE mi TÜFE mi oranında artış yapılacağının belli olmaması gibi)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13107 E 2014/14276 K 22.12.2014

4- Kira sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmenin özel şartlar bölümünün kira artışını düzenleyen 7. maddesinin “ yıllık kira artış % Tefe Tüfe olarak artırılacaktır.” şeklinde olduğu,

İlk Derece Mahkemesi’nin 07.11.2019 tarihli duruşma tutanağının 2. bendinde; kira sözleşmesinde artış oranının belirli olmadığı gerekçesiyle kiracının kabul ettiği aylık kira miktarı esas alınarak rapor hazırlanması için dosyanın bilirkişiye tevdi edildiği, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemeleri’nce hükme esas alınan 05.3.2020 havale tarihli bilirkişi raporunda, hesaplamanın taraflarca kabul edilen kira bedellerine göre ihtimalli şekilde hazırlandığı anlaşılmıştır.
18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine; “ bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlemiştir.
O halde; takip dayanağı kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe – Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle, takibe konu aylara ait kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bilirkişiden Yargıtay denetimine ve hüküm kurmaya elverişli ek rapor alınarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi         

2022/2729 E.  ,  2022/6662 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi


Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin örnek 13 icra takibinde; borçlunun takibe itirazı üzerine alacaklılar tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile icra mahkemesine başvurulduğu, İlk Derece Mahkemesi’nce, kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı net olmadığından, bilirkişi raporunun, borçlunun beyan ettiği artışlı kira tutarına göre hazırlanan kısmına itibar edilerek, borçlu tarafından yapılan ödeme ile borcun sona erdiğinden bahisle istemin reddine hükmedildiği, kararın alacaklılar tarafından istinaf edilmesi sonucunda Bölge Adliye Mahkemesi’nce, kira sözleşmesindeki muayyen olmayan artış şartının geçerli olmadığına dair İlk Derece Mahkemesi ile aynı yöndeki gerekçeyle, alacaklının istinaf başvurusunun esastan reddedildiği, kararın alacaklılarca temyiz edildiği görülmüştür.
Somut uyuşmazlıkta; takip dayanağının 01.8.2010 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi olduğu, ödeme emrinde 01.6.2018 ile 01.6.2019 tarihleri arasındaki ödenmemiş kira farkı alacağı olan 215.328,00 TL ile 25.610,02 TL işlemiş faizinin tahsilinin talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 16.6.2019 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu tarafından icra müdürlüğüne sunulan 21.6.2019 tarihli itiraz dilekçesi ile; kira sözleşmesine konu taşınmazın devrinden sonra kira bedellerinin 21.240,00 TL brüt olarak ödenmeye başlandığını ve 31.12.2018’e kadar düzenli ödendiğini, 01.01.2019’dan sonraki dönem için ise, taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesi nedeniyle 30.6.2019 tarihine kadarki altı ay için bedelsiz kullanılması konusunda taraflarca mutabık kalındığını, bu suretle borcu bulunmadığını ileri sürerek takibe konu borca ve ferilerine itiraz edildiği, takip konusu kira sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmenin özel şartlar bölümünün kira artışını düzenleyen 7. maddesinin “ yıllık kira artış % Tefe Tüfe olarak artırılacaktır.” şeklinde olduğu, İlk Derece Mahkemesi’nin 07.11.2019 tarihli duruşma tutanağının 2. bendinde; kira sözleşmesinde artış oranının belirli olmadığı gerekçesiyle kiracının kabul ettiği aylık kira miktarı esas alınarak rapor hazırlanması için dosyanın bilirkişiye tevdi edildiği, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemeleri’nce hükme esas alınan 05.3.2020 havale tarihli bilirkişi raporunda, hesaplamanın taraflarca kabul edilen kira bedellerine göre ihtimalli şekilde hazırlandığı anlaşılmıştır.
18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine; “ bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlemiştir.
O halde; takip dayanağı kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe – Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle, takibe konu aylara ait kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bilirkişiden Yargıtay denetimine ve hüküm kurmaya elverişli ek rapor alınarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, tarafların tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilerek düzenlenen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması isabetsizdir.
SONUÇ : Alacaklıların temyiz itirazlarının kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca, … Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’nin 01.12.2021 tarih ve 2021/142 E. – 2021/2305 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, … 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 17.9.2020 tarih ve 2019/719 E.- 2020/268 K. sayılı kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesi’ne, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine, 02/06/2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.